英国伴侣签证移除同居要求
多年来，在各种移民途径下，以未婚伴侣身份申请签证时，申请者必须符合两年同居要求。但随着2023年归类的新附录FM ‘与伴侣的关系’（Relationship with Partner）放宽了对 ‘伴侣关系’的定义，附录 FM 和附录 FM-SE 对伴侣关系的要求也一起同步了。
一直以来，对未婚伴侣“持久关系”的要求是，伴侣双方“在申请日期之前必须是以类似婚姻或民事伴侣关系共同生活並維持至少2年”。这意味着无论英国签证申请是在英国境内还是在国外提交，伴侣都必须证明他们至少有同居两年。未婚伴侣签证不仅适用于伴侣、英国或爱尔兰国民、在英国有定居身份的人、有保护身份的人、根据《移民规则》附录 FM 和附录 FM-SE 申请附录 EU 和附录 ECAA 有限制许可的人，此签证也适用于工作和学习途径的伴侣。
在新的附录FM中，工作和学习途径的申请人无需再满足伴侣之间的同居要求。取而代之的是，对于每个案例事实的评估，无论这对伴侣是否同居。
2024年1月31日，移民规则附录FM和附录FM-SE下的申请也进行了同样的改革。
由于婚姻不再被要求作为公开表达承诺的方式，未婚伴侣关系变得非常流行，在英国国内外的伴侣形式也非常多样化。此外，科技在现代社会中发挥着主导作用，带来了机会，增进了沟通，并为夫妻提供了维持远距离关系的新方式。这在一些不允许同居或同性关系不被承认或接受的国家/文化中尤其重要。因此，内政部的这一调整为同居以及多样伴侣关系提供更多灵活性。
如果伴侣双方没有在两年期间同居过, 内政部会将分居原因、沟通的程度和频率、探访、共同度假、参加的活动、经济支持和共同抚养子女的证明作为参考。如存在无法提供与伴侣关系相关文件的情况，申请将根据案件的事实作出决定。
我们的移民团队拥有数十年协助夫妇处理移民事务的经验，尤其是在无法提供同居文件或只能提供少量同居文件的复杂案件中。请随时与我们联系，我们将为您提供简短的免费评估或详细的法律建议。
本文仅供一般信息参考。它无意也不可被视为法律建议或其他建议。如果您想讨论本文中涉及的任何问题，请联系 使用联系表或发送电子邮件至reception@cnsolicitors.com
增长型企业计划 (Scale-up scheme)的作用是什么？我们还需要吗？
增长型企业计划 (Scale-up scheme)的作用是什么？我们还需要吗？
英国于2022 年推出的"增长型企业签证"（Scale-up Visa）旨在为快速增长的企业吸引优质海外人才，为符合特定要求（包括最低工资门槛、英语语言和财务要求）的合格人才提供为期两年或三年的签证。五年后，即可申请在英国永久定居。
最近提高的技术工人签证(Skilled Worker visa) 最低工资门槛的公告，引发了英国内政部是否也会对增长型企业签证进行潜在调整及其对个人和企业是否仍然具有优势的质疑。
本文将介绍增长型企业签证计划并探讨其未来发展。
增长型企业计划是什么？
该签证途径提供两种选择：担保签证和非担保签证。担保签证的有效期最长为两年，而非担保签证的有效期最长为三年。申请人必须首先申请担保签证。
为符合增长型企业签证的资格，个人必须从经批准的英国增长型企业获得有效的担保证明 (CoS)，担任符合所需技能水平且最低年薪为 34,600 英镑的职位。此外，申请人必须证明其英语水平至少达到CEFR B1级（相当于雅思4.0），并满足财务要求。
在为担保人工作六个月后，签证的持有者可更换雇主，而无需再次担保或通知内政部。
无担保型签证的要求与初始担保签证相同，不过，唯一的区别是，申请人必须在其受担保雇主处工作至少六个月，达到最低年薪34,600英镑要求，如担保证书在2023年4月11日前签发，最低年薪门槛则为33,000英镑。
申请人的配偶和子女可以陪同申请人办理签证，但需满足特定标准，例如关系、年龄和财务要求。该签证计划的主要优势在于让家庭成员团聚，允许申请人的伴侣工作以职业运动员以外的身份工作，并且没有具体的最低工资门槛。当主申请人转换或延长签证时，其伴侣或子女的身份保持不变。但是，伴侣或子女必须在主申请人的签证到期之前或同时申请延期或签证转换。
要以增长型企业签证身份定居的申请者必须在英国连续居住五年，并遵守无限期居留的途径。在此期间，他们必须满足收入要求才有资格定居
增长型企业赞助许可证和负担
要获得增长型企业签证赞助商的资格，公司可以通过以下两种可用途径之一申请：标准或背书路径 。要符合标准路径(Stanadard pathway)，雇主必须在就业或总销售额方面在三年内平均增长20％，并且在三年期开始时至少有十名员工。
背书路径 (Endorsement Pathway)适用在公司成立时间少于三年且无法提供标准途径所需证据的公司。要获得资格，公司必须支付额外费用，以获得内政部批准机构的背书，且必须在申请日期起三个月内获得。申请时必须满足七项要求，包括证明”增长型”标准所需的潜在增长率，并有望在未来四年内符合增长型企业的定义。除了这七项强制性要求外，雇主还必须满足五项附加要求中的至少三项，以获得赞助许可证。
该计划目前有成效吗?
