英国购房中不能忽略的细节 — 房屋注册
为什么要进行房屋注册？
在英格兰和威尔士注册或变更房屋产权时，均需在皇家土地注册部门 （HM Land Registry）进行登记。皇家土地注册部门是一个非内阁政府部门，主要负责注册及登记在英格兰和威尔士范围内土地的所有权。
任何拥有房产所有权的人，无论是购买、抵押、或继承，都必须向土地注册部门申请产权注册及登记，其中包含：
- 新建房产的首次土地注册
- 已注册房产的所有权变更，或
- 任何影响房产利益的变更，如抵押、信托等。
例如，您希望将房产赠予给子女或者将配偶的名字加在现有的房产上，您则需要变更产权。因此，您需要在土地注册部门进行房产注册登记此项变更。如果您用贷款购买的此房产，且贷款并未还清，那么在赠予子女或加上配偶名字时，您需要告知您的贷款公司或银行（Mortgage Provider），征得他们的同意后，您方可进行变更。
如果您的房产是第一次注册，登记房产有利于您：
- 证明自己拥有房屋的产权；
- 保护自己的物业免受欺诈；
- 日后可变更您房产的产权，如出售、赠予或者抵押贷款等。
一旦您的房产注册成功，土地注册部门就会记录之后房产变更的情况，如所有权变化、抵押等。
房屋注册的具体操作步骤是什么？
房屋注册的具体步骤将根据您个人的情况有所不同，以下为三种申请变更房屋注册的的操作步骤。
一、如果您购买的是新建房产，房屋是第一次进行注册，步骤为：
- 确定业主的联系方式，以便于房产有任何变更时，土地注册部门可以联系到业主。其中需包含至少一个通讯地址，最多可填写三个地址，剩下的两个可以为邮箱。
- 填写首次房产注册登记的申请表；
- 计算房产注册费（费用取决于您房产的交易价格）；
- 在土地注册部门的网站上提交填写好的表格、附上土地使用权的合同文件等，并支付注册费。
如果您要申请变更已注册房产的所有权，您需要填写相关表格及提交一份注册产权转让文件（Transfer of Whole of Registered Title）。
二、如果您将房产的所有权转让给第三方，或在产权证上添加或减少业主的名字，那么您需要进行以下操作：
- 下载并填写变更登记的申请表；
- 如果您要完全转让您的房产，请提交完整注册产权转让文件（Transfer of Whole Registered title）；如果您只转让部分产权，您需提交部分注册产权转让文件（Transfer of Part of Registered title）;
- 确定业主的联系方式，以便于房产有任何变更时，土地注册部门可以联系到业主。其中需包含至少一个通讯地址，最多可填写三个地址，剩下的两个可以为邮箱。
- 在土地注册部门的网站上提交注册表格并附上房产转让文件、并支付注册费。
三、如果您是因为被赠予房屋那么也需要进行房产登记。比如此房产只有一位注册业主，并且在遗嘱中将房产留给了您，遗嘱执行人需要填写完整注册产权同意表。
如果您在购买房产的过程中委托了律师处理，那么您的律师会在房屋交收后为您进行房产注册登记。以上的土地登记操作均可以由您的委托律师代理完成。
土地注册部门会保存您房产的哪些信息？
- 产权登记册，包括业主的姓名、为房产支付的价格、抵押状况（如果有的话）、支付的价格/房产标价（如果在2000年4月1日之后登记）；
- 产权图，包括房产边界--路权（无公共路权），或其他影响房产的权利限制，以及大量与房产相关的其他信息；
- 产权摘要，其中包括贷款人的名字，以及该房产是永久产权还是租赁产权；
土地注册部门在网站上会公布业主的以下房产信息：
- 业主的姓名及联系方式
- 房产地址
- 房产的产权图
受疫情的影响，房产注册的周期较以前更长。但在申请房产注册期间并不会影响业主自住或出租。
