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免搜索赔偿保险政策

“免搜索赔偿保险政策”是一种在房地产交易中使用的保险类型，特别常见于再抵押（remortgaging）情形中。该政策旨在在产权转让（conveyancing）过程中未进行某些房产调查（property searches）的情况下，为贷款人（lenders）以及在某些情况下为买方（buyers）提供保障。这些通常省略的调查包括但不限于地方政府调查（local authority searches）、排水与供水调查（drainage and water searches）、以及环境调查（environmental searches）等。

目的与益处

免搜索赔偿保险政策的主要目的是加快产权转让流程，使交易无需等待搜索结果即可继续进行。在再抵押交易中，这一点尤为重要，因为通常时间紧迫；或者在房产在家庭成员之间转让时，相关各方对该房产已具备充分了解，此类政策亦极具便利性。该保险政策为因未进行搜索而未能发现的不利事项提供经济保障。例如，若地方政府调查原本会揭示一项规划执法通知（planning enforcement notice），该保险政策将对因此产生的财务后果予以赔偿。

保障范围

保险公司的具体保障内容与条款可能有所差异，但通常而言，此类保险政策旨在应对因未进行相关调查而可能产生的风险及由此导致的经济损失。保障范围通常包括：

• 规划与建筑规范：针对违反规划许可或建筑规范而可能引发的执法措施提供保障。
• 环境问题：承保在环境调查中可能识别出的污染或其他环境风险。
• 供水与排水：涵盖可能影响房产价值或可使用性的供水及排水相关问题。

限制与局限

尽管免搜索赔偿保险政策具有诸多优势，但亦存在一定的局限性。该类政策并不涵盖交易各方在交易时已知或可通过其他方式发现的问题，也不保障在保单生效之后发生的事项。此外，保险亦不承保房产存在的实体缺陷，或通过房产测量报告可发现的问题。

虽然该政策可提供一定程度的保障，但其中仍存在一定风险，需予以审慎考虑。若日后出现重大问题，保险赔偿可能无法涵盖所有相关费用或后续问题，从而导致意外支出。

实际操作

在实际操作中，是否采用免搜索赔偿保险政策通常取决于贷款机构的具体要求。部分贷款机构可能坚持要求进行全面的房产调查，而另一些则可能接受以保险方式作为替代。该类保险通常由负责办理交易的产权转让律师或事务律师安排，其费用一般由借款人承担。

结语

免搜索赔偿保险政策在产权转让过程中，尤其是在以速度为优先的再抵押情形中，可能成为一项有用工具。该政策为贷款机构提供一定程度的保障，并有助于促成原本可能因调查流程而延误的交易。然而，各方在使用前应充分了解其保障范围及限制，以确保符合其具体需求。

如需有关产权转让或其他房产法律事务的专业意见，欢迎联系陈刘事务所。本所拥有经验丰富的律师团队，可在房产交易的各个阶段为您提供专业指导。我们致力于提供量身定制的解决方案，确保整个过程顺畅、高效且无压力。

本文仅供一般性参考之用，内容不构成法律意见，亦不得作为法律依据。如您希望就本文所涉事项进行进一步讨论，欢迎通过联系表单与我们取得联系，或发送电子邮件至：reception@cnsolicitors.com。

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在英国买房要提供哪些房屋信息？TA6表格更新

TA6 表格是英国财产转让过程中使用的重要文件，由卖方填写，并向潜在买家提供有关房产的详细信息。这些信息帮助买方做出明智的决定，并在销售完成之前解决潜在问题。

TA6表格涵盖的内容

目前，TA6表格涵盖了14个独立主题，卖方需要回答相关问题。这些主题包括：

• 房屋边界
• 争议及投诉
• 通知和提案
• 改建、规划和建筑管控
• 担保和保证
• 保险
• 环境问题
• 权利和非正式安排
• 停车
• 其他费用
• 居住者
• 服务
• 公共设施和服务
• 交易信息

