纠纷各方如何达成和解避免闹上法庭?

与他人产生纠纷是否一定要闹到法庭上针锋相对呢?答案是不然的。大家都知道“和气生财”,通过沟通调解来解决问题往往比诉讼更省时省钱。调解(Mediation是在各种纠纷中使用得非常频繁且有效的争端解决机制。经验丰富的“调解员”,通常是各方的律师,可以帮助明显对立的各方找到解决办法,达成和解,避免价格高昂和冗长的法庭诉讼。英国长期以来也一直在寻求普及优先通过调解解决争议的观点和行动,包括要求争议各方在决定诉讼前进行沟通,尽可能地通过替代性争端解决方式ADR来避免上庭,例如谈判、调解、仲裁或者专家裁定等。

近期有消息传出,英国司法部(Ministry of Justice)目前正在考虑把强制要求当事人参与调解作为诉讼程序的一部分。今天陈刘律师事务所就来带大家了解一下决定诉讼前可以采取的纠纷解决手段。

诉前协议(Pre-Action Protocols)

在英格兰和威尔士,《民事诉讼规则》(Civil Procedure Rules)中规定了当事人在提出索赔之前应采取的诉讼前步骤。诉前协议就是其中最主要的部分之一。

 

为什么要进行诉前协议?

进行诉前协议主要是为了达到以下几个目的:

 

  • 通过沟通谈判了解对方的立场
  • 就未来采取何种行动作出决定
  • 避免诉讼程序
  • 考虑使用ADR中的一种形式来达成协议
  • 减少纠纷解决的成本

 

虽然诉前协议并不是强制性的,但当事人还是应该认真遵守相关的规定。因为根据英格兰和威尔士法律,如果双方在诉前进行了ADR的尝试,胜诉方因ADR而产生的费用通常会由败诉方支付。反之,不遵守规定则可能会导致对胜诉方不利的结果。如果胜诉方没有遵守诉讼前步骤,且没有合理解释,可能会导致自己的索赔受到限制的惩罚。

 

强制调解(Compulsory Mediation)

 

司法部近期宣布考虑强制要求诉讼当事人进行调解,并可能先从一部分特定案件中进行尝试。首先试水的案件类型是价值不超过10,000英镑的小额索赔,有关各方将与法院的专业调解员进行一小时免费电话。司法部拟议的强制调解将在索赔声明发布后进行,虽然不属于诉前步骤,但仍处于诉讼程序的相对早期阶段。随着时间的推移,司法部计划将强制性调解扩展到更多类型的索赔,包括价值更高和更复杂的商业纠纷。关于这项建议的公开咨询,已于10月4日结束,预计不久后会有结果。这一计划若是真正实行预计将释放出大量的司法资源,用于处理更复杂的案件。英国政府和司法机构曾明确表示,他们认为ADR,特别是调解,在英格兰和威尔士的早期争端解决中发挥着越来越重要的作用。越来越多的英国法官也将ADR视为诉讼程序的一个组成部分,并且将其作为判决的一个参考项目。

 

陈刘律师事务所的诉讼团队在诉前协议和调解等方面有丰富的实战经验,能够在避免高额的法庭成本的前提下,为当事人争取到符合最佳利益的和解条件。以下是两则我们处理过的案件中通过谈判调解达成协议的真实案例:

 

案例一

一位阿联酋的客人2014年在伦敦一家赌场进行巨额消费后使用了空头支票支付,并离开了英国。赌场在兑现失败后向该客人索赔2百万英镑。最初该客人陆续偿还了一部分债务,但之后客人停止了支付,赌场也无法成功与该客人取得联系。在之后的4年时间里,该客人无视了所有来自索赔方的信息和法院的判决。最后,最高法院向被告下达了无通知的资产冻结令,并警告被告若不服从,则会被视为藐视法庭,并面临监禁、罚款或扣押资产的惩罚。随后,被告找到陈刘律师事务所,委托我们代理处理在英的债务事宜。我们与索赔方展开了积极的协商,最终达成了庭外和解,代理被告与索赔方签订了还款协议,解除了被告在英国的资产限制。

案例二

在一件与多人居住房屋HMO有关的纠纷案例中,租户知道了房东并没有给出租的房产申请多人居住房屋许可证,从而以举报给当地议会来要挟房东,故意拖欠房租。当地议会可能会对没有HMO许可证的房东处以无上限的罚金,房东还有可能需要向租户偿还长达12个月的房租。因此该房东不得已忍受了租户拖欠租金的行为。为了避免更大的损失,该房东找到陈刘律师事务所,希望我们与租户进行谈判协商。最终,我们以给租户减免大部分租金为条件,得到了对方不将此事提交至法院的承诺,达成了和解。

如果您与他人起了纠纷需要解决,但是又不希望在诉讼程序上花费大量的时间和财力,陈刘律师事务所的诉讼团队可以根据您的诉求与对方进行协商谈判,为您争取到最佳解决结果。欢迎联系我们

 

 

 


为什么债务人宁愿乖乖支付所有赔偿,也不愿意申请破产?