尽管获得担保许可证的方式看似简单，但却给企业带来了巨大挑战，包括财务和行政负担，以及员工在六个月期满后离开的不确定性。自 2022 年推出以来，截至 2024 年 2 月 22 日，在超过 103,000 名担保人中，只有 52 家成功获得了许可。在注册赞助许可证时，企业无疑会权衡是否值得投入时间和资源，特别是当还有其他方式可以雇佣外国劳动力的情况下。
另一个重点是，与其他担保工作途径不同，企业的许可证在四年期满后不能续签。这进一步凸显了增长型企业签证作为长期吸引和留住技术人才的潜在局限性。这种情况促使我们对该计划的必要性进行更广泛的思考。
我们还需要增长型企业签证吗？
自推出以来，此签证计划受到的关注极少。根据英国内政部工作签证数据来看，从 2023 年第一季度到第三季度，担保工人签证的申请人数为 237,284 人。有 26 人申请了增长型企业签证，然而只有20人获得了批准。相比之下，有174,646 人申请技术工人签证，其中163,386 人获得了批准。
在内政部提高最低工资门槛之前，技术工人签证(Skilled worker visa) 由于工资要求低于增长型企业签证而更具吸引力。随着最低工资门槛的提高，两种签证途径的工资要求相差无几，虽然增长型企业签证可能因自身的灵活性增加吸引力。然而，此签证的未来仍有待确定，因这取决于内政部是否决定进一步修改薪资门槛。假如内政部选择提高门槛，这可能会减少该计划的优势，严重影响需求。
我们的律师事务所如何提供帮助
我们的移民专家团队致力于提供全面的法律建议和支持，使您的移民之旅尽可能顺利。我们自豪地提供根据每位客户的具体需求和情况量身定制的个性化援助，确保更高的申请成功率。
雇主担保资质有效期延长至十年！雇佣海外员工的行政成本降低
即将于今年4月4日生效的技术工签薪资门槛上调政策对许多英国雇主来说不能算一个好消息，这意味着他们未来对于海外雇员的选择将受到限制。
但是在另一方面英国政府又给拥有担保资质的雇主提供了更多便利。
从2024年1月24日起，英国雇主担保资质的有效期从4年延长到了10年。
内政部将自动为担保资质在4月5号之后到期的公司延长10年有效期，也就是说这些公司在未来10年内都不用申请更新牌照！
如果您的公司雇主担保资质会在4月5号或之前到期，那您仍然需要在到期前申请更新牌照，更新后的牌照将同样拥有10年有效期。
雇主担保资质有效期的延长减少了企业的行政工作和成本负担，同时也为雇佣外国人才的流程提供了更多稳定性和可预测性，使企业可以更专注于战略人才招聘和管理。
数据显示英国目前有约556万家私营企业，其中只有95410家拥有雇主担保资质，仅占 1.7%。
由此可见，拥有雇主担保资质的公司在招聘市场将拥有极大的优势。
受脱欧影响，截至 2022 年 6 月，拥有英国雇主担保资质的公司数量比上一年增加了27%；在雇主担保下的各类工签申请总数比上一年大幅增加了138%。
技术工签雇主担保资质是最常见的一种担保资质，目前英国一共有78336家公司拥有技术工签的担保资质，占比82.1%。
在符合申请要求的条件下，不管是几人的小型公司还是大型集团公司都能够申请雇主担保资质。
接下来我们就来为您详细了解一下雇主担保资质申请的流程和要求。
首先，雇主担保资质的申请需要通过网上填表完成提交。提交表格后的5个工作日内需要通过邮件将申请材料发送到指定邮箱。
雇主担保资质申请文件要求：
体现公司的经营情况良好，公司有拓展业务需求的商业材料（商业合同、发票、订单等）
体现公司人员结构，职位空缺情况的雇员材料（公司雇员结构报告、招聘广告等）
体现公司经济状况，有持续经营实力的财务文件（年帐、审计报告等）
其他公司文件（公司注册证书、办公室租赁合同、雇主责任保险等）
除了材料以外，作为申请资质的一部分，公司必须指定符合条件的员工作为公司的关键联系人和监督人，以下三个角色可以指派同一个员工。被指定的员工必须是被公司雇佣并支付薪水，且在办公室工作的人员。
授权人员
有权使用雇主管理系统，对公司日常运营及员工有管理职能的人员
主要联系人
与英国内政部联系
一级管理人员
负责使用雇主管理系统进行担保资质，COS名额申请等的日常管理
负责以上事务的人员和公司的持有人必须满足以下条件：
* 大部分时间都在英国；
* 非外包或者合同制的外部管理机构；
* 不受破产限制令或承诺，或债务减免限制令或承诺的约束；
* 没有不符合保荐人要求的历史；
* 没有刑事定罪记录；