表格的重要性

目前，填写TA6表格并非强制性要求。然而，若遗漏或延迟提供某些信息，可能会导致交易延误。如果您打算出售房产，尽可能完整地填写该表格将有助于顺利启动房产出售流程。

表格中包含对卖方的指示，要求：

• 根据自己对房产的了解填写表格。
• 如果不清楚某个问题的答案，请务必说明。
• 确保提供准确信息。如果信息不正确或不完整，买方可能会向卖方索赔，或拒绝完成购买。
• 如果发现之前提供的信息发生变化，请立即通知律师。
• 向律师提供任何有助于回答问题的信件、协议或其他文件。

如需确保交易顺畅，建议尽早完成TA6表格，并在填写过程中向房产律师寻求指导。

第五版TA6表格的更新

2024年3月，英国律师协会（The Law Society）发布了第五版TA6表格，并计划自2024年6月25日起，要求所有符合产权转让计划资格（CQS）的律所强制使用该表格。

新版TA6表格的主要变化：

• 包含国家交易标准局（NTSELAT）要求在房产挂牌时披露的信息。
• 卖方需在房产挂牌前准备好表格所需的信息并提供，以便买方尽早了解房产详情。
• 鼓励客户尽早联系房产律师并完成表格，以便在房产营销阶段提供更完整的信息，减少交易后期因额外披露而导致失败的可能性。

争议与反馈

英国律师协会主席 Nick Emmerson 表示，提前与房产律师沟通并完成表格，有助于更顺畅的信息流动，减少交易失败的概率。然而，特许产权转让律师协会（SLC）批评新版表格篇幅过长、信息量增加，可能加重卖方负担，并指出需要在详细信息披露与实用性之间找到平衡。

许多业内专业人士对此表示担忧，促使 The Law Society 将新版表格的强制使用日期从2024年6月推迟至2025年1月，并承诺加强与业内的沟通，希望延期能够为解决这些问题提供机会。

总结

更新后的TA6房产信息表格已推出第五版，旨在提升房产转让过程的透明度和效率。新版TA6表格要求卖方在交易过程中尽早提供详细信息，以便更全面地告知买方，降低买卖失败的风险。

作为对CQS保持最高标准的承诺之一，Chan Neill Solicitors 将从2025年1月15日起正式使用新版TA6表格。如果您需要任何指导或支持，请随时联系我们。我们将提供详细的说明和示例，帮助您准确填写表格。我们的团队随时准备解答有关特定部分或所需信息的任何问题。

本文仅供一般信息参考。它无意也不可被视为法律建议或其他建议。如果您想讨论本文中涉及的任何问题，请联系 使用联系表或发送电子邮件至reception@cnsolicitors.com

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在英国贷款买房只能和银行信任的律师合作？！

在英国，贷款是大部分人，尤其是上班族获得足够买房资金的方式。在英国房租水涨船高的情况下，有越来越多的人开始考虑从银行贷款购置房产，给自己一个稳定的住所。

我们通常所熟知的购房流程是在确认预算以及购房offer被卖家接受后，卖家就需要委托一位房产律师来为自己处理整个购房交易过程了。

但是买家是否能够随心所欲地随便委任房产律师来为自己服务呢？答案确是不一定。

什么是银行Panel?

