租房租赁合同注意事项
我们在往期的文章中提到过由于英国疫情限制的解除，大批租房者回到城市，伦敦的租房市场迎来了需求高峰。如今英国的各大高校已经临近毕业季，并且即将在未来的几个月内迎来新的开学季。这意味着将有一大批毕业生需要离开学生宿舍，开始自己租房。同时还有一大批国际留学生为了即将到来的留学之旅，开始寻找在英国的新住处。英国的租房市场也将因此再次迎来一场求租热潮。
陈刘律师事务所的微信和小红书后台经常会收到关于房客与房东之间纠纷的询问。其中绝大部分情况是房客由于没有检查租赁协议，或者不清楚自己身为房客的权利和义务导致被征收额外的费用。作为私人出租房屋的房客，知道自己的权利和义务可以有效避免与房东或中介的纠纷，并且在被不合理征收费用时保护自己的权益。
接下来，我们将向大家介绍一下，在租房时房客应该注意和了解的权利及义务。
首先，租房时最重要的文件就是租赁协议（Tenancy Agreement）。租赁协议是规定房东和房客之间权利和责任的重要文件。如果双方之间产生摩擦，那么房客应该首先参考租赁协议的内容，确认事件的责任所在。陈刘律师事务所总结出了房客在租房以及签订租赁合同时应该注意的要点。
额外费用 （Additional fees ）
2019年《房客费用法（The Tenant Fees Act）》是防止房东向房客收取敲诈性费用的保护性法案。该法案规定房东可以向房客收取租金、租房押金，以及持有押金。根据该法案，房东不允许向房客收取自己的推荐信、警务检查费用、一般管理费或清洁费。
如果房东收取的费用不属于《房客费用法》的规定范围，可能会被处以5000英镑的罚款。如果房东重复违反该规定，那么可能会导致刑事指控或30,000英镑的罚款。对于房东可以收取的某些费用，法律要求必须明确地写进租赁协议中。这些费用列举如下。：
拖欠租金的罚款（Late Rent Fees）
如果房客超过两周没有支付租金，那么房东可以对此收取额外费用。额外费用最高可收取租金的3%，再加上英格兰银行的基准利率。
违约金（Default Fees）
这类费用包括房客丢失钥匙或损坏房屋等情况。只要能提供费用的证据，就只能向房客收取合理的费用。
租约费用的变更 （Changes to Tenancy Fees ）
房东对租赁协议的条款进行修改，最高可以收取50英镑的费用。这包括更改房客的姓名或允许养宠物等情况。
房屋失修（Disrepair）
根据1985年《房东和房客法（Landlord and Tenant Act）》第11条，房东有义务保证房产处于可供房客居住的状态，例如保持暖气、水电的供应等。
如果房客遇到任何失修问题，如发霉、没有暖气、没有热水等，那么他们应该首先向房东报告。
以上事项的维修属于强制性义务，不会被写入租赁协议中的任何条款所改变。房东不能对属于其强制性义务范围内的任何维修向房客收费。如果房东拒绝进行维修或者对其义务内容征收费用，那么房客可以选择向当地议会报告，或对房东提出诉讼。不过大家需要注意的是，房客通常也会负责一部分物业的维护工作，包括换灯泡、疏通水槽、园艺和清洁等。
同样的，如果房客没有履行自己的维护义务，房东也有权利追究房客的责任。
押金 （Deposit）
押金的收取是租房过程中很重要的一部分，也是最容易发生纠纷的环节之一。2004年《住房法（Housing Act）》规定房东有义务将房客的支付的押金放入政府的押金保护计划DPS（Deposit Protection Scheme）中。这一存款保护制度避免了房东因私藏押金而导致纠纷的情况，帮助解决房东和房客之间的押金矛盾。
如果房东没有按规定将押金放入DPS，也没有向房客提供进一步的信息，那么房客可以向法院申请命令，要求房东归还押金或将押金存入DPS中。关于哪些费用可以在退房时从押金中扣除，也是有规定的。一般来说，房东不能收取因房产使用而导致磨损的维修费用。
从押金中可以扣除的费用通常包括：
（1）房产的损坏，或物品的丢失及损坏，
（2）房屋清洁费
（3）未付的租金或账单。
如果房客不同意押金的返还方式，或者房客不同意房东从押金中扣除的一些费用，房客可以要求房东提供从押金中扣除的具体费用明细。如果双方无法达成协议，可以考虑使用DPS提供的免费争端解决服务。使用了争端解决服务后，双方必须接受所做的决定，并且不能将决定提交给法院。如果有一方不同意使用争议解决服务，那么可以将该争端提交到法院。在某下情况下，房东具有额外的义务，而这些义务可能不会体现在租赁协议中，这时就需要房客主动询问。例如，多人居住的房屋许可（HMO）。
多人合住房屋许可证 （House in Multiple Occupation License ）
《住房法（Housing Act）》规定，任何由非亲属关系的五人及以上长期居住的房屋或公寓都需要具备HMO许可证。因此，如果要将房子出租给五名及以上的房客，房东有义务向当地议会申请HMO许可申请。忽视这一规则的房东会有被议会起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。
另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。如果您在租房纠纷方面需要帮助，请随时联系我们。
房产律师在交易完成后还能为客户做什么？