* 在过去的12个月里没有被内政部罚款；
* 没有触犯过法律；
* 没有在过去12个月被吊销公司的担保执照中担任关键联系人和监督人；
* 没有未缴增值税或其他税款。
根据公司的规模，提交表格时需要缴纳的申请费用会有所不同。小型公司或慈善机构为536英镑，中型或大型公司为1,476英镑。
符合以下至少两项条件的公司就可以被定义为小型公司：
您的年营业额为 1,020 万英镑或以下
总资产不超过 510 万英镑
员工人数不超过 50 人
通常情况下，雇主担保资质的申请处理时长是8周。希望尽快拿到申请结果的公司也可以选择使用500镑的加急服务，十个工作日内就能得到处理结果。
雇主担保资质的加急服务数量非常有限，先到先得。
拿到担保资质后，公司就要按规定对被担保的员工进行监督，相关责任包括：
* 检查员工的签证状态，留意签证到期时间；
* 留存员工的合法工作身份证明，如护照和BRP复印件，并且每6个月进行复查；
* 追踪并记录员工的日常到岗时间；
* 保持更新员工的联系方式，包括电话，邮箱和家庭住址，紧急联系人；
* 如有特殊情况应及时在雇主管理系统当中上报，比如员工停止工作等。
随着技术工签成为英国迄今为止最受欢迎的工作签证，同时也是绝大多数学生签和毕业生签证持有人留在英国的第一选择，拥有雇主担保资质将帮助公司获得更多规模扩大和市场发展的机会。
如果您已经拥有或者计划在英国开设公司，并且有招聘海外雇员的需求，陈刘律师事务所的移民团队能够为您提供从公司设立、商业落地到最后担保资质申请的全套定制服务。欢迎您通过微信联系我们。
2024 新移民政策
近期，英国对移民政策进行了重大改革，以确保海外移民对公共服务能做出足够的财政贡献。 这些改革对企业和个人都产生了影响。 尤其计划在英国工作、学习或与亲属团聚的人带来了相当大的转变。
英国政府在上个月底公布了由内政大臣詹姆斯-克莱弗利（James Cleverly）主导的签证规则修改计划--"五点计划"的具体实施时间节点：
- 3月11日起医疗护理工作签证的持有人将不允许携带家属（即伴侣和子女）；
- 4月4日起普通技术工人签证的最低工资基线将从 26,200 英镑提高到 38,700英镑；
- 4月11日起担保人申请配偶签证Spouse Family Visa所需的最低收入将从每年 18,600 英镑提高至 29,000 英镑，在 2024 年晚些时候增至约 34,500 英镑，具体时间未定，最后将于2025 年初增至 38,700 英镑；
- 紧缺职业清单的审核和修改将于4月进行；
- 移民咨询委员会对毕业生签证的审查将于24年年底结束并提交报告，届时将决定毕业生签证是否会被取消。
英国国会于2月14日进一步公布了关于“五点计划”相关说明，接下来我们就将带您详细解析即将生效的移民改革政策。
英国政府为何决定采取这些措施？
据初步估计，在截至 2022 年 12 月 31 日的 12 个月内，英国的净移民人数为 74.5 万人。
留学生、医疗护理人员及其家属是近期净移民人数增加的主要原因，此外还有人道主义签证持有者和申请庇护者。
内政部认为上述签证和移民渠道已经被滥用，所以从去年就开始逐渐有针对性地提高移民门槛。
去年英国政府曾宣布自23年3月7日后非法入境的申请庇护者将永远无法获得英国永居。
今年1月起英国政府已经禁止绝大部分留学生携带家属来英，只有少数符合条件的留学生还有机会携带家属。
技术工人签证新的工资门槛是否会适用于已持该签证在英工作的人员呢？
不会。根据移民部长的说法来看，那些已经技术工签工作的人，以及在规则改变之前提出申请的人，在更换工作、续签或申请永居时，都不会受到新的 38,700 英镑工资门槛的限制。
同时， 在某些情况下工资略低于基准最低工资的人仍可获得技术工人签证担保，例如26 岁以下的“新劳动力”和博士后研究人员。这些优惠特例在新政生效后也同样适用。
配偶签证新的收入门槛是否会适用于已持该签证的在英配偶呢？
新的收入门槛只适用于首次申请者。
内政部已于23年12月21日宣布新的29,000 英镑收入门槛将不会适用于那些已经获得五年期配偶签证的人，或者在最低收入门槛提高之前提出申请的人，他们的申请将继续按照目前的收入要求进行评估，不需要达到提高后的门槛。
但是，通过配偶签证申请永居的人是否也需要满足新的最低收入规定，还需要等待进一步的细节公布。
配偶签证申请人和担保人的收入是否均可计入所需的 18,600 英镑/29,000 英镑门槛？