不管是首付还是贷款资金都需要经过买家的房产律师统一汇款给卖家。

并且在贷款买房的情况下，房产律师通常还需要同时代表银行，也就是贷款人Lender，遵循他们的要求提供其他额外的法律文件。

所以委托一个值得信任的房产律师对Lender来说也至关重要。

这就意味着买家选择的房产律师需要经过Lender的同意才行，不然贷款银行很有可能会拒绝发放贷款。

为了方便房产买家的选择，绝大多数英国银行都会提前筛选他们认为合格、信誉良好、能够放心委托的律师事务所加入自己的合作清单Panel。

也就是说，银行一般只愿意与在自己Panel上的律师合作。

房产律师需要为Lender做什么？

如果使用按揭贷款的方式购置房产，买家需要向Lender提供房产律师的资料，随后Lender需要把按揭要约（Mortgage Offer）传送给律师。

同时，律师有义务向Lender报告关于买家和房产的相关情况和变动，例如买家购房资金的AML检查结果，房产的价格是否发生变动等。

这些都有可能影响Lender最终贷款给买家的金额。

在房产交割前，律师将提交一份产权证书，按照Lender的提款规定要求提供贷款资金。

那么如果买家不委托银行Panel上的律师行不行呢？

虽然在英国买房没有规定一定需要委托银行Panel上的律师，但如果不这么做的话，除了买家雇佣的律师之外Lender还会再雇佣一位在自己Panel上的律师为贷款交易把关。

那么加上卖家的房产律师就一共会有三位律师参与到房产交易中，各方之间的沟通会花费更长的时间。

同时，Lender委托律师的法律费用一般由买家承担，如果不选择Panel上的律师买家还需要额外多支付一笔法律费用，因此不推荐大家这样操作。

陈刘律师事务所在哪些银行的Panel上？

陈刘律师事务所成立20年来在客户和各类合作机构中积累了良好的口碑和信誉，是值得托付的专业法律机构。

我们是英国超60所银行和金融机构的Panel成员，包括巴克莱银行Barclays、汇丰银行HSBC、劳埃德银行Lloyds、大都会银行Metro以及哈里法克斯银行Halifax等高街银行和其他小型银行或金融机构。

除了在购房交易时同时兼顾买家和银行的法律服务之外，我们的房产律师还能够为您处理交房后所需的手续，其中包括：

• 支付印花税
• 进行房产登记 （Land Registry） 

当房产登记完成后，律师将把注册产权 （Registered Title）转交给您，以确认您持有的房产的所有权。与此同时律师也会把房产证的副本发送给您的贷款银行。

如果您有计划通过贷款购买房产，欢迎您通过微信联系陈刘律师事务所，我们的房产律师团队有丰富的本地以及海外买家代理经验，能够为您的安家之旅保驾护航。

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交房后, 您还需要做什么？

为了帮助大家了解英国房产交易的细节，我们在往期的文章中为大家详细介绍了在英国买房卖房的流程以及房产律师在这些过程中能够为大家提供的服务。但是顺利交房对于购房者来说并不意味着一切大功告成，要想真正的在新家安顿下来，还有很多细碎的事务需要处理。陈刘律师事务所为大家整理了一些交房完成之后购房者可能会忽略的后续安顿工作。

建筑保险（Buildings Insurance）

如果您是贷款购房，那么您的贷款机构通常在交换合同的时候就会要求您购买建筑保险。即便买家没有贷款，也没有第三方要求购买保险，买家自行建筑保险仍然很有必要。如果您的房产建筑在未来遭受损坏，或者出现房屋质量问题，提前购买的建筑保险能够为您节省很大一笔房产结构损坏修复的费用。

电表读数（Meter Readings）

购买二手房的买家在搬进新家之后，有时可能会忽略家里能源电表的清算。然而如果没有及时向能源公司提交电表读数，那么您的能源账单就很有可能会包括之前的住户留下的欠费。因此，您最好在搬进去的当天就进行读表，以确保您支付的账单是从您搬进去的那天开始计算的，而不是还要支付前任业主的能源使用费。在搬进去之前，您可以向中介询问新家目前使用的能源公司，通过客服电话告知该房产已经跟换了新的业主。除了进行电表清算之外，也不要忘记清算水表和燃气表哦。

更新您的地址（Updating Your Address）

在英国生活的人都知道，不管是工作、学习、就医还是网站购物，我们在进行日常活动的很多时候都需要提供自己的家庭住址作为联系信息。而私人信件如果继续寄到您已经搬离的住址则很有可能造成个人信息的泄露以及重要信件的遗失。所以搬到新家后，在自己登记过住址的网站和机构修改地址也是很有必要的。