陈刘律师事务所曾为大家科普过，在英国，一个房产的买家和卖家都需要委托律师参与到房产交易的过程中来。并且向大家介绍了，买方和卖方的房产律师分别在发起交易到最终交房的过程中发挥什么作用。但是，交房是否意味着房产律师的职责都已经完成了呢？
对于买方的房产律师来说，交房并不意味着工作已经完成。通常，在交房之后买方律师还要为客户做以下几件事情：
1.提交印花税申报表并支付税款
通常在交易完成之前，买方需要将购房的所有资金转给律师，其中除了购房款之外，还包括该房产的印花税费用。
买方律师在交易当天把购房款转给对方律师之后，会将剩下的属于印花税的费用在交易完成后的14天内和印花税申报文件一起提交支付给英国税务局HMRC。即使购买的房产因为价值低于印花税征收门槛而不需要支付印花税，买方律师仍要向HMRC提交印花税申报表。
2.获得转让通知
如果购买的是租赁产权的房产，买方律师会提前向房产的永久产权人（Freeholder），也就是大房东发出通知，告知买方将成为新的租赁产权人。通常情况下，房产地契会包含一些要求，如要从房东那里获得转让通知（Notice of Assignment）。房东通常会对发出转让通知收取一定的费用，在契约中可以看到详细的信息。对于使用抵押贷款购房的买家来说，获得转让通知是一项强制要求。
同时，买家应该遵守契约中的所有规定，因为任何违规行为都可能导致房产无法注册。
3.房屋注册
在提交了印花税表格（并获得转让通知）后，买方律师就可以使用AP1表格在皇家土地注册部门 （HM Land Registry）将买家登记为新业主，也就是登记产权变更。房屋注册是强制性的，这一步骤可以作为所有权的最终证明。如果没有它，买方日后将不能出售或以其他方式处理该物业。
如果该物业在没有进行房屋注册的情况下被转售给另一个买家，并由新的买家进行房屋注册，则可能导致整个交易被撤销。对于通过贷款购买的房产，买方律师还需要在AP1表格上登记该房产的抵押权。在没有登记抵押权的情况下，如果之后有贷款人在该房产上贷款，将导致之前的贷款人失去优先权，成为无担保贷款人。
因此，贷款人通常会仔细地确认他们的贷款得到保护并在土地注册部门登记。目前由于土地注册部门积压了大量申请，所以完成注册可能需要2至6个月的时间。
4.登记信托声明
如果买家是以分权共有（Tenants in Common）的形式购买房产，那么买家则需要一份信托声明（Declaration of Trust），以反映买家持有的房产份额。我们曾经为大家介绍过这一种产权共有形式，每一方都拥有特定的房产份额，如果没有其他安排，房产的任何收益都将按照该份额进行分割。信托声明中会规定房产出售时买家的资金将如何处理，并且作为产权限制的一部分，该份额也必须在土地注册部门登记。有了信托声明，任何产权共同持有人都不能在违背条款的情况下出售该房产。
如果没有登记产权份额，那么在房产出售收益的分配出现分歧时，很有可能会造成冗长而昂贵的纠纷诉讼。
5.向客户发送法律文件
当房产在土地注册部门登记完成后，买方律师会将房产所有权证明以及支付印花税的证据等文件寄给买家，例如产权契约和SDLT5证书。买家应该妥善保管这些文件，如果之后文件丢失需要补办还需要支付额外的费用。
陈刘律师事务所有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于买卖房产的相关需求和问题，请联系我们。
联权共有还是分权共有？
我们曾在往期的文章中介绍过许多买房的方式，以及房屋的产权形式。不同的买房方式和产权会给买家带来不一样的利益影响。当买家不止一人时，比如夫妻、家人之间共同购房，房屋的共同持有形式也会对各位卖家之间的利益造成影响。不只是购买房产，如果您和他人一同继承，或者一起成为房产的受托人，您就需要决定以哪种形式共同持有房产。
这一决定需要您在进行房屋注册时告知皇家土地注册部门。今天我们就来为大家介绍一下，不止一位买家共同购房时的房屋共同所有权类型。
联权共有
联权共有意味着所有购房人作为一个整体拥有房产，该房产的所有权利与义务都按人数等分，没有调整的空间。例如，房屋的租金收益、印花税、资本利得税等等都需要按等分的比例分摊。如果有一方去世，该房产会自动归属还在世的共同持有人。任何一方都不能在遗嘱中传递获赠与这部分等分的所有权。相比起联权共有，另一种共同所有形式则更灵活一些。
分权共有
分权共有意味着房产持有人可以持有不同比例的房产份额，对于该房产的权利与义务也都以该比例划分。同时，共同持有人对支配自己持有的份额也有更多自由。在一方过世后，逝者的份额不会自动转让给其他共同持有人。持有人可以出售自己的份额，也可以在遗嘱中决定将自己持有的份额转让给他人。
有些人可能会想，如果我与另一半在购房时平摊了所有费用，那我为什么要接受不平等的房产持有份额呢？这是因为在某些情况下，平等的联权共有并不能给共同持有人带来最优的经济效益。例如，夫妻双方共同购买了一套房产进行出租，按照联权共有的形式，该房产产生的租金收入由夫妻双方平分。但若是两人的收入水平有差距，处于不同的征税档位，平分的租金可能会拉大双方的征税差距，导致收入高的一方被征收更多的税金。这样从整体来看，这个家庭的收入反而损失更多。而若是让收入低的一方拥有更多房产份额，在租金受益部分权益更大，可能就不会使收入高的一方进入更高的征税档位。
那么这两种共同所有权形式是否可以相互转换呢？答案是可以的。