从英国境外申请首次签证时，只有担保人的收入可计入最低收入门槛。
而对于境内申请、延期和永久居留，两份收入均可计算在内。一般情况下，申请人需要提供过去12个月的收入证明。
如果收入未达到最低标准，申请人也可以考虑结合存款作为资金证明提交申请。内政部表示，在新政实行后收入和存款结合的方式仍然可行。
配偶签证申请作为收入替代所需的存款金额是否会发生变化？
根据现行规定，所需的存款金额将随着总收入门槛的提高而自动增加。如果除了收入门槛提高到 29,000 英镑之外，其他规则没有任何变化，那么所需的最高储蓄额可能会从 62,500 英镑提高到 88,500 英镑。
申请人通常需要满足在申请前6个月账户中拥有所需的存款金额。
以上是针对即将生效的移民新政策常见的一些细节问题，希望能为您解答疑惑。
距离新政实施还有一个多月，如果您计划通过上述途径移民英国，目前还有机会凭借现行的工资和收入门槛提交申请！
陈刘律师事务所专业的移民团队可以根据个人背景情况为您快速规划合适的移民方案，并完成申请准备，如果您有任何需要欢迎联系我们。
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在 CTS 网络攻击后加强律师事务所的应对措施
各行各业对科技技术的依赖与日俱增，这也使网络攻击造成的影响不断扩大。
上个月，由于英国IT服务供应商 CTS 发生 "网络事件 "导致服务中断，全英约 80 家律所和房产转让公司陷入瘫痪，许多法律案件和房产交易陷入停滞，给他们的业务造成了严重影响。
The Law Society关于 CTS 事件的报告指出，许多房地产交易因公司系统无法访问、交易持续中断或业务连续性受阻而被严重推迟。攻击发生后，CTS 迅速采取了措施以恢复系统，并向客户作出保证将影响降到最低。截至去年12 月底，CTS 宣布其系统已恢复正常。
除了导致业务中断之外，此次事件还引发了关于资讯安全的讨论。
如今，云端服务已成为方便交换和存储信息的常态，各行各业的公司都在使用云端服务储存数据，提高工作效率。
然而此次CTS网络攻击事件凸显了云端存储和服务的脆弱性。虽然云端平台使用便捷，但它们也带来了固有的安全风险。
并且网络攻击是一个持续存在并可能升级的问题。这类攻击造成的影响深远，包括生产力下降、收入损失以及最关键的声誉损害，潜在的数据泄露可能会削弱客户对公司的信任。
所以对律师事务所而言，选择具备强大安全性能的云端服务提供商，并在内部保持严格的访问控制是首要任务。
同时为了保护客户和商业数据的安全，事务所还需要制定更强有力的安全战略来防范未来的网络入侵。
定期检查及升级其网络安全协议，以应对不断变化的网络世界也是非常必要的手段。
CTS 事件不会是昙花一现的单一事件，网络攻击事件每天都在发生。律师事务所需要通过定期更新安全协议、安排全面的数据保险以及对网络风险管理进行前瞻性思考，积极主动地将网络攻击的风险降至最低。这对律师事务所抵御未来网络破坏的影响至关重要。
本文旨在警示律师事务所提高对网络安全的警觉性，分析事务所该如何不断审查自己的网络形象和对于云端技术的依赖问题。
那些拥有财产部门的律师事务所，是网络犯罪分子经常选择的攻击对象。他们会试图窃取数据，以便欺诈客户或代表客户的律师。
本次CTS 网络攻击事件提醒公众不能对网络威胁的持续性和演变性掉以轻心。
在律师事务所应对复杂的数位环境时，从这一事件中汲取的经验教训对于加强其防御能力以应对未来的网络威胁是非常宝贵的。
陈刘律师事务所每年会对我们使用的云端数据服务商进行考核和审查，以评估其安全性和稳定性，保障所有客户的个人及商业信息安全。
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永居也会被取消！失去永居身份之后怎么回英国呢？
国内疫情解封已经大半年了，国际航线的重新开放，让各类跨国旅行、工作、生活等活动也逐渐恢复。
不过对于已经拿了英国永居的人来说，疫情期间在国内待了太久，再想回英国时可能就犯了难。
这是因为英国内政部规定拥有永居身份的人单次离开英国超过2年就将失去无限期居留许可，也就是失去永居身份。
离开英国超过2年后，除了不能凭借永居BRP回到英国之外，还将失去永居身份能享受到的福利资格。
但是这不意味着离境超期的人需要从头来过，他们只需要申请一个返乡居民签证（Returning Resident visa）就可以回到英国，恢复永居身份了！
什么是返乡居民签证?