2022年9月28日, 一则刑事判决案例能够看出进入破产程序的个人会受到诸多限制,不严格遵守还有可能构成刑事犯罪。

英国男子丹尼尔·巴切特因违反1986年《公司董事资格法》和《破产法》,被判20个月监禁,缓刑18个月以及200小时的社区服务。巴切特与妻子原来是一家公司的董事,他因个人原因宣布破产后,于2018年2月辞去了该公司的董事职务,他的妻子变成了公司的唯一董事。原因是英国法律规定破产者必须遵守一些破产限制,包括不创建、管理公司,或担任公司的董事等。如果违反这些限制则会构成刑事犯罪。同时,宣告破产的人也有义务申报自己的资产,以偿还债务。然而英国破产管理处(Insolvency Service)的调查发现,巴切特在2018年卸任后继续处理着公司的管理事务,并且以董事的身份与公司的多个合作方沟通。除了没有遵守破产限制,巴切特还没有尽到申报财产的义务。按照还款协议,巴切特应每月向债权人支付约400英镑的分期赔偿。但他破产后以已经辞去工作为由,通知破产管理人他只能支付“象征性”的赔偿金额,并提供了相关文件作为证据。实际上,由于他破产后继续管理公司,他在破产期间获得了超过3万英镑的收入,并且他从公司提取了2.8万英镑的现金,他的妻子也获得了近4万英镑的额外隐性收入。这些钱本应全部支付给他的债权人,但他故意隐瞒了自己的活动和收入,逃避支付赔偿。破产管理处的调查员表示巴切特知道破产者不能担任公司董事的规定,以及有申报财产的义务。最终他在林肯刑事法院承认在未解除破产的情况下从事公司管理的罪行,接受了法庭的审判。(原文出自 https://www.gov.uk/government/news/suspended-sentence-for-bankrupt-who-acted-as-company-director)

从上面的案例来看,这就难怪许多债务人宁愿乖乖还清债务,也不愿进入破产程序。上述案例涉及的限制只是破产限制的一部分。接下来,我们将为您介绍针对破产者的限制具体有哪些方面。

 

破产限制(Bankruptcy Restrictions)的范围很广。无论破产者是被宣告破产还是自愿宣告破产,都会受到限制。破产限制包括《破产法(Insolvency Act)》中规定的限制,当一个人破产时,就会受到这些限制,不过这些限制通常会在解除破产时取消。

 

如果破产者没有遵守以下限制规定,则会构成刑事犯罪

  • 以个人名义或共同名义申请500英镑或以上的信贷时,不向信贷提供者披露自己破产者的身份。
  • 向合伙人隐瞒自己破产者的身份,用其他名字开展业务
  • 没有法院许可的情况下,担任公司董事,或参与公司推广、组建或管理
  • 成为破产从业人员,或成为代表债权人公司财产的接管人或管理人

除了以上会构成刑事犯罪的限制之外,破产限制还包括对破产者从事行业和职位的限制,例如:

 

  • 不能担任公职,例如上/下议院议员、市长、婚姻/出生/死亡登记员等职位
  • 不能担任一些学校和教育机构的教职人员或者理事等
  • 不能在儿童和家庭法院咨询支助服务处和领养服务机构任职
  • 不能任职于投资银行特别管理机构中的债权人委员会
  • 不能在大多数NHS和健康医疗的相关机构中任职或与其合作
  • 不能成为慈善信托的受托人等

 

除了不能担任上述的职位和从事上述行业,破产者在运输、警察、法律、公共事业和核工业等等各个行业的就业都会受到严格的限制。为了个人利益而违反限制的破产者会受到破产管理处的调查,并且有被起诉判刑的风险。不过若是破产者解除了破产状态,其受到的破产限制也会随之解除。正是因为破产者受到的在生活和就业上的种种限制,以及犯罪风险,人们通常不会轻易进入破产程序。这也是为什么破产程序可以成为让债务人乖乖赔偿的法律执行手段之一。

 

其他常见的执行手段有:

  • 控制货物等有形资产
  • 通过第三方债务令拦截欠下的赔偿金
  • 申请土地扣押令
  • 申请扣押收入令

 

如果您希望在判决执行方面得到帮助,陈刘律师事务所经验丰富的民事诉讼团队可以为您的案件提供最佳行动方案,并代表您启动执行程序,协助您收回判决债务。如果您作为债务人需要帮助,我们也可以代表您沟通最佳的还款方案,避免进入破产程序。请联系我们

 

 


经营多人居住房屋的房东必备HMO许可证!