如果双方因为结婚、离婚或分居等原因，需要对共同持有房屋的形式进行转换，以出售自己的持有份额或者获得平等的持有份额，可以在这两种形式中进行转换。如果一方想将房子加上配偶的名字，从单一所有权变成共同所有权，也可以进行相应的所有权转让。
联权共有→分权共有
这个过程被称作“分割联合共有权（Severance of Joint Tenancy）”。持有人可以在没有获得其他共同持有人同意的情况下提出该转换申请。但是持有人必须向其他共同持有人发出书面的“分割通知（Notice of Severance）”，并且尽量获得他们的同意和签名。根据取得同意的情况，持有人需要填写对应的表格。如果无法获得他们的签名，发出申请的持有人需要证明自己已经通过所有可能的方式联系他们。除此之外，持有人还需要一份信托声明（Declaration of Trust）来完成产权转移。然后将表格和所有证明文件提交至皇家土地注册部门。
分权共有→联权共有
与分割联合共有权不同，持有人想要将分权共有转换为联权共有就必须得到所有共同持有人的同意。完成该转换需要的基本文件有：
- 一份获得所有共同持有人签名的新的信托声明
- 一份经认证的转让书，表明所有拥有房产个人份额的业主已将这些份额转为等分的持有比例
- 房产律师出具的确认所有持有人都已签名的证明
- 房产律师的法定声明（Statutory Declaration）/持有人的“真相声明（Statement of Truth）”
以上文件也都需要提交至皇家土地注册部门。
上述的转换步骤都可以由房产律师代理进行，其中有一些环节，如起草信托声明、出具法定声明等必须有房产律师的参与才能完成。因此陈刘律师事务所建议您从一开始就向房产律师进行咨询、委托，节省文件准备的时间，也避免在份额分配上出现错误。
我们有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于产权转让的问题和需求，请联系我们。
租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租
本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革（地租）法案》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）终于在2月8日获得女王的御准，正式立法。不过这项法案目前还未正式生效，英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。
《租赁改革（地租）法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革，最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租！
本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。
首先，我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国，房子的产权分为以下两种：
租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身，不包括该房产所在的那块土地，即您是该房产的业主。
永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地，即您既是业主也是地主。
许多土地永久产权的所有者（大多是房地产开发商）会出售租赁产权，以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”（Ground Rent）。
本次立法的改革背景
在英格兰和威尔士，大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的，同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。
长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础，通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次。
然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者，导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。
以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款，让租赁产权人在购房时难以发现，事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。
高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。
新《租赁改革（地租）法案》的主要内容
本次《租赁改革（地租）法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租，例如别墅（House）、公寓（Apartment）以及养老物业。
该法案还禁止收取与地租有关的管理费用，并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。