返乡居民签证是专门为那些离境英国超过2年的永居身份持有人设立的签证，帮助他们在失去永居身份后回到英国。
持返乡居民签证回到英国的人由于原本的永居BRP已经失效，所以需要尽快到指定邮局领取新的永居BRP。
拿到新的永居BRP之后，原本永居身份带来的福利和权利也会一并恢复。
返乡居民签证的申请要求
想要申请返乡居民签证，申请人必须有足够的证据证明和解释以下两点：
- 申请人和英国还存在紧密联系
- 申请人目前的生活状况以及此前离开英国的原因
申请人和英国的紧密联系可以通过以下几个不同的方面具体体现：
- 家庭关系：申请人有居住在英国或者英籍的直系亲属，例如父母、配偶、子女等，并且交流密切，是紧密联系的一个重要体现。如果没有直系亲属，移民局也会酌情考虑如表兄弟姐妹等其他家庭成员。
- 资产联系：申请人在英国拥有的房产和其他形式的不动产也可以作为紧密联系的证明。例如申请人在离境期间还在管理着自己的房产，将其出租或为其缴纳水电市政税等各项费用。
- 商业联系：如果申请人在英国设有公司，通过商业投资和活动定期获取利益，或者在离境期间有一份英国公司提供的工作也可以作为紧密联系的一种体现。
并且，申请人超期离境前在英国居住的时间也可以作为考虑是否有紧密联系的一个因素。
在英国居住的时间越长，我们就越有理由相信申请人已经与英国建立了紧密联系。
与此同时，申请人也需要对自己当初离开英国和无法在2年内回来的原因进行一个合理解释，比如：
- 在海外接受医疗服务
- 照顾家人
- 海外就业/创业
- 海外学习等
如今，因为疫情封锁和国际旅行限制导致的离境超期也能作为一个客观因素解释申请人离境超期的原因。
返乡居民签证的文件要求
该签证的基本申请材料有：
- 护照及个人ID卡
- 离境英国时使用的永居BRP卡
- 与英国的紧密联系证明，如在英国的任何亲属的详细资料和交流记录；英国房产或不动产的购买、注册或租赁文件，英国房产或不动产的各类账单；名下英国公司的注册证明、公司运营相关证明材料，英国商业投资的证明材料、显示英国利益进账的银行账单等
- 离境英国的证明文件：海外就业合同、海外医疗证明、海外学校的录取通知书、机票取消单等
- 肺结核体检报告（部分国家递交申请时需要，详细名单可以参考链接：https://www.gov.uk/tb-test-visa/countries-where-you-need-a-tb-test-to-enter-the-uk）
# 陈刘律师事务所提醒您 #
以上材料需为英文原件或被有资质的翻译机构翻译成英文。
该签证的申请费用为637 英镑，申请处理时长为3周，每位申请人都需要单独进行申请。
签证获批后，贴签的有效期为3个月，申请需要在有效期内回到英国领取新的永居BRP。
如果您拥有永居身份，并且在英国境外连续居住超过了2年，请联系陈刘律师事务所。
我们的移民团队能够协助您梳理自身与英国的相关联系，准备证明材料，恢复永居身份。
在英国贷款买房只能和银行信任的律师合作？！
在英国，贷款是大部分人，尤其是上班族获得足够买房资金的方式。在英国房租水涨船高的情况下，有越来越多的人开始考虑从银行贷款购置房产，给自己一个稳定的住所。
我们通常所熟知的购房流程是在确认预算以及购房offer被卖家接受后，卖家就需要委托一位房产律师来为自己处理整个购房交易过程了。
但是买家是否能够随心所欲地随便委任房产律师来为自己服务呢？答案确是不一定。
什么是银行Panel?
不管是首付还是贷款资金都需要经过买家的房产律师统一汇款给卖家。
并且在贷款买房的情况下，房产律师通常还需要同时代表银行，也就是贷款人Lender，遵循他们的要求提供其他额外的法律文件。
所以委托一个值得信任的房产律师对Lender来说也至关重要。
这就意味着买家选择的房产律师需要经过Lender的同意才行，不然贷款银行很有可能会拒绝发放贷款。
为了方便房产买家的选择，绝大多数英国银行都会提前筛选他们认为合格、信誉良好、能够放心委托的律师事务所加入自己的合作清单Panel。
也就是说，银行一般只愿意与在自己Panel上的律师合作。
房产律师需要为Lender做什么？
如果使用按揭贷款的方式购置房产，买家需要向Lender提供房产律师的资料，随后Lender需要把按揭要约（Mortgage Offer）传送给律师。
同时，律师有义务向Lender报告关于买家和房产的相关情况和变动，例如买家购房资金的AML检查结果，房产的价格是否发生变动等。
这些都有可能影响Lender最终贷款给买家的金额。
在房产交割前，律师将提交一份产权证书，按照Lender的提款规定要求提供贷款资金。
那么如果买家不委托银行Panel上的律师行不行呢？
虽然在英国买房没有规定一定需要委托银行Panel上的律师，但如果不这么做的话，除了买家雇佣的律师之外Lender还会再雇佣一位在自己Panel上的律师为贷款交易把关。