根据Ministry of housing, communities & local Government 下的English housing survey 2019-2020, 在英格兰近1/5的家庭通过私人房东租赁。陈刘律所的诉讼律师团队经常处理房东和房客之间的纠纷。 英国租房,房东和房客各有其责,但是常常房东和房客常因一些细小问题产生纠纷。今天的文章同大家分享HMO许可证, 多人合租时可询问房东是否持有HMO许可证的证书。

自 2018 年 10 月 1 日起实施的新法律,多人居住房屋HMO是指至少有三个人租住的房产,并且这些人来自不同的家庭,在该房产内共享浴室和厨房等设施。 房东出租给多人居住的房屋必须持有HMO许可证。常见的HMO有学生和年轻上班族的合租公寓以及合租住宅等等。

在英格兰或威尔士出租大型HMO,则必须先申请HMO许可证才能出租。如果一套房产符合以下所有条件,那么该房产就会被定义为大型HMO:

  • 有五个或以上的租户,这些人来自两个及以上的家庭
  • 部分或所有租户共用厕所、浴室或厨房设施
  • 至少有一名租户支付租金(或其雇主为其支付租金)

除了大型HMO,一些地方的小型HMO也会被地方政府要求申请HMO许可证,建议房东咨询律师来判断自己的房产是否需要HMO许可证。HMO许可证的有效期最长为5年。房东需要在HMO许可证到期前更新,否则旧的HMO许可证就会作废。

一份HMO许可证只适用于一套房产,如果房东名下经营着多套多人居住房屋,则需要为每套HMO都申请许可证。HMO许可证的具体申请要求也可以像律师咨询。

英国对无证出租多人居住房屋的房东有很严格的惩罚制度。

违反规则的房东会有被地方政府起诉的风险,如果被判有罪,房东可能会留下犯罪记录,并被处以无上限的罚款。另外,在这种情况下,房客还可以申请租金偿还令,房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。陈刘律所建议所有希望经营多人出租房产的房东一定提前了解自己是否需要申请HMO许可证,避免被起诉和罚款的风险。

如果您希望了解更多关于HMO许可证的信息或者您有任何关于租赁的纠纷,请联系我们。


遗嘱只是富人专属?在英国立遗嘱该如何操作?

在前两个月公布的74届艾美奖提名名单中,大热美剧《继承之战》以25项提名领跑,是最佳戏剧类剧集和影帝等重量级奖项的热门候选者。这部剧描写的是国际媒体巨头的四个孩子围绕继承父亲的娱乐媒体帝国展开家族斗争的故事。在这类剧情中总有关于遗嘱而展开的故事情节,观众也对观看这类故事乐此不疲。因此,大多数人总认为只有非常富有的人或拥有复杂资产的人才需要遗嘱。

然而,遗嘱并非富人专属,普通人也可以通过立遗嘱免除掉许多不必要的冲突和麻烦。

 

遗嘱是什么呢?

遗嘱是一份法律文件,其中规定了立遗嘱人的意愿,内容包括制定遗嘱的人对其财产的分配和对其未成年子女的任何照顾安排等。

首先,您可以明确规定谁能得到您的哪一部分资产,以及他们将得到多少。

第二,如果您不希望把自己的资产分给某些人,例如已经疏远的家庭成员或亲属,您可以在遗嘱中提出。

第三,如果您有未成年子女,那么您还可以在遗嘱中指定照顾未成年子女的负责人。

如果一个人在没有遗嘱的情况下去世,这被称为"无遗嘱死亡(Dying Intestate)"。在这种情况下,整理这位逝者的遗产分配将更加复杂,因为它需要满足一定的标准,称为“无遗嘱规则(Intestacy Rules)”。

为了整理此类遗产,逝者的亲戚或朋友需要申请行政许可书,向政府申请授予他们成为遗产的"管理人"。这将允许他们对遗产进行估值,支付死者的任何未偿债务,并根据无遗嘱规则分配遗产。如果逝者没有任何亲属,其遗产就会移交给皇室。

 

如何订立遗嘱?

首先,您需要列出所有您想包括在遗嘱中的资产。然后,您需要决定如何在您的 "受益人(Beneficiaries)"之间分享这些资产,受益人就是将会获得您的资产的对象。如果您希望捐赠一部分资产,您也可以在遗嘱中列出您希望捐赠的任何慈善机构。

除了以上提到的主要内容,在订立遗嘱时,您可能还需要考虑一些其他问题或者意外情况,例如:

  • 谁是执行您遗嘱中愿望的人?
  • 您是希望给未成年子女指定一个法定监护人,还是为他们建立一个信托?
  • 您想要的葬礼类型?
  • 您的任何受益人比您先去世会怎样?

按照英国法律,在您立下遗嘱后,您还需要两位证人看着您签署遗嘱,这份文件才会生效。同时,这两位证人也需要在遗嘱上签字。两位证人必须超过18岁,并且不能是您的受益人,也不能是您受益人的配偶或民事伙伴。一旦签署了遗嘱,您需要告知指定的遗嘱执行人该遗嘱存放在哪里。因为遗嘱执行人只有持有您的遗嘱才能获得法律许可来分配您的遗产。您可以选择将遗嘱存放在政府的遗嘱认证服务处,或者把遗嘱交给起草遗嘱的律师。在英国,只要是年满18岁的成年人就有权立遗嘱,因此不必等到晚年的时候才采取行动。如果您在合理的时间点提前规划了遗嘱安排,这可能会为您的遗产节省税收。

 

订立遗嘱是否应该委托律师?

虽然您自己也可以立遗嘱,但我们建议委托律师来起草一份详细完善遗嘱,或者检查您自己起草的遗嘱。在没有律师的情况下订立遗嘱,可能会导致出现错误或描述不清楚的地方,这些失误有可能会引起遗嘱受益人之间的纠纷,甚至有可能使遗嘱无效。陈刘律师事务所能够为您提供包括起草遗嘱安排信托处理遗嘱认证遗嘱认证诉讼的相关服务。

如果您对陈刘律师事务所的遗嘱服务感兴趣或者有相关需要,请联系我们


有哪些方法能让败诉方乖乖支付赔偿金?