该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业（即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅）的规定，生效时间不会早于2023年4月1日。
内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用，此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。
法案生效后，任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪，执法部门可以对其处以500至30000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留，用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。
然而该法案的适用范围也有一定的限制，我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况：
商用租赁物业（Business Leases）
明确用于商业目的，例如出租的物业将不适用该法案的规定。
签订了协议的租赁产权交易（Leases Replacing Pre-commencement Leases）
对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议，“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。
注意，若在法案生效后，由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定，租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。
共有产权租赁（Shared Ownership Leases）
共有产权租赁是指租赁人可以购买房产（别墅或公寓）的部分份额，并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额，直到他们拥有100%的产权。在法案生效后，租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。
总结
在上议院和下议院审查的过程中，该法案被指出还存在着一些问题，例如：
- 该法案只适用于生效后签订的新租约，对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助；
- 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压，让他们同意自愿延长租约，从而继续收取地租；
- 法案中对 "地租 "的定义广泛等等。
但从目前来看，该法案还是受到了广泛的欢迎，尤其是未来计划购买租赁产权的买家，法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革（地租）法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。
陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革（地租）法案》的最新消息，并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题，请通联系我们。
海外买家在英购房有哪些注意事项？
了解在英购房时本地与海外买家的差异可以节约不少时间和金钱成本。
提问：海外买家是否可以在英国购房？怎样才算海外买家？
陈刘律所：
海外买家可以在英国购房。
如果您没有英国国籍、永居或者长期居留身份，或者不满足购买房产前12个月在英国连续居住满183天的居住条件，则需要按海外买家的身份交房产印花税。
如果您拥有在英长期居留身份，且满足上述居住条件，即便您持有他国护照，也可以按照本地买家身份交土地印花税。
提问：本地买家与海外买家的房产印花税率有什么不同？
陈刘律所：
通常来说，不管是购买自住房还是投资房，海外买家都需要支付在基础税率（本地买家的印花税率）上加征的额外2%的土地印花税。具体的印花税率我们在之前的文章中有详细的介绍，您可以点击这里进行来了解和回顾。
但是，若海外买家投资的是非住宅物业，或是商住组合的混合物业则不需要支付2%的附加印花税。
除此之外，即便购房当时以海外买家的身份支付了2%的附加印花税，如果买家在交易后满足了在12个月的期限内在英国连续住满183天的居住条件，那么买家可以向皇家税务局HMRC申请退回2%的附加印花税费。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
英国有许多不同的印花税计算方式，且政府允许买家可以以最低的印花税组合支付。例如“多套住宅减免”政策允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税，虽然该政策依然需要海外买家支付2%的附加印花税，但对于希望购买多套住宅的海外买家来说，这可能比其他印花税组合更优惠。
提问：海外买家是否可以在英国贷款买房？