那么加上卖家的房产律师就一共会有三位律师参与到房产交易中，各方之间的沟通会花费更长的时间。
同时，Lender委托律师的法律费用一般由买家承担，如果不选择Panel上的律师买家还需要额外多支付一笔法律费用，因此不推荐大家这样操作。
陈刘律师事务所在哪些银行的Panel上？
陈刘律师事务所成立20年来在客户和各类合作机构中积累了良好的口碑和信誉，是值得托付的专业法律机构。
我们是英国超60所银行和金融机构的Panel成员，包括巴克莱银行Barclays、汇丰银行HSBC、劳埃德银行Lloyds、大都会银行Metro以及哈里法克斯银行Halifax等高街银行和其他小型银行或金融机构。
除了在购房交易时同时兼顾买家和银行的法律服务之外，我们的房产律师还能够为您处理交房后所需的手续，其中包括：
- 支付印花税
- 进行房产登记 （Land Registry）
当房产登记完成后，律师将把注册产权 （Registered Title）转交给您，以确认您持有的房产的所有权。与此同时律师也会把房产证的副本发送给您的贷款银行。
如果您有计划通过贷款购买房产，欢迎您通过微信联系陈刘律师事务所，我们的房产律师团队有丰富的本地以及海外买家代理经验，能够为您的安家之旅保驾护航。
人工智能--房产事务律师的朋友还是敌人
几代人以来，技术的影响一直在重塑传统业务。房产过户也不例外，房产事务律师现在不得不面对人工智能（AI）的融入。人工智能正在改变财产转让人的日常工作生活。它正在改变房产经纪人获取搜索结果、开展尽职调查、确保安全和驾驭复杂监管的方式。然而，虽然人工智能的使用可以作为提高行业效率的一种力量，但总有一些人看到了利用技术进行欺诈的机会，人工智能当然也不例外。
人工智能通过对大量数据进行快速扫描和分类，正在改变传统的搜索结果收集过程往往因延迟和繁琐的数据检索而受阻的情况。人工智能加快了提取相关信息的速度，只需过去一小部分时间就能为转让人提供全面的概况。这种加速不仅减少了 等待时间，还能迅速做出决策，这在时间敏感的房产交易领域是至关重要的 。人工智能与房产交易领域的结合不仅加速了搜索结果的获取，还重塑了我们的信息检索方法。
尽职调查是任何物业交易的关键阶段，传统上需要通过大量数据进行费力的人工搜索。人工智能通过快速扫描大型数据集来揭示与房产、房产所有者和潜在所有者相关的任何注意点，从而彻底改变了这一过程。通过将这项数据密集型任务自动化，人工智能加快了尽职调查的时间表，并降低了遗漏关键信息的风险。房产经纪人现在可以为客户提供更高效、更全面的尽职调查流程，提高信任度和交易速度。
在错综复杂的监管合规和立法变更中是所有法律专业人士都面临的挑战，对于那些在不断变化的房地产相关法规和立法框架内工作的人来说更是如此。人工智能可以让房产事务律师不断监控修订内容，跟上不断变化的法规和法律要求。房产事务律师可以依靠人工智能了解最新的指导方针和法规，确保每笔交易都符合最高的合法性标准和道德规范。人工智能提供的洞察力为房产事务律师提供了一种保证，确保他们的交易在不断变化的监管环境中始终合规。
将人工智能融入财产转让不仅是为了加快流程，更是为了改善房产事务律师和客户的整体体验。人工智能在收集搜索结果方面的速度、在风险评估方面的预测能力、简化尽职调查的能力以及帮助确保监管合规的能力，都在帮助该行业走向以高效和准确为标志的未来。随着人工智能的不断发展并无缝集成到房产交易实践中，该行业将能够为那些在错综复杂的房产交易世界中穿梭的人们提供更高标准的服务和保证。
与目前的许多行业一样，必须谨慎对待人工智能为房产经纪人带来的优势。虽然人工智能已成为一种强大的工具，有可能彻底改变财产转让领域，但它也带来了一系列威胁，必须认真加以考虑。
一个令人担忧的方面是人工智能驱动的诈骗的出现。随着人工智能技术变得越来越复杂，犯罪分子将利用它来制造错综复杂、难以察觉的诈骗活动。人工智能驱动的算法可以生成虚假文件、冒充身份和篡改数据，这给传统的欺诈预防方法带来了巨大挑战。
网络安全的漏洞不容忽视。人工智能系统本身也可能成为网络攻击的目标。如果诈骗者设法破坏人工智能算法或访问关键数据，他们就可以利用该技术来对抗旨在防范欺诈的系统，从而可能暴露敏感的客户信息。
最近，诈骗者能够利用公共数据泄露，使用人工智能算法来梳理涉及泄露的电子邮件账户。犯罪分子的算法会识别出那些含有与房产交易相关关键词的电子邮件的账户。一旦被识别，诈骗者就会将目标锁定在上述账户上，这些账户往往是房产购买者的账户，欺诈者会通过电子邮件诱使购买者向虚假的客户账户汇款。虽然客户可能会意识到这些电子邮件有些不对劲，但个人关系的重要性在这里显而易见。如果客户对自己的交易有充分的了解，知道这可能是一个发送资金的奇怪时间，就会防止他们这样做。