近期热度非常高的强尼·戴普VS前妻艾梅柏·希尔德诽谤案在本月初(6月1日)迎来了判决结果。陪审团裁决德普在该案中提出的三项指控全部胜诉,获赔1000 万美元的补偿性赔偿金,外加 500 万美元的惩罚性赔偿金。由于当地法律规定惩罚性赔偿金不得超过35万美元,因此希尔德需要向德普赔付1035万美元。同时,希尔德在反诉德普的三项指控中只有一项通过,获得200万美元补偿性赔偿金。

虽然,希尔德的律师事后表示会继续提出上诉,但许多人认为上诉对她来说可能不是最好的选择。尤其是在经济方面,根据《时代周刊》的报道,专业人士认为希尔德已经为这起案件支付了数百万美元的法律费用。

 

继续上诉至少需要两年的时间,可能还要再花费数十万美元。此前她曾向律师表示诽谤案对她是一个不小的经济负担,如今减去她获得的200美元补偿性赔偿,她仍需要向德普赔付835万美元。相比起难以承担的赔偿债务,希尔德可能更愿意冒险继续上诉。

不过事情在昨天迎来了转机,德普律师团队的发言人表示如果希尔德放弃上诉,德普可能会取消800万美元的补偿性赔偿要求,即希尔德只需要支付35万美元的惩罚性罚金。这将给希尔德减轻许多财务负担。目前双方还在对这项提议进行谈判。

不过,胜诉方主动放弃索赔金额的例子,在普通人的诉讼中少之又少。绝大部分胜诉方在得到获赔的判决后都希望能全数收取到自己的赔偿金。但即便获得了法院的判决,很多时候败诉方也不会乖乖支付赔偿金。那么,在英国,为了保证胜诉方可以拿到判决的赔偿金,有哪些执行法院判决的方法可以使用呢?

 

执行英国法院判决的方法 

 

在开始漫长的诉讼程序之前,当事人就应该首先调查对方的财务状况,这是为了了解对方是否有能力支付可能被判定的赔偿金额,非常重要。

 

在英国的民事诉讼中胜诉后,胜诉方("判决债权人judgment creditor")通常可以得到从败诉方("判决债务人judgment debtor")那里获得一笔赔偿金的判决。但是,这并不一定意味着判决债务人会自愿支付判决中所欠的款项,一些债务人反而会想尽办法逃避支付被判决的赔偿金。

 

如果债务人未能在法院规定的日期前自愿支付,那么债权人就需要考虑开始采取执行(Enforcement行动,以拿到判决定下的赔偿金。 下面是陈刘律师事务所总结的债权人在收到法院判决后可以采取的一些执行方法:

 

01

当判决债务人拥有有形资产时,法院可以考虑控制其货物,执行人员可以扣押债务人的货物并将其出售,用出售的收益来偿还判决债务。一些资产可能可以被豁免,不受扣押,这包括基本的家庭必需品和贸易工具等。通常县法院处理的债务金额不超过600英镑,而高等法院处理的债务金额则超过5000英镑。

 

02

债权人可以通过第三方债务令请法院拦截债务人欠下的赔偿金,如债务人银行账户的信贷余额,并将其转给债权人律师以清偿判决债务。

 

03

如果债务人的有关资产是土地,债权人可以申请土地扣押令,但这只为赔偿金提供担保,而不是抵债。对于付款,在获得扣押令之后,法院会考虑发出出售令的必要性。

 

04

债权人还可以使用扣押收入令,这将使债务人的工资被截留并转给债权人律师以清偿判决债务。但是,这种方法只能扣除他们工资中的一小部分。所以如果债务人的收入比较低,那么这种方法将耗费相当长的一段时间。

 

05

最后,破产程序也是一种获得赔偿金的有效方式。如果判决债务人有资产可供支付,在个人破产或公司清盘的压迫下,他们往往会选择支付赔偿。

 

如果您希望在判决执行方面得到帮助,或者有关于诉讼的任何问题,请联系我们。陈刘律师事务所经验丰富的民事诉讼团队可以为您的案件提供最佳行动方案,并代表您启动执行程序,协助您收回判决债务。

 


租房租赁合同注意事项

我们在往期的文章中提到过由于英国疫情限制的解除,大批租房者回到城市,伦敦的租房市场迎来了需求高峰。如今英国的各大高校已经临近毕业季,并且即将在未来的几个月内迎来新的开学季。这意味着将有一大批毕业生需要离开学生宿舍,开始自己租房。同时还有一大批国际留学生为了即将到来的留学之旅,开始寻找在英国的新住处。英国的租房市场也将因此再次迎来一场求租热潮。

 

陈刘律师事务所的微信和小红书后台经常会收到关于房客与房东之间纠纷的询问。其中绝大部分情况是房客由于没有检查租赁协议,或者不清楚自己身为房客的权利和义务导致被征收额外的费用。作为私人出租房屋的房客,知道自己的权利和义务可以有效避免与房东或中介的纠纷,并且在被不合理征收费用时保护自己的权益。