当房产注册登记完成后，律师会将注册好的产权文件 （Registered Title） 发给您，以确定您持有房产的所有权。如果您是以贷款形式购买的房产，您的律师也会将房产注册的文件发送给您的贷款公司或银行。请注意： 现在的产权文件都以电子版形式发放，而非以往的纸质文件。如果您有任何疑问，请联系我们。
此文章内容只适用于英格兰和威尔士。
英国买房流程，您的律师为您做了什么呢？
在英国购房置业，律师在整个过程中起着至关重要的作用。找好房之后，卖家不管是开发商还是个人，置业者需要给卖家提供自己的律师信息，接下来的购房工作就可以由律师协助办理了。
律师的工作除了保证买卖双方的买卖行为合法合规，为避免买家遇到不良卖家或开发商，律师还能够协助买家搜集卖家的相关背景与资料，调查房屋的产权与背景、拟定与交换合同、房屋售后登记，让买家轻松购得理想中的英国房产。
- 聘用律师，提供您的个人文件以做尽职调查
当你聘用律师后，你会收到来自律师的委托书（Letter of Engagement）。 业务订约里面的条款细则包括：双方同意的费用和涉及的工作范畴。 接着，你的律师就会向你收取保留在客户账户里的资金，以提供律师所需要的搜查开支和其他支出。
你的律师亦必须按照反洗钱条例（Anti-Money Laundering Regulations） 进行身份查核证明，所需要的文件包括：
- 身份证明：你的护照或驾驶执照 （正本或其公证的副本）
- 地址证明：最近三个月的完整银行对帐单或者水电费账单 （正本或其公证的副本）
- 资金证明：银行对帐单（正本或其公证的副本），以证明你用作物业购买的资金已经被存入你的英国银行户口里至少三个月，或者已经存入你的外地银行户口里至少六个月。
如果你有相关物业放售及 /或需要按揭贷款，以提供资金进行物业交易，你必须通知你的律师。
当你使用按揭贷款的方式购买物业，你需要向你的贷款人提供您的律师的资料，因为贷款人需要把按揭要约 （mortgage offer） 传送给你的律师。
此外，你需要向房地产经纪提供你的律师的信息，这样房地产经纪就能够向全部有关人士发送物业出售及购置合约 （Memorandum of Sale）。
然后你的律师会写信给卖方律师确认卖方委托，和要求卖方的合同草案和任何物业文件。对于租赁物业，您的律师通常还会要求卖方律师提供房东或管理代理人的销售管理包。
- 物业搜查和查询
律师收到合约草案之后就会查阅所有文件和开始进行适当的物业调查。 请留意，地方当局（Local Authority） 调查所需的时间取决与相关地方当局，有时候会超过十天。
在一些必要的情况下，你的律师会向卖方律师提出疑问。
此外，当所需的调查完成后，你的律师会开始商讨交房日期。
- 交房前的程序
你的律师会为你准备一份业权报告（Report on Title），列出物业的详情和一些你需要注意的问题或事项。
如果你想继续这个程序，你的律师便会邀请阁下签合同及其他相关文件，和请求 你转出的订金（大概物业购买价格的一成），以准备交换合同。
除非另有说明，你的事务律师也会建议你先获取物业保险的报价，因为你将会承担交换合同的过程所存在的风险。
- 交换合同
当你的律师接收到你已签署的合同正本和你的订金 （deposit） ，你的律师便会为你交换合同。
交换合同后，你要法律义务去购买这个物业，而先前同意的交房日期会变成最终的。 假若你于交房的那一天不能够履行合同，你须要根据合同条款支付利息和买家一方所承受的额外开支。 如果买家继续延迟履行合同，你有可能损失之前所缴付的订金。
- 交房前的程序
进行交房程序之前，你的律师会为你准备一份交房对账单作为 计算交房日期。 我们建议客户将交房资金转账到你的律师至少一个工作天前 交房，以避免任何延误，这样有可能会影响你在交房那天完成交房程序的能力
另外，你的律师会进行所有必要的交房前的搜查。