陈刘律所：
可以的。不过海外买家在英国贷款的利率会略高于本地买家，整体来说海外投资客户的利率在1.69到5.04%之间，利率跨度较大。海外贷款3个月左右可以拿下贷款offer。
提问：是否可以在境外申请贷款？
陈刘律所：
按揭贷款不一定要在英国境内办理，申请人可以线上与贷款经纪人取得联系。同时，银行与贷方也拥有在线申请系统，基本文件都可在网上进行提交。
提问：英国贷款一般能申请到多少？
陈刘律所：
针对不同的房产用途，银行有不同的计算方法，如果您购买一套自住房，那么银行通常会把您的年收入当成您可负担的能力，通常可以借贷您年收入的4.5到5.5倍（最高不超过房价的90%）。如果是购买BTL（Buy to Let），租金收入通常会被考虑在负担压力测试内，通常申请人可以借贷到房价的50-75％。
提问：什么时候开始申请贷款比较合适？
陈刘律所：
贷款一般有效期6个月，加上等待贷款申请审批通过的时间，在交房时间截止前9个月左右开始准备贷款申请会比较合适。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
在英国购房贷款往往不能覆盖全部房价，因此仍然需要您用现金付一部分款项。那么这个时候您的房产律师就会对这部分资金进行AML反洗钱调查，确保您资金的合法来源。
如您有任何疑问，请联系我们经验丰富的住宅房产律师团队。
土地印花税的改革对在英购房有什么影响？
土地印花税(SDLT)是英国政府收入的一个重要来源，在2020-21年英国的印花税收超过86亿英镑。同时，在人们购买住宅和商业投资房时，印花税也是一个需要考虑到的非常重要的因素。为了提供合理且公平的印花税政策，英国政府会不断审查印花税制度，并在有必要的时候提出修改意见。
去年11月30日，英国皇家税务局（HMRC）向税务以及房地产从业人员开放了一项关于“混合住宅”以及“多套住宅”购买的土地印花税征收改革的意见咨询。
本次咨询的目的是为了确保更公平的税收结果和防止滥用印花税立法，特别是"混合住宅（Mixed-property)"交易和"多套住宅减免(Multiple Dwellings Relief)"。由于本次改革的意义重大，且需要向多方从业者征求意见，因此本次改革预计不会在2022年生效。
本次改革中，政府建议改变的具体问题如下：
一、改变购房者购买“混合住宅”（指包括住宅和非住宅房产）时的税收计算方式
二、改革对包括一个以上住宅的房产购买的印花税处理方案（多套住宅减免规则）
针对以上两个具体问题，英国政府的修改意见如下。
1.制止滥用“混合住宅“收购规则
由于商业印花税（最高5%）和住宅印花税（最高17%）之间的差异非常大，且“混合住宅”交易可以按商业印花税征收，所以这项交易的规则漏洞被一些买家和机构利用来不公平地减少印花税。
通常“混合住宅”交易指的是购买商住混用的建筑，或者是住宅和商业房产组合在一起打包出售。但现行的规则中即使物业只有一小部分是商业或非住宅用途的的，也可以按商业税率支付印花税。
这就导致了许多强行把住宅的一部分规划为商用或者非住宅用途以达到降低印花税率目的的行为，例如买家把属于住宅一部分的车库租给一家公司用于存储并声称他们的房子是“混合住宅“交易。
针对上述的现象，政府正在考虑以下两种方案：
分摊印花税--混合物业购买中的住宅部分将按住宅税率征税，其余的商业部分将按商业税率征税，每次交易分摊的商业和住宅比例需要进行专业评估。现有的适用于住宅收购的附加费用将适用于相关的住宅部分，如额外住宅的3%附加税和海外买家的2%附加税。
值得注意的是，允许6套或以上的纯住宅交易享受商业税率的减免仍将适用，所以想要大规模购买投资房或者投资学生公寓的买家可以不用担心会受到新政策的影响。
设置阈值--只有当商业住宅的比例超过这个的阈值，例如超过50%时，“混合住宅”的交易才会以商业税的税率支付。
- 阻止滥用和错误的“多套住宅减免”申请
“多套住宅减免”允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税。这一规则使得许多买家声称其住宅的附属建筑也算作一个单独的住宅，甚至花园尽头的室内娱乐区、游泳池和厕所是一个独立的住宅，从而拉低住宅的平均价格且获得“多套住宅减免”。
为了整治上述现象，同时又不影响带有附属建筑的住宅买卖，英国政府考虑以下三种改变规则的方案：
只有以符合条件的商业用途为目的购买的住宅可以使用“多套住宅减免”--符合条件的商业用途是指购买房产用于开发或重建并转售，或购买房产用于出租。如果在购买后三年内或在转售前不满足合格的商业用途评估，则将收回减免。
目前这一方案的两个发展方向有：
- 所有住宅都需要满足商业用途测试才可减免；
- 只对满足测试的住宅提供减免。
引入附属建筑规则--就该减免规则而言，一栋建筑的一部分或住宅院内的附属建筑将不被算作独立的住宅，除非其价值至少达到该房产总价的三分之一。
在至少收购3套住宅的情况下才可进行减免--这将使适用减免的住宅数量从2套增加到3套。
总结
现行的规则已经催生出了许多专门处理印花税减免、退税的专营机构，产生了一系列行业乱象。此次改革有助于整治滥用印花税规则的现象，但对于买家来说购房时可能需要花更多的时间和金钱成本来评估房产的商住比例。
如果您有关于购房以及印花税的相关问题，请联系我们的住宅房产律师，我们的律师精通中文普通话和粤语。
资金来源调查为什么如此重要？
