如何通过法律程序赶走不良房客
据近期英国《卫报》的报道，国家统计局的数据显示2021年英国的租房成本整体上升了2%，这是5年来英国住房租金的最大涨幅。
随着英国防疫限制的解除，大量包括办公室工作人员和学生在内的租房者正回到城市，租房需求已经超过了供应，与一年前相比，21年12月伦敦租赁市场上的房屋数量减少了71%。
租房需求增加，租金上涨对出租房子的房东来说固然是好事，但大幅增加的租房者数量也使得租房市场变得鱼龙混杂。成功将房子出租，对房东来说并不意味着一劳永逸。
如果房东遇到了无理取闹的房客，并与其产生冲突，那么房东有可能会面临房客拖欠租金、损坏房屋设施，以及强占住房无法收回等问题。在这种情况下，采取合理的法律措施可以帮助房东收回物业，保护自己的权益。
接下来，我们将为您介绍合法收回房屋需要采取的法律程序。
收回物业的法律程序通常有三个阶段：
- 发出通知
- 提出法庭诉讼，以获得占有令
- 法警介入
1 应该发出哪种通知？
因希望收回物业向房客发出的通知有第21节通知和第8节通知。
首先，律师需要知道您和您的房客签订的是什么类型的租约。在英格兰和威尔士，最普遍的住宅租赁类别是有保证的短期租赁（Assured Shorthold Tenancies）。律师还将检查该房客签订的是定期租约还是逐月延长的周期性租约。
根据您与您的房客的租赁类型和您想收回房产的原因，律师会选择最适合您个人情况的通知。虽然这些通知相互独立，且根据不同的原因发出，但它们的目的都为了收回您财产。
第21节通知（Section 21 notice）
使用第21节通知，房东不需要提供任何驱逐的理由，但房东不能因为房客提出任何房屋失修的问题就发出第21节通知。
第21节通知一般是在定期租约即将结束或定期租约期限已过的情况下发出的，您需要在指定房客离开的日期前2个月发出该通知。
在向房客发出有效的第21条通知之前，您需要先满足以下几点要求：
- 拥有能源性能证书（Energy Performance Certificate）--对您的房产能源效率的评级证书
- 在您与房客的租约开始时向房客提供英国政府发布的《如何租房（How To Rent）》手册
- 拥有燃气安全证书（Gas Safety Certificate）
如果您收取了押金，则您需要在规定期限内将押金放入政府的租约存款保障计划（Tenancy Deposit Protection）中。在英格兰和威尔士，租约存款保障计划有以下三种：
- Deposit Protection Service
- MyDeposits
- Tenancy Deposit Scheme
如果您没有在收到押金后的30天内将押金放入租约存款保障计划中，则您发出的第21节通知将不具有法律效力。
第8节通知（Section 8notice）
第8节通知是在房客违反了租赁条款的情况下使用的。要发出该通知必须说明您要求收回该房产的理由。房东通常会在房客拖欠租金的情况下使用第8节通知。
第8节的通知期限从提前2周到2个月之间不等，这取决于您与房客签订的租赁条款以及发出通知的理由。
2 发出诉讼程序以获得占有令
如果房客在收到通知后没有在规定期限内搬出房子，则您可以采取下一个阶段的法律措施，也就是发出收房诉讼，获得占有令。
律师可以代表您准备占有令申请表格，提出诉讼，并在法庭上发布。根据您的收房理由，律师还可以确定是否可以通过加速途径或标准途径为您申请收房，获得您的房产的占有令。
3 法警介入
如果您在律师的帮助下成功地获得了占有令，但房客仍然拒绝搬出或没有在规定日期前离开，那么法警将可以驱逐房客，帮助您争取收回物业。
如果您的物业有因为拖欠租金、滋扰、或因个人原因，例如搬回物业或出售物业等，需要房客搬出。陈刘律师事务所能够协助客户顺利收回房产，发出相关的通知，如果有必要，我们会帮助客户发出占有诉讼，提供法庭代表和寻求法警帮助，请联系我们。
通过配偶签证拿英国绿卡后可直接入籍
我们曾在往期的文章中给大家介绍了在英国登记结婚的流程，以及疫情下进行线上婚姻登记的方式。那么对于许多已经完成婚姻登记，或者与自己的另一半结成民事伴侣关系（Civil Partnership）的人来说，下一步就是申请英国家属签证（Family Visa），获得长期与伴侣一起在英国生活的合法身份，并且五年后可以申请英国绿卡以及护照。
根据申请人与其在英家属的关系，申请人可以用以下身份申请英国家属签证：
- 配偶或伴侣
- 未婚夫、未婚妻或拟议的民事伴侣
- 子女
- 父母
- 长期接受在英亲属的照顾
本文将主要为您详细介绍以配偶或伴侣关系申请家属签证（简称作“配偶签证“）的要求。