另一个重要的考虑因素是人工监督问题。虽然人工智能擅长处理大量数据并快速识别模式，但它缺乏有经验的转让人所固有的细微判断和直觉。仅仅依靠人工智能系统来预防诈骗可能会导致误报，将合法交易标记为诈骗，或导致误判，忽略真正的欺诈事件。人工智能算法从历史数据中学习，其中可能包含隐含的偏见。这可能会无意中导致歧视性做法，即某些个人或财产可能会被不公平地锁定，或根据历史模式被排除在交易之外。
此外，在采用人工智能预防诈骗的过程中，法律和道德方面的挑战也凸显出来。确定与人工智能相关的欺诈行为的责任和义务可能很复杂，这就提出了当人工智能系统未能防止诈骗活动时由谁来承担责任的问题，这是一个业界尚无明确答案的新问题。
要解决这些问题，必须在发挥人工智能的优势和人类参与的重要性之间取得平衡。将人工智能系统与人类的专业知识和判断力相结合，最终可以提高防诈骗措施的整体有效性。
展望未来，当然存在过度依赖技术的风险。人工智能带来的便利和效率可能会在不经意间让专业人士在发现潜在欺诈行为时变得自满，因为他们过度依赖人工智能系统来处理这项任务。再加上诈骗者本身对人工智能的使用，我们当然有理由谨慎对待人工智能及其对转让流程的影响。
法律工作永远是一个需要人情味的行业。客户依赖于财产转让人的个人经验和亲和力，同样也依赖于他们处理法律事务的技能。将人工智能融入财产转让领域必须是一个有意识的过程，要考虑到所有的利弊、客户的目标和客户的体验将始终是所有法律工作的核心。房产转让也不例外。
公司没有防止洗钱犯罪发生也要被追责！商业活动中有哪些步骤不可忽视？
今年 4 月，英国政府在即将出台的《经济犯罪与企业透明度法案》中提出了一项新的未预防欺诈罪的建议。
《经济犯罪与公司透明度法案》是半个世纪以来对公司刑事责任最重大的改革，旨在追究公司在涉及经济犯罪时应该承担的责任。
比较值得注意的是该法案建议在已经较为完善的公司 "未能防止......罪行"（例如未能防止贿赂/逃税的罪行等）名单上继续增加更多的犯罪范围。
最近被提议增加的罪行是“未能防止洗钱罪”。这一举动是为了增加公司在监督预防洗钱犯罪的法律责任，以敦促公司在商业活动进行时就更加严格地进行AML检查。
增加公司“未能防止洗钱罪”的提议其实也顺应了英国近年来越来越严格的反洗钱AML趋势。
今年初英国的几家大型博彩公司都被英国博彩委员会开出了天价罚单，理由也正是因为他们客户进行大额消费时没有遵守AML程序。
不只是监管博彩行业的博彩委员会，其他英国官方机构如国家犯罪局NCA和英国金融监管局FCA都会对违反了反洗钱法的相关组织和个人进行处罚。
因此，不管是进行商业合作还是房产买卖，只要涉及到大额资金流动的交易行为进行AML检查都是必不可少的。
反洗钱法规（Anti-Money Laundering）是一项针对洗钱的违法行为的立法。洗钱指的是将非法获得的资金转化为合法资金，或者掩盖资金非法来源的违法行为。
而反洗钱法的目的就是预防通过各种方式掩饰、隐瞒由犯罪，例如毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等，所得收益的洗钱活动。
除了AML检查之外，进行商业合作的双方通常还会进行的一项检查是尽职调查（Due Diligence）。
尽职调查通常被定义为完成潜在的投资而做的事先调查或审计，调查一般由投资者和考虑并购交易的公司进行，其目的是确认卖方信息的准确性并评估其价值。
尽职调查经常涉及投资、房地产、兼并和收购交易、法律等领域。
尽职调查在雇用或考虑潜在的商业伙伴或新的商业关系时尤为重要。在通过可靠的来源进行全面的尽职调查之后，合作双方或者买家会对即将进行的交易更加放心。
尤其是在商业交易中，尽职调查是买方从商业角度分析目标公司的过程。
商业尽职调查的目的是为买方提供目标公司的整体背景，基于它在市场上的定位，以及它在未来几年可能的发展。
不完整或不负责的尽职调查很有可能导致后续商业交易的失败。
一般来说，商业合同或者购买协议中的法律条款会包含尽职调查的范围、要检查的具体项目和起止日期。
通常收集的资料包括公司结构文件，以及有关税收、战略配合、知识产权、重大资产、合同、公司成员、诉讼文件的资料。
尽职调查中的审计任务则一般包括审计财务记录，评估资产和负债，以及评估运营或商业状况等。
如果上述的《经济犯罪与公司透明度法案》最终通过，很可能将在2024 年底生效。
届时对于公司来说AML检查和KYC将变得尤为重要。除了在与合作方交易时需要注意之外，公司日常的运营维护也应该严格按照按法律要求进行。
陈刘律师事务所能够提供从公司注册、商业落地到日常运营的法律服务，协助客户了解英国商业运营规则，有效规避因不理解当地法律而导致的违规行为。
我们的律师以协助数十家英国企业完成注册，并担任常任法律顾问为公司运营把关。如果您有任何相关需求请通过微信联系我们。