地方议会（Local Council）

不管是租房还是购房，在搬到新的地址后都需要在当地政府网站上更新自己的入住信息，以便当地政府更新业主的市政税（Council Tax）账单。除了登记和支付市政税，您还可以在地方政府网站上找到很多有用的信息，例如物业的垃圾收集日程表等等。

宽带设置（Broadband Setup）

如果房产开发商在交房前没有为您设置宽带，那么您还需要联系宽带公司，选择合适的宽带套餐。由于一部分宽带公司会需要预约上门安装设备才可以正常使用，建议您尽早安排，避免入住之后没有网络信号的情况。如果您的新家有电视，并日常有收看电视节目的习惯，您还需要购买一个电视许可证（TV licence）。

地租/物业费（Ground Rent/Service Charge）

如果您购买的是租赁产权物业（Leasehold Property），在交房之前，您的房产律师就应该已经给您介绍了关于支付地租和物业费要求和细节。交易完成后，您的律师会向有关各方发出通知，告知他们您将搬入该房产。然后，他们会与您联系沟通支付款项的细节。如果您在入住后没有收到任何有关地租和物业费的消息，那么您可以跟律师确认相关通知是否已经送达。

陈刘律师事务所的房产律师团队了解购买和出售房产是一个严谨和繁琐的过程。我们的律师经验丰富，能有效地简化整个过程，为客户提供安心的服务。如果您有任何关于住宅物业、商业物业、买卖物业或有限公司拥有的物业的问题，请联系我们。

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经营多人居住房屋的房东必备HMO许可证！

根据Ministry of housing, communities & local Government 下的English housing survey 2019-2020， 在英格兰近1/5的家庭通过私人房东租赁。陈刘律所的诉讼律师团队经常处理房东和房客之间的纠纷。 英国租房，房东和房客各有其责，但是常常房东和房客常因一些细小问题产生纠纷。今天的文章同大家分享HMO许可证， 多人合租时可询问房东是否持有HMO许可证的证书。

自 2018 年 10 月 1 日起实施的新法律，多人居住房屋HMO是指至少有三个人租住的房产，并且这些人来自不同的家庭，在该房产内共享浴室和厨房等设施。 房东出租给多人居住的房屋必须持有HMO许可证。常见的HMO有学生和年轻上班族的合租公寓以及合租住宅等等。

在英格兰或威尔士出租大型HMO，则必须先申请HMO许可证才能出租。如果一套房产符合以下所有条件，那么该房产就会被定义为大型HMO：

• 有五个或以上的租户，这些人来自两个及以上的家庭
• 部分或所有租户共用厕所、浴室或厨房设施
• 至少有一名租户支付租金（或其雇主为其支付租金）

除了大型HMO，一些地方的小型HMO也会被地方政府要求申请HMO许可证，建议房东咨询律师来判断自己的房产是否需要HMO许可证。HMO许可证的有效期最长为5年。房东需要在HMO许可证到期前更新，否则旧的HMO许可证就会作废。

一份HMO许可证只适用于一套房产，如果房东名下经营着多套多人居住房屋，则需要为每套HMO都申请许可证。HMO许可证的具体申请要求也可以像律师咨询。

英国对无证出租多人居住房屋的房东有很严格的惩罚制度。

违反规则的房东会有被地方政府起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。陈刘律所建议所有希望经营多人出租房产的房东一定提前了解自己是否需要申请HMO许可证，避免被起诉和罚款的风险。