配偶签证对申请人以及其伴侣的具体要求
首先，英国配偶签证申请人的伴侣需拥有以下身份的其中一种：
- 英国或爱尔兰公民
- 拥有英国永居身份或定居身份
- 拥有欧盟定居计划下的Pre Settle准永居或Settle永居身份
- 拥有土耳其商务人士签证或土耳其工人签证
- 在英国拥有难民身份或人道主义保护
其次，申请人还需要证明两人的关系属于以下情况之一：
- 双方已登记结婚或者建立民事伙伴关系，且该婚姻或民事伙伴关系被英国法律承认
- 在申请时，申请人已经与伴侣维持同居关系至少2年
配偶签证申请所需文件
配偶签证申请需要提供的基本文件有：
- 姓名
- 出生日期
- 护照
- 英语语言水平（A1）证明或是用英语授课的学位证（首签要求）
- 资金证明，如工资单、交税单、现金储蓄或者养老金证明等
- 当前和曾经持有的签证申请记录
- 无犯罪记录证明
- 国民保险NI号码
- 若从英国境外申请，还需要提供肺结核体检证明
# 陈刘律师事务所提醒您 #
资金证明文件需要显示您与伴侣的共同年收入超过18,600英镑，或者您与伴侣持有62,500英镑的存款并存满6个月。除了以上两种较为简单的计算方式，也可以将工资和存款叠加计算，具体的计算公式请参考以下表格。其他的计算方式您可以通过扫描图中二维码进行详细了解。
资金证明文件，可以说是配偶签证申请中最为重要的文件之一。由于很多申请人的工作地点，性质比较复杂，不同的收入如何能够作为您的资金证明，我们建议在您递交之前，与专业人士沟通确认。
除此之外，为了证明双方的婚姻、民事伴侣或同居关系，申请人还需要准备过去两年内，六份不同的共同居住地址证明文件，例如：
- 结婚证书或民事伙伴关系证书
- 证明两人同居的租房协议、水电费账单或市政府税单等
- 医生的证明信，确认双方住在同一地址
- 联合银行账户的银行账单等
关系证明文件最好来自政府、银行、房东或医疗专业人士。若您无法提供充足的文件，建议您与提前与我们沟通，获得免费的材料清单，以便尽早开始准备。
配偶签证费用及时间
| 申请费用 | 处理时间 | |
| 英国境外申请 | 1523英镑 | 12周 |
| 英国境内申请 | 1033英镑 | 8周 |
| 配偶签证续签 | 1033英镑 | |
| 满5年转永居 | 2389英镑 | |
英国境内递签的申请人还可以额外支付800镑使用加急服务，最快一天出签。
配偶签证首签时间为33个月，续签时间为30个月。在持配偶签证满5年之后，申请人就获得了英国永居的申请资格。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
若您在申请首签时提交的是A1水平的语言证明，则续签时需要口语和听力方面通过A2级测试，申请永居时需要拿到英语语言B1水平证明。
配偶签证转永居后还可以直接申请入籍，而不像其他英国签证需要在拿到永居身份满一年后才能申请入籍。
总结
优点：零成本、英文语言要求低、快速入籍
缺点：脱单难~
配偶签证的申请门槛与商业签证比起来相对较低，不仅英文语言要求低，对申请人的工作背景也没有任何要求。对于在英国找到了另一半的申请人来说，配偶签证能帮助他们快速开启永居之旅。
鉴于许多人在疫情期间无法在英国与伴侣建立婚姻或2年同居关系，陈刘律师事务所建议大家考虑远程申请美国结婚证。美国犹他州推出的全程线上结婚登记服务允许申请人不受国籍和所在地限制，即便双方不在同一个地方也可以完成合法结婚登记，拿到英国政府承认的结婚证。
如果您有远程结婚以及配偶签证申请的相关需求，请联系我们。
租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租
本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革（地租）法案》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）终于在2月8日获得女王的御准，正式立法。不过这项法案目前还未正式生效，英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。
《租赁改革（地租）法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革，最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租！
本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。