你应该预先在交房前跟卖家那方或者房地产经纪人约定交房之的观察，确认物业的状况是可接受的。 如果在这个时候发现有问题，你应该立即通知你的律师。
如果你购买这个物业的时候需要使用按揭贷款，你的律师会提交一份业权证明书，申请向你的贷方提取资金。 请留意大部分贷方需要至少五个工作天去处理资金提取的申请。
- 交房
在交房那天，在合同所定的时间之前（大概从下午十二时到下午二时），你的律师会把交房资金汇到卖方律师，卖方律师在收到资金的时候就会通知你的律师。 然后，卖方律师便会确认交房的步骤，并且通知卖家和 / 或者房地产经纪，让他们把所属物业的钥匙交给你。
你的律师会通知你交房步骤已经完成后，你接着就可以在指定的地方去提取你的钥匙，例如地产经纪公司。
- 交房后的进程
完成交房后，你的律师会处理交房后所需的手续，其中包括：支付印花税、向土地登记处 （Land Registry） 申请你物业的财产权益 。 请记得土地登记处有可能会需要至少数（？？）个月的时间去完成你物业的所有权。
如果你所购入的物业是租赁权 （Leasehold），为了确保你的资料会更新，你的事务律师会把转让通知 （notice of assignment） 发给你的房东或者物业经理人。 如果你正在抵押物业，你需要利用其交易通知（notice of charge），知会你的房东或物业经理人。
在大多的情况下，你需要支付涉及的收通知费用（receipted notices）及其他任何合作（compliance）费用。
当土地登记处的申请完成后，你的律师就会把已登记的财产权益 （registered title） 转记给你，以确认你持有的物业的所有权。 如果你以抵押贷款的形式来购买物业，你的事务律师会把已登记的财产权益的副本发送给你的放贷者，以证明他们的抵押已经被申请。
临时减免房产印花税
从2020年7月8日到2021年3月31日（包括首尾两天），英国政府将房产印花税（SDLT）的税收起征点从125,000英镑提高到500,000英镑，以帮助包括首次购房者，海外购买者，投资者和以公司形式购买者在英格兰和北爱尔兰购买物业。*
陈刘律师事务所的房产交易团队为您总结了房产印花税的最新政策：
1. 房产印花税是政府要求的标准税，由买方在英格兰和北爱尔兰*购买住宅物业时支付。
2. 房产印花税适用于永久业权和租赁业，新建或现有物业，商业和住宅物业。
3. 房产印花税是一个分层的、阈值系统，房产价值越高，您需要支付的印花税越高。
4. 如果您或您的配偶在世界范围内拥有不止一个物业（拥有以您或您的配偶的名字注册的物业），那么您需要在标准的印花税的基础上支付额外3％的附加费。
购买唯一一套物业 印花税
£500,000以下 无
从£500,001 至£925,000之间 5%
从£925,001 至£1,500,000之间 10%
£1,500,000以上 12%
购买不止一套物业 印花税
£500,000以下 3%
从£500,001 至£925,000之间 8%
从£925,001 至£1,500,000之间 13%
£1,500,000以上 15%
购买价值低于500,000英镑的住宅物业的公司和个人都将受益于这些变化，购买任何价值的住宅物业的公司符合免税条件则可享受从原来的15％的印花税到新的印花税政策。
陈刘律师事务所团队愿为客户解决复杂的法律疑问、税收、购房、销售和再融资等等。我们也为客户提供将资金从国外转移到英国的建议。欲了解更多信息，请发送电子邮件至conveyancing@cnsolicitors.com或者微信（微信号：cnsolicitors2020） 热线电话：+4407888 439126 与我们联系。
*在苏格兰，买家支付土地和建筑物交易税，在威尔士，买家支付土地交易税。
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