在英修建房子需要房屋规划许可证吗？

在英国，扩建是一件非常流行的事情，房东可以通过扩建增加自己的房屋空间，还可以通过扩建来使自己的房屋大大增值。相对来说，永久产权房屋扩建的情况比较普遍。租赁产权的房屋，尤其是公寓类住房很少能够获得扩建的许可。这主要是受到大房东，也就是永久产权人（Freeholder）以及房产地契的约束。一般来说，租赁产权房屋想要扩建，除了要得到市政厅的批准许可，还要经过大房东的同意。然而租赁产权房屋的地契上一般会明确规定，在没有大房东同意的情况下，租赁产权人（Leaseholder）不得擅自改变外部和内部结构，造型和扩建。因此，租赁产权人进行改建扩建计划时，还应注意获得大房东的同意。

如果不需要或者已经获得了大房东的同意，其实英国的大多数房屋都是可以自己进行简单扩建的。但是如果扩建项目超过了一定范围和要求，那就需要向当地政府申请规划许可（Planning Permission）。并非所有的扩建工程都需要规划许可，有一些类型的扩建工程在法律允许的范围内就不需要许可证。不需要许可证的权利被称为许可开发权（Permitted Developments Rights）。2015年英格兰《城乡规划（总体许可发展）令》（GPDO）详细规定了许可开发权的相关内容，您可以参考链接https://www.legislation.gov.uk/uksi/2015/596/contents/made 判断自己的计划是否符合许可开发权的要求。

以下是一些常见的不需要申请规划许可证的改建情况：

1. 在自有的产权范围内，做扩建部分的地面面积（Ground Area）不超过主建筑物总面积（Total Area）的50%。

2. 扩建建筑的任何部分都不高于原建筑物的最高部分，不超出原建筑物面向马路的主立面或者侧立面的墙面。

3. 扩建建筑物如果距离地产的边界不足2米，则高度不超过3米。

4. 对房屋进行侧面扩建，则高度不超过4米，宽不超过原房屋宽度的一半。

5. 在房屋后方进行单层扩建，则独栋房屋的扩建长度不超过4米，联排房屋和半独栋房屋的扩建长度不超过3米；高度都不超过4米；扩建部分需要距离产权边界3.5米以上。

6. 在房屋后方进行多层扩建，则扩建长度不超过3米；扩建部分的屋顶坡度和原房屋的屋顶需保持高度一致；扩建部分需要距离产权边界7米以上。

# 陈刘律师事务所提醒您 #

许可开发权不仅只有房东可以享有，对于租期达到7年以上的租户也同样适用。

许多常见项目的许可开发权不适用于公寓（Flat），独栋公寓（Maisonette）或者是保护性建筑（Listed Building）。如果房产属于保护性建筑，没有相关的规划许可证就进行改建将有可能构成刑事犯罪，会被追究法律责任。无论是否需要申请规划许可，任何扩建工程都必须符合建筑法规。

有房屋扩建计划的业主需要注意以下几点：

l 业主需要确保聘请具有专业资质的工人参与施工（例如，FENSA认证的窗户装配工和受NICEIC监管的电工等）。如果未满足要求，则扩建项目可能会被视为违规建筑而被通知拆除。

l 在取得合法的扩建许可证后，业主必须在3年内完成计划工程。

l 除加建阳光房（Conservatories）外，扩建建筑物需要使用和原建筑物相似的材料，且外观也要相似。

l 一些规划许可可能会需要得到邻居的同意，业主需要考虑对邻近房屋的影响，包括俯视、隐私和遮光等问题。

如果您有关于房屋扩建改造相关的法律问题，或者在房屋改建过程中遇到涉及JCT Contract方面的问题，请联系我们。