首先，我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国，房子的产权分为以下两种：
租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身，不包括该房产所在的那块土地，即您是该房产的业主。
永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地，即您既是业主也是地主。
许多土地永久产权的所有者（大多是房地产开发商）会出售租赁产权，以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”（Ground Rent）。
本次立法的改革背景
在英格兰和威尔士，大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的，同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。
长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础，通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次。
然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者，导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。
以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款，让租赁产权人在购房时难以发现，事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。
高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。
新《租赁改革（地租）法案》的主要内容
本次《租赁改革（地租）法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租，例如别墅（House）、公寓（Apartment）以及养老物业。
该法案还禁止收取与地租有关的管理费用，并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。
该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业（即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅）的规定，生效时间不会早于2023年4月1日。
内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用，此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。
法案生效后，任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪，执法部门可以对其处以500至30000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留，用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。
然而该法案的适用范围也有一定的限制，我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况：
商用租赁物业（Business Leases）
明确用于商业目的，例如出租的物业将不适用该法案的规定。
签订了协议的租赁产权交易（Leases Replacing Pre-commencement Leases）
对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议，“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。
注意，若在法案生效后，由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定，租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。
共有产权租赁（Shared Ownership Leases）
共有产权租赁是指租赁人可以购买房产（别墅或公寓）的部分份额，并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额，直到他们拥有100%的产权。在法案生效后，租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。
总结
在上议院和下议院审查的过程中，该法案被指出还存在着一些问题，例如：
- 该法案只适用于生效后签订的新租约，对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助；
- 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压，让他们同意自愿延长租约，从而继续收取地租；
- 法案中对 "地租 "的定义广泛等等。
但从目前来看，该法案还是受到了广泛的欢迎，尤其是未来计划购买租赁产权的买家，法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革（地租）法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。
陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革（地租）法案》的最新消息，并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题，请通联系我们。
海外买家在英购房有哪些注意事项？
了解在英购房时本地与海外买家的差异可以节约不少时间和金钱成本。
提问：海外买家是否可以在英国购房？怎样才算海外买家？
陈刘律所：
海外买家可以在英国购房。
如果您没有英国国籍、永居或者长期居留身份，或者不满足购买房产前12个月在英国连续居住满183天的居住条件，则需要按海外买家的身份交房产印花税。
如果您拥有在英长期居留身份，且满足上述居住条件，即便您持有他国护照，也可以按照本地买家身份交土地印花税。
提问：本地买家与海外买家的房产印花税率有什么不同？
陈刘律所：
通常来说，不管是购买自住房还是投资房，海外买家都需要支付在基础税率（本地买家的印花税率）上加征的额外2%的土地印花税。具体的印花税率我们在之前的文章中有详细的介绍，您可以点击这里进行来了解和回顾。
但是，若海外买家投资的是非住宅物业，或是商住组合的混合物业则不需要支付2%的附加印花税。
除此之外，即便购房当时以海外买家的身份支付了2%的附加印花税，如果买家在交易后满足了在12个月的期限内在英国连续住满183天的居住条件，那么买家可以向皇家税务局HMRC申请退回2%的附加印花税费。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
英国有许多不同的印花税计算方式，且政府允许买家可以以最低的印花税组合支付。例如“多套住宅减免”政策允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税，虽然该政策依然需要海外买家支付2%的附加印花税，但对于希望购买多套住宅的海外买家来说，这可能比其他印花税组合更优惠。
提问：海外买家是否可以在英国贷款买房？
陈刘律所：
可以的。不过海外买家在英国贷款的利率会略高于本地买家，整体来说海外投资客户的利率在1.69到5.04%之间，利率跨度较大。海外贷款3个月左右可以拿下贷款offer。
提问：是否可以在境外申请贷款？
陈刘律所：
按揭贷款不一定要在英国境内办理，申请人可以线上与贷款经纪人取得联系。同时，银行与贷方也拥有在线申请系统，基本文件都可在网上进行提交。
提问：英国贷款一般能申请到多少？
陈刘律所：
针对不同的房产用途，银行有不同的计算方法，如果您购买一套自住房，那么银行通常会把您的年收入当成您可负担的能力，通常可以借贷您年收入的4.5到5.5倍（最高不超过房价的90%）。如果是购买BTL（Buy to Let），租金收入通常会被考虑在负担压力测试内，通常申请人可以借贷到房价的50-75％。
提问：什么时候开始申请贷款比较合适？
陈刘律所：
贷款一般有效期6个月，加上等待贷款申请审批通过的时间，在交房时间截止前9个月左右开始准备贷款申请会比较合适。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
在英国购房贷款往往不能覆盖全部房价，因此仍然需要您用现金付一部分款项。那么这个时候您的房产律师就会对这部分资金进行AML反洗钱调查，确保您资金的合法来源。
如您有任何疑问，请联系我们经验丰富的住宅房产律师团队。
英国政府官宣Tier 1投资移民签证被取消