如果您希望了解更多关于HMO许可证的信息或者您有任何关于租赁的纠纷，请联系我们。

by Chan Neill Solicitors

在英修建房子需要房屋规划许可证吗？

在英国，扩建是一件非常流行的事情，房东可以通过扩建增加自己的房屋空间，还可以通过扩建来使自己的房屋大大增值。相对来说，永久产权房屋扩建的情况比较普遍。租赁产权的房屋，尤其是公寓类住房很少能够获得扩建的许可。这主要是受到大房东，也就是永久产权人（Freeholder）以及房产地契的约束。一般来说，租赁产权房屋想要扩建，除了要得到市政厅的批准许可，还要经过大房东的同意。然而租赁产权房屋的地契上一般会明确规定，在没有大房东同意的情况下，租赁产权人（Leaseholder）不得擅自改变外部和内部结构，造型和扩建。因此，租赁产权人进行改建扩建计划时，还应注意获得大房东的同意。

如果不需要或者已经获得了大房东的同意，其实英国的大多数房屋都是可以自己进行简单扩建的。但是如果扩建项目超过了一定范围和要求，那就需要向当地政府申请规划许可（Planning Permission）。并非所有的扩建工程都需要规划许可，有一些类型的扩建工程在法律允许的范围内就不需要许可证。不需要许可证的权利被称为许可开发权（Permitted Developments Rights）。2015年英格兰《城乡规划（总体许可发展）令》（GPDO）详细规定了许可开发权的相关内容，您可以参考链接https://www.legislation.gov.uk/uksi/2015/596/contents/made 判断自己的计划是否符合许可开发权的要求。

以下是一些常见的不需要申请规划许可证的改建情况：

1. 在自有的产权范围内，做扩建部分的地面面积（Ground Area）不超过主建筑物总面积（Total Area）的50%。

2. 扩建建筑的任何部分都不高于原建筑物的最高部分，不超出原建筑物面向马路的主立面或者侧立面的墙面。

3. 扩建建筑物如果距离地产的边界不足2米，则高度不超过3米。

4. 对房屋进行侧面扩建，则高度不超过4米，宽不超过原房屋宽度的一半。

5. 在房屋后方进行单层扩建，则独栋房屋的扩建长度不超过4米，联排房屋和半独栋房屋的扩建长度不超过3米；高度都不超过4米；扩建部分需要距离产权边界3.5米以上。

6. 在房屋后方进行多层扩建，则扩建长度不超过3米；扩建部分的屋顶坡度和原房屋的屋顶需保持高度一致；扩建部分需要距离产权边界7米以上。

# 陈刘律师事务所提醒您 #

许可开发权不仅只有房东可以享有，对于租期达到7年以上的租户也同样适用。

许多常见项目的许可开发权不适用于公寓（Flat），独栋公寓（Maisonette）或者是保护性建筑（Listed Building）。如果房产属于保护性建筑，没有相关的规划许可证就进行改建将有可能构成刑事犯罪，会被追究法律责任。无论是否需要申请规划许可，任何扩建工程都必须符合建筑法规。

有房屋扩建计划的业主需要注意以下几点：

l 业主需要确保聘请具有专业资质的工人参与施工（例如，FENSA认证的窗户装配工和受NICEIC监管的电工等）。如果未满足要求，则扩建项目可能会被视为违规建筑而被通知拆除。

l 在取得合法的扩建许可证后，业主必须在3年内完成计划工程。

l 除加建阳光房（Conservatories）外，扩建建筑物需要使用和原建筑物相似的材料，且外观也要相似。

l 一些规划许可可能会需要得到邻居的同意，业主需要考虑对邻近房屋的影响，包括俯视、隐私和遮光等问题。

如果您有关于房屋扩建改造相关的法律问题，或者在房屋改建过程中遇到涉及JCT Contract方面的问题，请联系我们。

by Chan Neill Solicitors

英国房产律师在卖房过程中发挥着什么作用？

陈刘律师事务所曾在往期的文章中提到过，一个好的房产律师对于购买或出售任何类型的房产都是必不可少的。在英国，一个房产的买家和卖家都需要委托律师参与到房产交易的过程中来。房产律师的作用根据他们代表的是买方还是卖方而改变。我们此前已经向大家介绍过买方律师的工作职责。今天，我们就来带您了解一下卖方律师在房产交易时会为卖家做些什么？