10月28日英国国家犯罪局（National Crime Agency）宣布他们以涉嫌洗钱的名义向一位中国妈妈和两个儿子提出民事索赔，并成功让他们交出价值160万英镑的伦敦房产用于支付赔偿。
国家犯罪局 (NCA) 是英国的一个执法机构，此机构是英国打击犯罪集团的领头机构，主要打击有组织犯罪和经济犯罪，包括贩卖人口、武器和毒品、网络犯罪、跨越区域和国际边界的经济犯罪等。
国家犯罪局也曾调查过一名女士Mrs Hajiyeva，并向她发出“不明财富令”（UWO）要求她解释证明其大量资金的来源。该女士无法解释其资金的合法来源，因此国家犯罪局没收了该女士在伦敦的豪宅。
什么是“不明财富令” (UWO)？
UWO指的是“Unexplained Wealth Order”，是英国法院发布的一个法庭命令，旨在使目标人物披露财富的不明来源。发出“不明财富令”的相关要求是，法院必须确信有合理的理由怀疑目标人物已知的合法收入来源不足以使他/她获得如此大量的资金。在国家犯罪局等执法机构向高等法院成功上诉后，未能说明其财富来源的人的资产可能会被扣押，银行账户会被冻结。
我们在以前的文章中讨论过许多学生账户因通过私人换汇被国家犯罪局以涉嫌洗黑钱的名义冻结。因此我们再次提醒在英留学生慎用私人换汇服务，不要被卷进洗钱调查中，影响学业。想要详细了解因换汇账户被冻结该如何处理可以点击这里查看文章。
什么是反洗钱法规（AML）？
反洗钱法规（Anti-Money Laundering）是一项针对洗钱的违法行为的立法。洗钱指的是将非法获得的资金转化为合法资金，或者掩盖资金非法来源的违法行为。而反洗钱法的目的就是预防通过各种方式掩饰、隐瞒由犯罪，例如毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等，所得收益的洗钱活动。
洗钱的过程通常包括以下3个阶段：
- 放置（Placement）：将 "脏钱 "放入合法的金融系统中，同时隐藏其来源。2. 分层（Layering）：这一步又称为"结构化 "，通过一系列的交易和会计技巧隐藏资金来源，并将资金分解成小型的交易，使洗钱活动难以被发现。3. 整合（Integration）：被洗的钱变成合法资金后从合法账户和真实记录中提取，然后进行大金额消费、投资等。
在英国，公司必须遵守反洗钱法，为避免违反规定，在公司进行业务交易，特别是在国际业务中，公司有义务对其合作伙伴、供应商以及客户进行AML调查，保证交易资金的合法性。
英国的反洗钱条例规定了业务涉及大量资金的行业都必须采取一系列措施防止其业务被用于洗钱或恐怖分子融资的目的。例如博彩业，英国政府对博彩行业实行非常严格的监管，对于没有尽职调查客户资金来源的赌场和线上赌博平台，英国博彩监管机构--英国博彩委员会（UK Gambling Commission）会对违规赌场和平台执行处罚。
处罚案例分享
- 2020年4月，英国博彩委员会（UKGC）对英国凯撒娱乐公司（现已被Silver Point Capital收购）处以1300万英镑的罚款，该处罚是英国最大金额的监管罚款。凯撒娱乐公司被处罚的理由包括，在没有进行资金来源调查的情况下允许一名被登记为高危赌徒的VIP下注，并输掉了79.5万英镑；没有对一位自称是服务员的女士进行资金来源调查，并允许她下注8.7万英镑；允许一位客户通过其赌场转移350万英镑，而没有调查资金的来源和去向等等。除了被处罚巨额罚款，英国凯撒娱乐的三位高级经理还因此被吊销个人执照。
- 今年3月，英国博彩委员会（UKGC）对在线赌场和体育博彩运营商Casumo罚款600万英镑，原因是反洗钱方面的失责。英国博彩委员会规定，当客户的活动可能表明存在问题赌博时，在线赌场运营商必须调查客户的资金。而Casumo在没有调查客户资金来源的情况下让至少5名客户损失了巨额赌资。
除了博彩行业，房地产行业也同样在每笔交易中涉及大量资金，因此英国政府也督促房地产中介和房产交易律师有责任检查客户的每一笔资金。特别是来自国外的资金，包括来自恐怖活动频繁和高风险的地区和贿赂比较严重的地区。海外客户以及从未谋面的买家都是重点防范的对象。
目前英国的反洗钱法对金融服务提供商来说也是越来越严格，例如银行会随时检查您账户内的任何一笔大额资金来源。如果您打算在英国购房，我们建议您提前准备好相关文件和资料，配合律师检查。同时我们也建议您提前同您的银行经理联系，避免银行误会您汇入的大笔购房资金，导致账户冻结。
如果您有关于在英国购房、投资以及AML调查的疑问，请联系我们。我们的团队精通多国语言包括英语、中文、粤语、韩语、俄罗斯语、葡萄牙语等等。
房屋拍卖会购房的注意事项
在英国买房卖房除了通过传统的房屋中介或开发商销售部门之外，拍卖房产（Auction House）也是交易的途径之一。通常英国的小型开发商以及个体投资者比较热衷于拍卖房产这一形式，英国各地也时常有房屋拍卖会进行。疫情期间，英国各地的封锁限制了线下房屋拍卖会的举办，因此线上房屋拍卖会在网络上大量涌现，吸引了无数投资者。
参加房屋拍卖会需要的是辨别真假利弊的慧眼。有些房子看似便宜，实则层层地雷，后续问题不断。但是在看好看准的情况下，也有不少买家能够捡个大便宜。陈刘律师事务所经验丰富的房产律师建议，若想通过房屋拍卖会购买房产，一定要提前做好充足的功课，包括完全读懂、钻研透拍卖方提供的法律文件（Legal Pack），以及一定要进行实地考察。