2月17日英国时间下午4点，英国内政部正式宣布了取消Tier 1投资移民签证，以解决涌入英国的 "黑钱 "问题的消息，并且即日生效。
此则消息证实了过去一天多家英国媒体的猜测。尽管从过去几年以来，投资移民签证要被取消的消息一直层出不穷，但英国政府并没有采取实际行动。
直到近日因为俄罗斯和乌克兰的紧张局势，导致英国和俄罗斯的矛盾进一步激化，各家媒体才再一次大胆猜测投资移民签证这回真的要被取消了。
让大家没想到的是，媒体预计英国政府最快下周才会宣布对投资移民签证的处理决定，结果不到一天，英国内政部就更新了正式取消该签证的内容。
近期俄罗斯在乌克兰边境集结了超过10万名军队，关于俄罗斯即将入侵乌克兰的传闻吸引了世界各国的关注，但俄罗斯政府否认入侵计划。
即便如此，这一情况还是进一步恶化了英国与俄罗斯的关系。英国内政部长们因此而要求切断英国与俄罗斯的关系，内政部长Priti Patel表示出于安全的考虑，希望取消投资移民签证。
投资移民签证一直以来被称作移民英国的“黄金签证”，它允许来英直投200万英镑的投资者获得5年永居导向的签证，如果直投1000万英镑则最快可2年获得英国绿卡。
因此，该签证自2008年颁布以来吸引了许多富有的国际投资者来英投资。到目前为止，约有12,000份投资移民签证被发放给来自世界各地的商人，而其中至少2,500份发放给了俄罗斯人和他们的家属。
BBC报道称内政部长Priti Patel担心的正是投资移民可能被那些非法资金的洗钱者所利用。英国议会情报和安全委员会也在2020年警告说，“利用英国的投资移民签证计划”是对许多俄罗斯人的一种吸引，英国为非法资金的回收提供了 “理想的机制”。
投资移民签证的发展史
英国政府在好几年前就意识到了滥用投资移民系统的问题，为了防止有人通过投资移民在英国进行非法洗钱，英国政府此前曾多次对该签证的规则做出调整并提高门槛。
2008年：正式推出投资移民签证
2014年：将最低投资门槛从100万英镑升至200万英镑
2015年：对申请人进行完整的资金来源审查
2019年：不接受申请人投资低风险的政府债券；必须提供开设英国银行账户的证明
2022年：投资移民签证被正式取消
接下来会发生什么？
英国内政部在发布的内容表明移民新计划在发挥作用--坚决打击那些想滥用移民系统的人，而对想来英国并按规则行事的人给予机会。
内政部将对创新签证移民路线（Innovator Visa Route）进行改革，这是基于积分的新移民系统的一部分。内政部希望申请人执行的投资战略能够显示出真正的创造就业的机会和其他有形的经济影响，更有效地支持英国的经济。请密切关注2022年秋季移民改革路线。
虽然取消投资移民签证是为了阻止来自俄罗斯的非法资金进入英国，但该签证的取消同时也会影响到其他希望通过投资移民英国的国际投资者。
靠投资获得永居导向签证已经行不通，但对于想要移民英国的人来说，还有其他类型的商业签证可供他们选择，例如海外首席代表签证、创新签证、Skilled Worker工签等。在往期文章中您可以找到我们对其他商业签证以及英国政府移民路线改革趋势做出的介绍。
陈刘律师事务所会实时更新移民路线改革的发展动态，第一时间与大家分享资讯。如果有任何疑问，请联系我们。
如何通过养老金理财以及利用ISA获得充裕的退休收入？
在英国工作的人每个月拿到工资单后都可以看到自己工资的扣税扣费情况。一般来说，每个月从工资中扣除的费用一共有三种：个人所得税（Income Tax）、国民保险（National Insurance）、养老金（Pension）。
说到养老金，许多年轻人可能会认为这一笔财富跟现在的自己关系不大。但若是不对养老金进行管理，最基础的养老储蓄可能不足以让人们在退休后过上充裕的生活。因此对养老金进行理财规划，提前为退休生活做打算十分重要。
英国的养老金有哪些？
英国的养老金可以分为国家养老金，职业养老金和个人养老金三个大块。对于绝大多数人而言，国家和职业养老金的积累是比较常见的。
1.国家养老金 （State Pension）的现行规定是，您的领取额度按照缴纳国民保险的年期来算。若要领取全额国家养老金，您需要有缴纳NI 35 年的记录才符合资格。若您在退休前缴纳NI的年期不到10年，则没有资格领取养老金，若年期介于10至35年，则按比例折算养老金。
2.职业养老金（Workplace Pension）自12年以来就成为国家规定，雇主提供自动注册的养老金计划。目前，若22岁以上雇员工资超过了每周192镑 / 每月833镑 / 每年10,000镑，雇主就必须负责在法定时间内将雇员纳入职业养老金计划。职业养老金需要缴纳收入的8%，其中雇主需要至少缴纳3%，员工缴纳5%。一般来说雇员可以从55岁开始领取职业养老金。