通常来说，卖方律师的主要任务是向买方的律师提供由其客户提供的证据。在某些信息是不可用的情况下，他们应该协助收集买方律师需要的信息。同时，卖方律师会敦促卖方向买方提供更可能详细的和真实的信息。

如果卖方提供的信息不够详尽，则可能导致交易的延迟；如果卖家主动隐瞒或对房产信息做出虚假陈述，那么买方则有可能向卖方追责并索赔。接下来，我们将按房产交易的时间流程跟大家介绍卖方律师工作的具体内容。

1. 起草合同

卖方律师在启动交易过程之初首先要做的就是起草合同，同时准备关于收集房产信息的表格，并发送给买方律师。

收集房产信息的表格包括：

• TA6房产信息表（Property Information Form）
• TA10固定装置表格（Fixtures and Fittings Form）
• TA7租赁信息表（Leasehold Information Form）--如果该房产是租赁产权

2.答复询问

在双方都收到合同草案（Draft Contract）、法定所有权（Legal Title）文件和上述房产文件后，卖方律师会需要回答买方律师可能提出的针对房产情况的任何问题。这一步对应的是买方律师职责中的第二步--房产调查。在这个步骤中如果发现卖方提供的资料中缺少了某些文件，卖方则需要及时补充，以免耽误交易进程。

买方可能会要求补充的房产文件包括:

• 任何扩建的规划许可（Planning Permissions）
• 燃气安全证书（Gas Safety Certificate）
• 电气证书（Electrical Certificate）
• 门窗更换声明FENSA证书等等

3.调查问题事项

在及时补充缺失的材料后，面对一些比较难直接回答或取证的问题，卖方律师则需要完成进一步的调查，尽可能给买方一个圆满的答复。如果针对买方要求的细节没有太多信息可以提供，或者没有有效的信息，那么调查的过程对卖方律师来说将是一个挑战。

4.交换合同

在卖方律师完成了所有来自买方律师的询问要求后，双方就可以商定交换合同了！这一步骤使买方在法律上有义务购买该房产。虽然买方仍然可以选择退出，但这可能会造成经济损失。

若是买方没有履行法定购买义务，卖方有权撤销合同并没收定金，并要求其支付相应的利息。

5.交割

在交割当天，卖方律师会收到来自对方律师的成交资金，然后解除抵押贷款（如果需要的话）。卖方律师会用这笔资金向房地产经纪人支付佣金，并扣除他们自己的法律服务费用，最后将售房净销售收入汇给卖方。

6.房屋交割后

房产交易完成后，卖方的律师会收到DS1贷款解除文件，并转交给卖方。如果出售的房产是租赁产权房产，则卖方律师帮助卖方结清地租和服务费等款项。

陈刘律师事务所有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于买卖房产的相关需求和问题，都可以通过联系我们。

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租房租赁合同注意事项

我们在往期的文章中提到过由于英国疫情限制的解除，大批租房者回到城市，伦敦的租房市场迎来了需求高峰。如今英国的各大高校已经临近毕业季，并且即将在未来的几个月内迎来新的开学季。这意味着将有一大批毕业生需要离开学生宿舍，开始自己租房。同时还有一大批国际留学生为了即将到来的留学之旅，开始寻找在英国的新住处。英国的租房市场也将因此再次迎来一场求租热潮。

陈刘律师事务所的微信和小红书后台经常会收到关于房客与房东之间纠纷的询问。其中绝大部分情况是房客由于没有检查租赁协议，或者不清楚自己身为房客的权利和义务导致被征收额外的费用。作为私人出租房屋的房客，知道自己的权利和义务可以有效避免与房东或中介的纠纷，并且在被不合理征收费用时保护自己的权益。