 

接下来,我们将向大家介绍一下,在租房时房客应该注意和了解的权利及义务。

首先,租房时最重要的文件就是租赁协议(Tenancy Agreement)。租赁协议是规定房东和房客之间权利和责任的重要文件。如果双方之间产生摩擦,那么房客应该首先参考租赁协议的内容,确认事件的责任所在。陈刘律师事务所总结出了房客在租房以及签订租赁合同时应该注意的要点。

 

额外费用Additional fees )

2019年《房客费用法(The Tenant Fees Act)》是防止房东向房客收取敲诈性费用的保护性法案。该法案规定房东可以向房客收取租金、租房押金,以及持有押金。根据该法案,房东不允许向房客收取自己的推荐信、警务检查费用、一般管理费或清洁费。

如果房东收取的费用不属于《房客费用法》的规定范围,可能会被处以5000英镑的罚款。如果房东重复违反该规定,那么可能会导致刑事指控或30,000英镑的罚款。对于房东可以收取的某些费用,法律要求必须明确地写进租赁协议中。这些费用列举如下。:

 

拖欠租金的罚款(Late Rent Fees

如果房客超过两周没有支付租金,那么房东可以对此收取额外费用。额外费用最高可收取租金的3%,再加上英格兰银行的基准利率。

 

违约金(Default Fees

这类费用包括房客丢失钥匙或损坏房屋等情况。只要能提供费用的证据,就只能向房客收取合理的费用。

 

租约费用的变更Changes to Tenancy Fees )

房东对租赁协议的条款进行修改,最高可以收取50英镑的费用。这包括更改房客的姓名或允许养宠物等情况。

 

房屋失修(Disrepair 

根据1985年《房东和房客法(Landlord and Tenant Act)》第11条,房东有义务保证房产处于可供房客居住的状态,例如保持暖气、水电的供应等。

如果房客遇到任何失修问题,如发霉、没有暖气、没有热水等,那么他们应该首先向房东报告。

 

以上事项的维修属于强制性义务,不会被写入租赁协议中的任何条款所改变。房东不能对属于其强制性义务范围内的任何维修向房客收费。如果房东拒绝进行维修或者对其义务内容征收费用,那么房客可以选择向当地议会报告,或对房东提出诉讼。不过大家需要注意的是,房客通常也会负责一部分物业的维护工作,包括换灯泡、疏通水槽、园艺和清洁等。

同样的,如果房客没有履行自己的维护义务,房东也有权利追究房客的责任。

 

押金Deposit)

押金的收取是租房过程中很重要的一部分,也是最容易发生纠纷的环节之一。2004年《住房法(Housing Act)》规定房东有义务将房客的支付的押金放入政府的押金保护计划DPS(Deposit Protection Scheme)中。这一存款保护制度避免了房东因私藏押金而导致纠纷的情况,帮助解决房东和房客之间的押金矛盾。

 

如果房东没有按规定将押金放入DPS,也没有向房客提供进一步的信息,那么房客可以向法院申请命令,要求房东归还押金或将押金存入DPS中。关于哪些费用可以在退房时从押金中扣除,也是有规定的。一般来说,房东不能收取因房产使用而导致磨损的维修费用。

从押金中可以扣除的费用通常包括:

(1)房产的损坏,或物品的丢失及损坏,

(2)房屋清洁费

(3)未付的租金或账单。

 

如果房客不同意押金的返还方式,或者房客不同意房东从押金中扣除的一些费用,房客可以要求房东提供从押金中扣除的具体费用明细。如果双方无法达成协议,可以考虑使用DPS提供的免费争端解决服务。使用了争端解决服务后,双方必须接受所做的决定,并且不能将决定提交给法院。如果有一方不同意使用争议解决服务,那么可以将该争端提交到法院。在某下情况下,房东具有额外的义务,而这些义务可能不会体现在租赁协议中,这时就需要房客主动询问。例如,多人居住的房屋许可(HMO)。

 

多人合住房屋许可证House in Multiple Occupation License )

《住房法(Housing Act)》规定,任何由非亲属关系的五人及以上长期居住的房屋或公寓都需要具备HMO许可证。因此,如果要将房子出租给五名及以上的房客,房东有义务向当地议会申请HMO许可申请。忽视这一规则的房东会有被议会起诉的风险,如果被判有罪,房东可能会留下犯罪记录,并被处以无上限的罚款。

 

另外,在这种情况下,房客还可以申请租金偿还令,房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。如果您在租房纠纷方面需要帮助,请随时联系我们

 

 

 


因家里的蝙蝠卷入120万英镑的诉讼官司...安置野生动物需要什么许可?