3.个人养老金 （Personal Pension）对于没有职业养老金保障的自雇人士而言，这是保障他们退休生活品质的重要理财方式。人们可以对个人养老金进行稳健的投资，长期的储蓄，实现真正的老有所依。个人养老金实际上有非常多稳健的抗通胀选择，另外，放入个人养老金的储蓄和投资更是可以享受相当优惠的税收减免政策 。
我已经有国家和职业养老金的积累也可以进行个人养老金投资吗？
当然，您可以将个人自助投资养老金(Self-Invested Personal Pension)作为养老金投资的组合。由于SIPP是一种个人缴纳的养老金，这部分资金允许您自主决定投资不同产品，包括基本储蓄或投资证券资产等，投资范围非常广泛。您还可以享受不同时期不同程度的返税或免税优惠，政府的税务返还补贴通常能够为您的投资立刻带来20%的回报。
养老金应该如何领取呢？
目前，养老金可以被当成银行账户一样使用。您既可一次性领取所有养老金，也可以分期领取小额养老金。领取时会有25%的养老金免税领取额度，适用于一次性取出，以及分批次领取。超出25%免税额度的部分则须按您的个人所得税率缴税。
我应该从什么时候开始进行养老金规划？
在我们上述的介绍中不管是国家、职业、还是个人自助投资养老金，都对可以领取的时间有硬性规定。全额领取国家养老金需要满足缴纳NI满35年的条件，而职业养老金和SIPP目前最早能开始领取的年龄是55岁。因此养老金理财是周期长但稳健的资产积累，我们建议大家越早开始越好。
您可以从每个月的收入中分出5%到10%的资金作为非日常开支性的定期定投。 按照越早投资收益率越高的规律，这种先期的强制性投资，将很大程度保障您养老金投资积蓄的收益。
如果我提前退休但又想在能够领取养老金之前有一个稳定的的收入来源可以进行那些理财？
如果您是 30 多岁和或40 多岁的投资者，您可以充分利用ISAs(个人储蓄账户)，为您在提前退休且无法动用养老金的过渡期间提供一个完全免税的收入来源，每年可以享受免税的投资额是20K，也无需等到55岁才能取用。
对于养老金理财的建议：
- 尽早规划– 不管是哪种类型的养老金或储蓄账户，您开始理财的时间越早，财富积累的就越多，所以一定要尽早规划。
- 充分享受雇主为您支付的份额– 如果您自己愿意往养老金中放入更多的金额，不少雇主也会愿意为您支付更高的比例，您可以尝试跟雇主沟通，看看是否可以提高养老金比例。
- 收益评估– 绝大多数的职业养老金会将一部分的养老金投入到股票市场，剩余的部分放入现金储蓄或是债券。如果您距离退休还有很长一段时间，您可以尝试其他可行的养老金投资，增加收益。
- 避免储蓄空缺– 养老金储蓄依靠的是长期且持续的投入，而长时间不工作或是换工作时的空缺可能会造成储蓄的中断。您可以在休假或是换工作时与雇主确认，看看是否可以不中断自己的养老金计划。
在英国卖房所得收益需缴纳的资本利得税是什么?
疫情期间，许多行业都或多或少受到影响，而英国的房地产行业却一直水涨船高。除了许多首次购房者希望享受印花税减免优惠而选择购买自住房之外，还有许多购房者在印花税假期期间购买了房产用作投资。当房产增值后他们可能会选择将房产卖出变现。
在英国，出售一处增值的资产所得的利润可能会需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax），但并不是出售所有增值资产都需要缴纳资本利得税。
以下是该项税收的征收范围：
- 价值6,000英镑或以上的大部分个人财产（除了汽车之外）；
- 除主要住所以外的房产；
- 您的主要住房，但用于出租、商业；
- 不在个人储蓄账户ISA（Individual Savings Account）或个人股权计划PEP（Personal equity plan）中的股票；
- 商业资产等。
关于在房产交易中资本利得税的征收范围，以下有一个例子可以供大家参考。
1.案件背景
2006年，Crippin先生在苏格兰购买了一处房产，包括一栋房子（Loaningdale）和一处相邻的附属建筑。他与他的伴侣McKean女士和他们的孩子的主要住在Loaningdale这栋建筑中。Crippin先生于2013年1月将附属建筑单独出售给了McKean女士，并没有支付资本利得税。
英国皇家税务局HMRC根据《1992年应征税收益法（Taxation of ChargeableGains Act 1992）》第222条的规定针对这一笔交易向Crippin先生征收资本利得税，理由是该附属建筑不是他的自主房产，不属于其主要住房的一部分。随后Crippin先生向HMRC提出诉讼。2021年10月，通过法庭的裁决，Crippin先生胜诉。