接下来，我们将向大家介绍一下，在租房时房客应该注意和了解的权利及义务。

首先，租房时最重要的文件就是租赁协议（Tenancy Agreement）。租赁协议是规定房东和房客之间权利和责任的重要文件。如果双方之间产生摩擦，那么房客应该首先参考租赁协议的内容，确认事件的责任所在。陈刘律师事务所总结出了房客在租房以及签订租赁合同时应该注意的要点。

额外费用 （Additional fees ）

2019年《房客费用法（The Tenant Fees Act）》是防止房东向房客收取敲诈性费用的保护性法案。该法案规定房东可以向房客收取租金、租房押金，以及持有押金。根据该法案，房东不允许向房客收取自己的推荐信、警务检查费用、一般管理费或清洁费。

如果房东收取的费用不属于《房客费用法》的规定范围，可能会被处以5000英镑的罚款。如果房东重复违反该规定，那么可能会导致刑事指控或30,000英镑的罚款。对于房东可以收取的某些费用，法律要求必须明确地写进租赁协议中。这些费用列举如下。：

拖欠租金的罚款（Late Rent Fees）

如果房客超过两周没有支付租金，那么房东可以对此收取额外费用。额外费用最高可收取租金的3%，再加上英格兰银行的基准利率。

违约金（Default Fees）

这类费用包括房客丢失钥匙或损坏房屋等情况。只要能提供费用的证据，就只能向房客收取合理的费用。

租约费用的变更 （Changes to Tenancy Fees ）

房东对租赁协议的条款进行修改，最高可以收取50英镑的费用。这包括更改房客的姓名或允许养宠物等情况。

房屋失修（Disrepair） 

根据1985年《房东和房客法（Landlord and Tenant Act）》第11条，房东有义务保证房产处于可供房客居住的状态，例如保持暖气、水电的供应等。

如果房客遇到任何失修问题，如发霉、没有暖气、没有热水等，那么他们应该首先向房东报告。

以上事项的维修属于强制性义务，不会被写入租赁协议中的任何条款所改变。房东不能对属于其强制性义务范围内的任何维修向房客收费。如果房东拒绝进行维修或者对其义务内容征收费用，那么房客可以选择向当地议会报告，或对房东提出诉讼。不过大家需要注意的是，房客通常也会负责一部分物业的维护工作，包括换灯泡、疏通水槽、园艺和清洁等。

同样的，如果房客没有履行自己的维护义务，房东也有权利追究房客的责任。

押金 （Deposit）

押金的收取是租房过程中很重要的一部分，也是最容易发生纠纷的环节之一。2004年《住房法（Housing Act）》规定房东有义务将房客的支付的押金放入政府的押金保护计划DPS（Deposit Protection Scheme）中。这一存款保护制度避免了房东因私藏押金而导致纠纷的情况，帮助解决房东和房客之间的押金矛盾。

如果房东没有按规定将押金放入DPS，也没有向房客提供进一步的信息，那么房客可以向法院申请命令，要求房东归还押金或将押金存入DPS中。关于哪些费用可以在退房时从押金中扣除，也是有规定的。一般来说，房东不能收取因房产使用而导致磨损的维修费用。

从押金中可以扣除的费用通常包括：

（1）房产的损坏，或物品的丢失及损坏，

（2）房屋清洁费

（3）未付的租金或账单。

如果房客不同意押金的返还方式，或者房客不同意房东从押金中扣除的一些费用，房客可以要求房东提供从押金中扣除的具体费用明细。如果双方无法达成协议，可以考虑使用DPS提供的免费争端解决服务。使用了争端解决服务后，双方必须接受所做的决定，并且不能将决定提交给法院。如果有一方不同意使用争议解决服务，那么可以将该争端提交到法院。在某下情况下，房东具有额外的义务，而这些义务可能不会体现在租赁协议中，这时就需要房客主动询问。例如，多人居住的房屋许可（HMO）。