众所周知,英国是一个非常注重生态环境保护的国家,绿地覆盖率非常高。伦敦的绿地覆盖率早在2018年就已经达到了47%,市内随处可见供人们休闲放松的公园。

良好的自然环境同时也促进了英国的物种多样性,相信大家都有在公园喂鸭子、松鼠或者鸽子的经历。为了保护这些动物的生活和安全,英国政府也设立了一系列的法案规定。

我们今天要分享的就是一起由野生动物安置问题引起的诉讼案例。英国《泰晤士报》报道了英国拳击界名人弗兰克·沃伦、其妻子苏珊·沃伦与建筑公司之间价值120万英镑的诉讼纠纷。

这对夫妇拥有一幢建于16世纪的住宅。2015年,两人计划在房子的一侧扩建一个现代化设计的玻璃房,并获得了相关的扩建许可。与普通的扩建计划不一样的是,这个玻璃房扩建计划还包括了一个“蝙蝠屋”,用于重新安置原先住在阁楼里的野生蝙蝠。扩建计划于2017年正式动工,但却在开工4个月后被迫叫停了。原因是虽然扩建计划获得了政府许可,但要想重新安置家里的野生蝙蝠,沃伦夫妇还需要向英格兰自然基金会申请获得野生动物许可证才可以采取相应措施。

虽然沃伦夫妇及时补办了该许可证,但因为那时蝙蝠已经进入了冬眠期,所以在往后的6个月里扩建工程一直处于完全停工的状态。在扩建工程恢复运作后,沃伦女士对工程所花的时间感到不满,并且更换了建筑公司完成剩下的工程。建筑公司的负责人表示沃伦夫妇没有为他们已经进行的工程支付所有的款项,因此向法院提出了诉讼申请,索赔120万英镑。而沃伦女士否认拖欠建筑商任何款项,并对其反诉,索赔40万英镑。与此同时,双方还相互指责,认为是对方造成了工程的延误。

目前,法庭听证会还在进行中。估计业主沃伦父妇没有想到,安置蝙蝠这样一个细小的环节,即便提前有所计划,也可以对整个工程造成这么大的影响。

对于拥有花园的住宅业主来说,在自己家里见到野生小动物应该不是什么稀奇的事。

因此,若是住宅业主想要对房子进行改建,就一定要提前了解清楚是否有野生动物在自己家里居住,以及改建计划是否会需要上文提到的野生动物许可证。

为了方便大家判断,陈刘律师事务所就来带大家了解一下英格兰地区的野生动物许可证。

 

野生动物许可证(Wildlife Licences)

首先,申请人需要年满18岁才有申请野生动物许可证的资格。

其次,如果申请人计划干扰、移除野生动物或破坏栖息地,则需要向英格兰自然基金会(Natural England)或者环境、食品和乡村事务部Defra申请获得野生动物许可证。

例如,当业主的改建计划会影响到栖息在家中的野生动物,或者改建计划需要将野生动物从家里移除时,就需要向上述的两个部门申请许可证。

除此之外,如果申请人计划从事以下工作,也需要申请野生动物许可证:

  • 防止野生动物对农业、牲畜、渔业、财产或考古造成损害
  • 为了公共安全和健康拆除有野生动物栖息的废弃设施
  • 维护或开发自然、农用土地
  • 防止物种间的疾病传播
  • 饲养或放生非英格兰本地的物种
  • 出售、拥有、展览或运输受保护物种
  • 为科学、教育研究或保护工作调查土地上是否存在野生动物

如果不申请许可证就进行以上活动的话,当事人可能会面临无上限的罚款以及最多6个月的监禁

 

许可证类别

通常来说,野生动物许可证有4种类型

  • 一般许可证(General licences)
  • 类别许可证(Class licences)
  • 个人许可证(Individual licences)
  • 组织性许可证(Organisational licences)

您可以参考以下介绍选择符合个人情况的许可证类型。

 

一般许可证
如果申请人需要对特定的物种进行例如运输、展览或放生等低风险的行动时,通常需要一般许可证。一般许可证不需要单独申请,并且是免费的,但申请人仍然需要严格遵守一般许可证上的规定。适用于一般许可证的野生动物、行动范围以及具体要求请参考链接:https://www.gov.uk/government/collections/general-licences-for-wildlife-management
类别许可证
如果申请人对野生动物采取的行动需要特殊技能和经验,则需要类别许可证。类别许可证不需要申请,但申请人必须在英格兰自然基金会注册,注册时长可达30天。根据许可证的具体情况,申请人可能会需要支付注册费用,以及提供推荐信和其他证明资料。适用于类别许可证的野生动物、行动范围以及具体要求请参考链接:https://www.gov.uk/government/collections/class-licences-for-wildlife-management
个人许可证
如果申请人对野生动物采取的行动不包括在上述两种许可证的范围之内,则需要申请个人许可证。这些行动包括:* 扰乱、诱捕或处理野生动物* 扰乱它们的栖息地,例如清理池塘或改建住房饲养、移动或放生不常在英国出现的物种也需要个人许可证。个人许可证申请处理需要30天,并可能需要支付申请费用。适用于个人许可证的野生动物、行动范围以及具体要求请参考链接:https://www.gov.uk/guidance/wildlife-licences 
组织性许可证
如果一个组织和企业开展的常规活动会影响一种或多种保护动物,那么就需要申请组织性许可证。组织性许可证可以多次使用,不需要每次单独申请。适用于组织性许可证的野生动物、行动范围以及具体申请要求请参考链接:https://www.gov.uk/government/publications/organisational-licence-for-routine-work-affecting-protected-species