案例分享
最近陈刘律师事务所的一位客人竞拍到了伦敦一区的一处高端房产，虽然竞拍的价钱比较便宜，但是实际的房屋使用年限不到10年。该房产的卖家已经是两年内的第三个转卖该房产的转手人，前两位卖家曾尝试申请延长租赁权（Lease Hold），但没有成功。客人在竞拍前未完全看明白法律文件，没有详细了解该房产的租赁情况，就同意购买了此房产，因此遇到了问题，而且还无法反悔。因为法律规定，拍卖会上的房产一旦决定竞拍下来，买家就必须要购买此次房产（Legally Binding），并且整个交易过程要在28天内完成。
为了避免让各位有兴趣参与房屋拍卖会的买家吃亏，用合适的价格买到心仪的拍卖房，我们的房产律师总结了以下几点建议：
1．仔细阅读法律文件包
拍卖商一般会在拍卖开始前向买家提供一份房产的法律文件包——包括产权证、地方当局的环境调查报告、固定装置和配件清单、卖方信息表，以及任何与房产相关的租赁信息。拍卖商提供的法律文件相当重要，建议您请律师来仔细查看，因为法律文件里可能会有一些只有专业人士才能发现的隐藏契约条款或漏洞，而这些漏洞可能会导致您支付比您的预算更多的费用。
2．实地考察
一般来说，拍卖开始前大约有一个月的时间您可以预约去实地考察房产状况。您考察的时候可以带上一名有经验的建筑师，以便从专业的角度帮您查看一些您可能注意不到的问题。同时，若您有改造房屋的打算，建筑师也可以给您预估一个改造的成本。这样您在竞标的时候，可以把改造的费用考虑进去。您也可以在实地考察的时候聘用特许测量师来测量、评估这处房产，有的房产本身在结构上的问题用肉眼无法查看到，这种时候专业测量师的评估报告会在您衡量房产价值的时候起到很大的帮助。
3．资金准备
如果您准备现金购买，建议您提前让房产律师做好资金来源的检查，这样能保证在竞拍后的28天内顺利完成交易。如果您需要贷款买房，那么你需要提前同您的贷款经济人商量好，拿到按揭本金（Mortgage in Principal）。这样您就知道您在拍卖会上最高能够竞标到多少。而且在竞拍结束后您只有28天（20个工作日）的时间完成交易，而往往贷款申请的时间会超过28天，所以提前准备好购房资金同前面的两个因素一样重要。
最后还有一个小建议就是购买房屋保险，因为一旦您的出价被接受，在房屋交收（completion) 之前，您就要对房产的任何损坏负责，所以建议您购买一份保险保护自己的利益，以防万一。
如果您对购买拍卖房感兴趣或者有任何房产方面的法律咨询需求，请通过微信联系陈刘律师事务所的房产团队。
谁可以享受首次购房印花税减免优惠？
首次购房者必须是从未在英国或世界其他地方拥有过住宅物业（包括永久产权以及租赁产权），并且打算将该物业作为其主要住所的个人。我们在之前的文章中为您介绍了印花税假期结束后最新的印花税政策，欢迎点击链接进行回顾。这篇文章我们将分析在不同的情况下，谁可以享受首次购房印花税减免的优惠政策。
若首次购房者购买的房产价值在50万英镑以下，不超过30万英镑的部分无需缴纳印花税，剩下大于30万英镑的部分会按5%的税率征收土地印花税。如果首次购房者购买的房产价值超过50万英镑，购房者将无权享受任何减免，需要按正常税率支付土地印花税。
以下问题常常被问到，这里同大家分享。
Q：儿子首次购房且符合首次购房者要求，父亲从银行贷款资助儿子购房，儿子可否享受首次购房印花税减免优惠？
A： 如果父亲名下从未拥有自住房，那么儿子和父亲一起购房可享受首次购房印花税减免优惠； 如果父亲名下有房产，但贷款银行同意父亲的名字不出现在儿子购房的房产证上，那么儿子也可以享受首次购房印花税减免优惠；如果父亲名下有房产，且贷款银行要求父亲的名字必须出现在房产证上，那么儿子则不能享受首次购房印花税减免优惠。
Q：如果我的名下已经拥有商业房产权了，那么是否我就不能享受首次购房印花税减免优惠？
A：如果您从未持有自住房产，即使您持有商业房产，或曾经持有商业房产，您也可以享受首次购房印花税减免优惠。但是如果您的商业房产里有可供人居住的房间，那么您就不能算作是首次购房者，并享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我父母曾经赠予了我一套房产，我现在购房还可以享受首次购房印花税减免优惠吗？
A：首次购房者必须是从未拥有房产（包括永久产权以及租赁产权）的个人。父母赠予的房产，虽然没有经过购买过程，但是这表明您的名下已经拥有房产。即使您从未居住或者已经出售，也不符合首次购房者的条件，无法享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我长期住在男朋友家里，男朋友拥有自己的房产，我的名字未出现在男朋友物业的房产证上。现在我想购买一套房产用于出租，我是否可以享受首次购房印花税减免优惠？
A：首次购房印花税减免只针对自住房，所以以出租为目的首次购房者不能享受首次购房印花税减免优惠。但是如果您购买自住房，然后把房产中的空余房间出租，将可以享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我是一名大学学生，持有非英国护照，并且是首次购房，我可以享受首次购房印花税减免优惠吗？
A：如果您在最近一年内有183天以上居住在英国，那么您将可以向本土居民一样享受首次购房印花税减免优惠。
Q：如果我和伴侣或者其他朋友一起购房，能否享受首次购房印花税减免优惠？