多人合住房屋许可证 （House in Multiple Occupation License ）

《住房法（Housing Act）》规定，任何由非亲属关系的五人及以上长期居住的房屋或公寓都需要具备HMO许可证。因此，如果要将房子出租给五名及以上的房客，房东有义务向当地议会申请HMO许可申请。忽视这一规则的房东会有被议会起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。

另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。如果您在租房纠纷方面需要帮助，请随时联系我们。

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房产律师在交易完成后还能为客户做什么？

陈刘律师事务所曾为大家科普过，在英国，一个房产的买家和卖家都需要委托律师参与到房产交易的过程中来。并且向大家介绍了，买方和卖方的房产律师分别在发起交易到最终交房的过程中发挥什么作用。但是，交房是否意味着房产律师的职责都已经完成了呢？

对于买方的房产律师来说，交房并不意味着工作已经完成。通常，在交房之后买方律师还要为客户做以下几件事情：

1.提交印花税申报表并支付税款

通常在交易完成之前，买方需要将购房的所有资金转给律师，其中除了购房款之外，还包括该房产的印花税费用。

买方律师在交易当天把购房款转给对方律师之后，会将剩下的属于印花税的费用在交易完成后的14天内和印花税申报文件一起提交支付给英国税务局HMRC。即使购买的房产因为价值低于印花税征收门槛而不需要支付印花税，买方律师仍要向HMRC提交印花税申报表。

2.获得转让通知

如果购买的是租赁产权的房产，买方律师会提前向房产的永久产权人（Freeholder），也就是大房东发出通知，告知买方将成为新的租赁产权人。通常情况下，房产地契会包含一些要求，如要从房东那里获得转让通知（Notice of Assignment）。房东通常会对发出转让通知收取一定的费用，在契约中可以看到详细的信息。对于使用抵押贷款购房的买家来说，获得转让通知是一项强制要求。

同时，买家应该遵守契约中的所有规定，因为任何违规行为都可能导致房产无法注册。

3.房屋注册

在提交了印花税表格（并获得转让通知）后，买方律师就可以使用AP1表格在皇家土地注册部门 （HM Land Registry）将买家登记为新业主，也就是登记产权变更。房屋注册是强制性的，这一步骤可以作为所有权的最终证明。如果没有它，买方日后将不能出售或以其他方式处理该物业。

如果该物业在没有进行房屋注册的情况下被转售给另一个买家，并由新的买家进行房屋注册，则可能导致整个交易被撤销。对于通过贷款购买的房产，买方律师还需要在AP1表格上登记该房产的抵押权。在没有登记抵押权的情况下，如果之后有贷款人在该房产上贷款，将导致之前的贷款人失去优先权，成为无担保贷款人。

因此，贷款人通常会仔细地确认他们的贷款得到保护并在土地注册部门登记。目前由于土地注册部门积压了大量申请，所以完成注册可能需要2至6个月的时间。

4.登记信托声明

如果买家是以分权共有（Tenants in Common）的形式购买房产，那么买家则需要一份信托声明（Declaration of Trust），以反映买家持有的房产份额。我们曾经为大家介绍过这一种产权共有形式，每一方都拥有特定的房产份额，如果没有其他安排，房产的任何收益都将按照该份额进行分割。信托声明中会规定房产出售时买家的资金将如何处理，并且作为产权限制的一部分，该份额也必须在土地注册部门登记。有了信托声明，任何产权共同持有人都不能在违背条款的情况下出售该房产。

如果没有登记产权份额，那么在房产出售收益的分配出现分歧时，很有可能会造成冗长而昂贵的纠纷诉讼。

5.向客户发送法律文件

当房产在土地注册部门登记完成后，买方律师会将房产所有权证明以及支付印花税的证据等文件寄给买家，例如产权契约和SDLT5证书。买家应该妥善保管这些文件，如果之后文件丢失需要补办还需要支付额外的费用。

陈刘律师事务所有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于买卖房产的相关需求和问题，请联系我们。

by Chan Neill Solicitors