此外,如果申请人的活动会影响到欧洲的保护动物,则需要申请缓解许可证(Mitigation licence)

 

# 陈刘律师事务所提醒您 #
许多野生动物物种类别难以确认,建议您在制定计划前咨询专业人士的意见。您也可以咨询和委托律师处理关于野生动物许可证的相关事宜,以免出错被罚款,并且影响房产改建工程。

如果您有关于房产改建或者野生动物许可证的法律相关问题和需求,请联系我们

 


如何通过法律程序赶走不良房客

据近期英国《卫报》的报道,国家统计局的数据显示2021年英国的租房成本整体上升了2%,这是5年来英国住房租金的最大涨幅。

随着英国防疫限制的解除,大量包括办公室工作人员和学生在内的租房者正回到城市,租房需求已经超过了供应,与一年前相比,21年12月伦敦租赁市场上的房屋数量减少了71%。

租房需求增加,租金上涨对出租房子的房东来说固然是好事,但大幅增加的租房者数量也使得租房市场变得鱼龙混杂。成功将房子出租,对房东来说并不意味着一劳永逸。

如果房东遇到了无理取闹的房客,并与其产生冲突,那么房东有可能会面临房客拖欠租金、损坏房屋设施,以及强占住房无法收回等问题。在这种情况下,采取合理的法律措施可以帮助房东收回物业,保护自己的权益。

接下来,我们将为您介绍合法收回房屋需要采取的法律程序。

收回物业的法律程序通常有三个阶段:

  • 发出通知
  • 提出法庭诉讼,以获得占有令
  • 法警介入

 

1 应该发出哪种通知?

因希望收回物业向房客发出的通知有第21节通知和第8节通知。

首先,律师需要知道您和您的房客签订的是什么类型的租约。在英格兰和威尔士,最普遍的住宅租赁类别是有保证的短期租赁(Assured Shorthold Tenancies)。律师还将检查该房客签订的是定期租约还是逐月延长的周期性租约。

根据您与您的房客的租赁类型和您想收回房产的原因,律师会选择最适合您个人情况的通知。虽然这些通知相互独立,且根据不同的原因发出,但它们的目的都为了收回您财产。

 

21节通知(Section 21 notice

使用第21节通知,房东不需要提供任何驱逐的理由,但房东不能因为房客提出任何房屋失修的问题就发出第21节通知。

第21节通知一般是在定期租约即将结束或定期租约期限已过的情况下发出的,您需要在指定房客离开的日期前2个月发出该通知。

在向房客发出有效的第21条通知之前,您需要先满足以下几点要求:

  • 拥有能源性能证书(Energy Performance Certificate)--对您的房产能源效率的评级证书
  • 在您与房客的租约开始时向房客提供英国政府发布的《如何租房(How To Rent)》手册
  • 拥有燃气安全证书(Gas Safety Certificate)

如果您收取了押金,则您需要在规定期限内将押金放入政府的租约存款保障计划(Tenancy Deposit Protection)中。在英格兰和威尔士,租约存款保障计划有以下三种:

  • Deposit Protection Service
  • MyDeposits
  • Tenancy Deposit Scheme

如果您没有在收到押金后的30天内将押金放入租约存款保障计划中,则您发出的第21节通知将不具有法律效力。

8节通知Section 8notice

第8节通知是在房客违反了租赁条款的情况下使用的。要发出该通知必须说明您要求收回该房产的理由。房东通常会在房客拖欠租金的情况下使用第8节通知。

第8节的通知期限从提前2周到2个月之间不等,这取决于您与房客签订的租赁条款以及发出通知的理由。

 

2 发出诉讼程序以获得占有令

如果房客在收到通知后没有在规定期限内搬出房子,则您可以采取下一个阶段的法律措施,也就是发出收房诉讼,获得占有令。

律师可以代表您准备占有令申请表格,提出诉讼,并在法庭上发布。根据您的收房理由,律师还可以确定是否可以通过加速途径或标准途径为您申请收房,获得您的房产的占有令。

 

3 法警介入

如果您在律师的帮助下成功地获得了占有令,但房客仍然拒绝搬出或没有在规定日期前离开,那么法警将可以驱逐房客,帮助您争取收回物业。

如果您的物业有因为拖欠租金、滋扰、或因个人原因,例如搬回物业或出售物业等,需要房客搬出。陈刘律师事务所能够协助客户顺利收回房产,发出相关的通知,如果有必要,我们会帮助客户发出占有诉讼,提供法庭代表和寻求法警帮助,请联系我们


租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租

本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革(地租)法案》(Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022终于在2月8日获得女王的御准,正式立法。不过这项法案目前还未正式生效,英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。

《租赁改革(地租)法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革,最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租!