英国取消5国免签资格！海外投资移民会受什么影响？
上周英国内政部时隔两天再次对移民规则做出了修改，与17日针对多个签证途径做出的修改不同，本次19日的移民规则更新只宣布了一件事情。
新的声明中英国宣布取消多米尼克、洪都拉斯、纳米比亚、东帝汶和瓦努阿图免签进入英国的资格，从17日下午3点开始对这些国家实行签证制度。
也就是说今后上述国家的国民要想访问或者过境英国都需要提前申请签证，而不能凭护照免签直接入境。
内政大臣苏埃拉·布拉夫曼在向议会提交的书面声明中解释了做出这一决定的原因。
英国在对多米尼克和瓦努阿图的投资入籍计划运作情况进行了仔细研究后认为这两个国家的计划已经被滥用。
不少已知对英国构成风险的个人成功通过投资入籍计划获得了这两个国家的公民身份和免签进入英国的资格。
而洪都拉斯和纳米比亚国民在申请庇护的非签证国民中排名第一，并且申请英国庇护的数量还在持续大幅增加，这给英国移民局的业务增加了很大的压力，影响了其他移民途径的处理进度。
同时，其中很多人属于滥用庇护途径，以无签证国民的身份在有限的时间内访问英国后申请庇护。
最后，近年来有越来越多的东帝汶国民假装成游客免签进入英国后最终以Dependant身份申请欧盟定居计划或在英国非法工作从而留在英国。
这些情况导致了英国政府最终决定取消这些国家的免签资格。
不过英国政府也提供了一个过渡期，对于在7月19日下午3点，也就是新政开始实施之前就已经预定了在8月16日之前去往英国的行程（机票、酒店等）的旅客，他们将拥有为期4周的免签过渡期。这些旅客依然可以在8月16日之前免签进入英国。
如果您持有上述国家的护照，并且近期有访问英国的计划，请提前做好签证申请安排。如果您有任何签证申请问题，欢迎联系陈刘律师事务所。
如果您有海外投资计划，同时仍然希望在获得别国公民身份的同时享受免签英国的便利，您还可以考虑以下国家的投资入籍计划。
圣卢西亚
圣卢西亚位于加勒比海东部，面积为617平方公里。由于该国自然风光秀丽，是各大豪华邮轮在加勒比地区航程的必经之地，因此旅游业成为了圣卢西亚的主要就业来源和支柱产业。
英语是圣卢西亚的官方语言和通用语，所以该国护照持有人在申请英国签证时可豁免英语语言要求。
该国作为英联邦和加共体的成员，能够免签前往包括英国在内的146个国家和地区，近期加拿大也把圣卢西亚收录进了ETA电子签免签国家名单。
圣卢西亚投资入籍计划允许海外投资者投资房地产以及商业项目或者基金捐款，满足条件的情况下可直接获得公民身份，通常6-12个月可以拿到护照。
海外投资者除了能够获得圣卢西亚公民身份之外，还有可能因这些项目投资从国家的旅游经济中受益。
圣卢西亚投资入籍项目允许主申请人携带的附属申请人包括：配偶；18 周岁以下未成年子女；18-31 周岁未婚且经济不独立的成年子女；55 周岁以上父母及祖父母；18 周岁以下兄弟姐妹。
圣基茨和尼维斯联邦
圣基茨和尼维斯联邦（简称圣基茨），位于东加勒比海背风群岛北部，由圣基茨岛和尼维斯岛组成。
英语是这个国家的官方语言和通用语，因此该国护照持有人在申请英国签证时可豁免英语语言要求。
圣基茨的投资入籍移民项目自1984 年起实施至今，是全球范围内最古老的投资入籍项目。
该国家护照能够免签前往包括英国在内的155个国家和地区，近期还加入了加拿大ETA电子签免签国家的名单，国际旅行十分便利。
满足移民条件的投资者可以一次性获得公民身份，直接入籍，处理时长6-12个月后可以拿到护照，因此深受各国投资者的欢迎。
圣基茨政府也为投资者提供了包括捐款以及房地产投资在内的各类选择，这些投资项目还伴随着高度优惠的税收制度。
以上项目均允许主申请人携带家属作为附属申请人一起入籍，包括配偶；18 周岁以下未成年子女；18-30 周岁未婚且经济不独立的成年子女；55 周岁以上父母及祖父母。
马耳他
如果您倾向于移民欧洲，在欧洲各国缩紧投资移民通道的大趋势下，不妨考虑一下马耳他。
马耳他是一个位于地中海的岛国，邻近意大利。虽然国土面积只有316平方公里，但确是由国际货币基金组织评选的全球32个发达国家和地区之一。
该国还在2019年被评为世界上第二安全的国家，也是欧洲最安全的国家，社会制度发达，各类产业发展迅速，医疗体系完善，治安良好。
作为欧盟和申根区的成员国，马耳他护照对包括美国在内的全球187个国家和地区免签，排名全球第5位。
马耳他于2014年正式出台入籍法案，接受投资入籍申请，投资入籍方式包括买房/租房和捐款等不同形式。满足投资要求的申请人可以拿到马耳他护照。
马耳他投资入籍计划允许主申请人携带的附属申请人范围是：配偶；未成年子女及未婚、经济不独立的成年子女； 经济依赖于主申请人的双方父母和祖父母；成年子女年龄无限制。
如果您有海外投资的计划，并且有身份规划需求，欢迎您联系陈刘律师事务所。
我们经验丰富的移民律师团队可以为您定制专属移民计划。