A：如果您和伴侣，或者多人一起购房，那么所有购房者都需要满足首次购房者的条件，即从未在英国或世界其他地方拥有过住宅物业，才可以享受首次购房印花税减免优惠。只要有一人不符合首次购房者条件，则不能享受首次购房印花税减免优惠。
如果您有任何疑问，请联系我们，我们的房产交易团队精通中文和粤语。
英国土地印花税最新政策
英国的土地印花税假期（Stamp Duty Holiday）在实行14个月后，于9月30日正式结束。陈刘律师事务所不少的客户自印花税假期开始以来大量购买了英国的房产，享受到了土地印花税减免的大好福利。
如果您购买的房产价格低于500,000英镑，而这个房产是您在全球的首个房产，则您有可能符合首次买家的条件。
要注意的是，如果夫妻想要共同购买房产，两个人都必须同时符合首次买家的条件才可以享受印花税优惠。如果其中一个人的名下有房产，那就不能享受首次买家的印花税优惠，因为英国税务局定义已婚夫妻的资产为一个整体。因此，即使您和配偶的房产是以独立的名义拥有，它也将被视作由您们两位共同拥有的资产。如果您或您的妻子购买了另一个房产，这将被视为一个额外的房产，不但不能享受首次买家的印花税优惠，还要付更高的印花税。
如果您的房产价格是在300,000英镑或以下，而您又是首次买家，那您就可以享受免印花税的福利。而如果您的房产价格是在300,001英镑到500,000英镑之间，您需要支付房产价格的5%的土地印花税。
请注意，以上税率只适用于本地居民或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家。任何其他不符合居住条件的买家或海外居民都需要支付在基础税率上加征的额外2%的土地印花税。
如果您不符合首次买家的条件，且这个房产将会是您在交房时在全球唯一的房产或替换您现在的主要居所，那您需要支付正常税率的土地印花税。如果您的房产价格是在125,000英镑或以下，那您也可以享受免印花税的福利。
对于房产价格125,000英镑以上的房产，您要支付的土地印花税如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 0% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 2% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 5% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 10% |
| 1,500,000英镑或以上 | 12% |
以上税率，同样只适用于本地居民，或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家，任何其他不符合居住条件的买家或海外居民都需要支付在以上税率上加征的额外2%的土地印花税。
海外适用的税率如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 2% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 4% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 7% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 12% |
| 1,500,000英镑或以上 | 14% |
如果在交房时，这个房产不是您在全球唯一的房产或者不会替换您现在的主要居所，而且是您额外的房产，那您则需要支付税率较高的土地印花税。
如果您是本地居民或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家，您则适用与以下税率；
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 3% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 5% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 8% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 13% |
| 1,500,000英镑或以上 | 15% |
如果您不符合居住条件或是海外居民，您则需要支付在以上税率额外2%的土地印花税，税率如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 5% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 7% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 10% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 15% |
| 1,500,000英镑或以上 | 17% |
上述文章只是针对英格兰土地印花税，对于苏格兰、威尔士或北爱尔兰的土地印花税，请联系该地区的房产律师。您有任何关于房产、个人税务或者是土地印花税的疑问，欢迎联系我们。