本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。

首先,我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国,房子的产权分为以下两种:

租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身,不包括该房产所在的那块土地,即您是该房产的业主

永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地,即您既是业主也是地主

许多土地永久产权的所有者(大多是房地产开发商)会出售租赁产权,以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”(Ground Rent

本次立法的改革背景

在英格兰和威尔士,大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的,同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。

长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础,通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次

然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者,导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。

以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款,让租赁产权人在购房时难以发现,事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。

高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。

新《租赁改革(地租)法案》的主要内容
本次《租赁改革(地租)法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租,例如别墅(House)、公寓(Apartment)以及养老物业。

该法案还禁止收取与地租有关的管理费用,并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。

该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业(即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅)的规定,生效时间不会早于2023年4月1日。

内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用,此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。

法案生效后,任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪执法部门可以对其处以50030000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留,用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。

然而该法案的适用范围也有一定的限制,我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况:

商用租赁物业(Business Leases

明确用于商业目的,例如出租的物业将不适用该法案的规定。

 

签订了协议的租赁产权交易(Leases Replacing Pre-commencement Leases

对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议,“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。

注意,若在法案生效后,由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定,租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。

 

共有产权租赁(Shared Ownership Leases

共有产权租赁是指租赁人可以购买房产(别墅或公寓)的部分份额,并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额,直到他们拥有100%的产权。在法案生效后,租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。

 

总结

在上议院和下议院审查的过程中,该法案被指出还存在着一些问题,例如:

  • 该法案只适用于生效后签订的新租约,对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助;
  • 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压,让他们同意自愿延长租约,从而继续收取地租;
  • 法案中对 "地租 "的定义广泛等等。

但从目前来看,该法案还是受到了广泛的欢迎,尤其是未来计划购买租赁产权的买家,法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革(地租)法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。

陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革(地租)法案》的最新消息,并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题,请通联系我们。

 

 


在英国卖房所得收益需缴纳的资本利得税是什么?

疫情期间,许多行业都或多或少受到影响,而英国的房地产行业却一直水涨船高。除了许多首次购房者希望享受印花税减免优惠而选择购买自住房之外,还有许多购房者在印花税假期期间购买了房产用作投资。当房产增值后他们可能会选择将房产卖出变现。

在英国,出售一处增值的资产所得的利润可能会需要缴纳资本利得税(Capital Gains Tax),但并不是出售所有增值资产都需要缴纳资本利得税。

以下是该项税收的征收范围:

  • 价值6,000英镑或以上的大部分个人财产(除了汽车之外);
  • 除主要住所以外的房产;
  • 您的主要住房,但用于出租、商业;
  • 不在个人储蓄账户ISA(Individual Savings Account)或个人股权计划PEP(Personal equity plan)中的股票;
  • 商业资产等。

关于在房产交易中资本利得税的征收范围,以下有一个例子可以供大家参考。

1.案件背景

2006年,Crippin先生在苏格兰购买了一处房产,包括一栋房子(Loaningdale)和一处相邻的附属建筑。他与他的伴侣McKean女士和他们的孩子的主要住在Loaningdale这栋建筑中。Crippin先生于2013年1月将附属建筑单独出售给了McKean女士,并没有支付资本利得税。

英国皇家税务局HMRC根据1992年应征税收益法(Taxation of ChargeableGains Act 1992)》第222条的规定针对这一笔交易向Crippin先生征收资本利得税,理由是该附属建筑不是他的自主房产,不属于其主要住房的一部分。随后Crippin先生向HMRC提出诉讼。2021年10月,通过法庭的裁决,Crippin先生胜诉。

 

2.案件分析

2010年至2011年,Crippin先生对附属建筑进行了改造,使其成为一个有三间卧室的公寓,并拥有自己的厨房和浴室设施。该附属建筑有两个入口,一个是附属建筑独立的入口,另一个是与Loaningdale相通的一楼阳台。

从2011年10月起, McKean女士的熟人借住在该附属建筑中,并支付“房租”,但双方没有签署正式的租赁协议。借住期间Crippin先生和McKean女士继续不受限制地进入该附属建筑,并在那里存放他们的私人物品;Crippin先生的父母在熟人离开时也住在附属建筑中。

从2012年10月起,从熟人借住结束后到附属建筑出售期间,该建筑被宣传为可用于带家具的假日出租房产,并实际出租了31天。在其余时间里,该附属建筑一直被该家庭用于个人和家庭目的。

法庭在仲裁时分析指出了三点:

一、首先,鉴于Crippin先生和熟人之间的协议的非正式性质,附属建筑保留了从Loaningdale直接进入的通道,以及将该财产作为客人(业主父母)空间的使用,所以法庭推断,可以将该财产的使用权归于Crippin先生。

二、一个住宅可以由一个以上的建筑物组成,即使其他建筑物本身构成一个独立的住宅。

三、虽然被宣传为可用于假日出租的房产不会被视为个人的唯一或主要住所。但由于《1992年应征税收益法》第223条的规定,该附属建筑被宣传可用于假日出租的时间处于房产所有权最后36个月的一部分(现在已减少到9个月),所以该附属建筑依然属于Crippin先生主要住房的一部分。

法院由以上三点得出的结论是该出售附属建筑的交易不需要缴纳资本利得税。

HMRC从房产交易中获得的收益中征收的资本利得税利率为28%。一般来说,个人每个纳税年度会有£12,300英镑的资本收益免税额,但房产交易产生的收益很容易超过该免税额度,因此被不合理征税的例子也并不少见。

若您有被不合理、不公平征税的情况或者关于您有任何税务问题,陈刘律师团队在处理税务以及诉讼索赔事务方面有丰富的经验,请联系我们