2.案件分析
2010年至2011年，Crippin先生对附属建筑进行了改造，使其成为一个有三间卧室的公寓，并拥有自己的厨房和浴室设施。该附属建筑有两个入口，一个是附属建筑独立的入口，另一个是与Loaningdale相通的一楼阳台。
从2011年10月起， McKean女士的熟人借住在该附属建筑中，并支付“房租”，但双方没有签署正式的租赁协议。借住期间Crippin先生和McKean女士继续不受限制地进入该附属建筑，并在那里存放他们的私人物品；Crippin先生的父母在熟人离开时也住在附属建筑中。
从2012年10月起，从熟人借住结束后到附属建筑出售期间，该建筑被宣传为可用于带家具的假日出租房产，并实际出租了31天。在其余时间里，该附属建筑一直被该家庭用于个人和家庭目的。
法庭在仲裁时分析指出了三点：
一、首先，鉴于Crippin先生和熟人之间的协议的非正式性质，附属建筑保留了从Loaningdale直接进入的通道，以及将该财产作为客人（业主父母）空间的使用，所以法庭推断，可以将该财产的使用权归于Crippin先生。
二、一个住宅可以由一个以上的建筑物组成，即使其他建筑物本身构成一个独立的住宅。
三、虽然被宣传为可用于假日出租的房产不会被视为个人的唯一或主要住所。但由于《1992年应征税收益法》第223条的规定，该附属建筑被宣传可用于假日出租的时间处于房产所有权最后36个月的一部分（现在已减少到9个月），所以该附属建筑依然属于Crippin先生主要住房的一部分。
法院由以上三点得出的结论是该出售附属建筑的交易不需要缴纳资本利得税。
HMRC从房产交易中获得的收益中征收的资本利得税利率为28%。一般来说，个人每个纳税年度会有£12,300英镑的资本收益免税额，但房产交易产生的收益很容易超过该免税额度，因此被不合理征税的例子也并不少见。
若您有被不合理、不公平征税的情况或者关于您有任何税务问题，陈刘律师团队在处理税务以及诉讼索赔事务方面有丰富的经验，请联系我们。
土地印花税的改革对在英购房有什么影响？
土地印花税(SDLT)是英国政府收入的一个重要来源，在2020-21年英国的印花税收超过86亿英镑。同时，在人们购买住宅和商业投资房时，印花税也是一个需要考虑到的非常重要的因素。为了提供合理且公平的印花税政策，英国政府会不断审查印花税制度，并在有必要的时候提出修改意见。
去年11月30日，英国皇家税务局（HMRC）向税务以及房地产从业人员开放了一项关于“混合住宅”以及“多套住宅”购买的土地印花税征收改革的意见咨询。
本次咨询的目的是为了确保更公平的税收结果和防止滥用印花税立法，特别是"混合住宅（Mixed-property)"交易和"多套住宅减免(Multiple Dwellings Relief)"。由于本次改革的意义重大，且需要向多方从业者征求意见，因此本次改革预计不会在2022年生效。
本次改革中，政府建议改变的具体问题如下：
一、改变购房者购买“混合住宅”（指包括住宅和非住宅房产）时的税收计算方式
二、改革对包括一个以上住宅的房产购买的印花税处理方案（多套住宅减免规则）
针对以上两个具体问题，英国政府的修改意见如下。
1.制止滥用“混合住宅“收购规则
由于商业印花税（最高5%）和住宅印花税（最高17%）之间的差异非常大，且“混合住宅”交易可以按商业印花税征收，所以这项交易的规则漏洞被一些买家和机构利用来不公平地减少印花税。
通常“混合住宅”交易指的是购买商住混用的建筑，或者是住宅和商业房产组合在一起打包出售。但现行的规则中即使物业只有一小部分是商业或非住宅用途的的，也可以按商业税率支付印花税。
这就导致了许多强行把住宅的一部分规划为商用或者非住宅用途以达到降低印花税率目的的行为，例如买家把属于住宅一部分的车库租给一家公司用于存储并声称他们的房子是“混合住宅“交易。
针对上述的现象，政府正在考虑以下两种方案：
分摊印花税--混合物业购买中的住宅部分将按住宅税率征税，其余的商业部分将按商业税率征税，每次交易分摊的商业和住宅比例需要进行专业评估。现有的适用于住宅收购的附加费用将适用于相关的住宅部分，如额外住宅的3%附加税和海外买家的2%附加税。
值得注意的是，允许6套或以上的纯住宅交易享受商业税率的减免仍将适用，所以想要大规模购买投资房或者投资学生公寓的买家可以不用担心会受到新政策的影响。
设置阈值--只有当商业住宅的比例超过这个的阈值，例如超过50%时，“混合住宅”的交易才会以商业税的税率支付。
- 阻止滥用和错误的“多套住宅减免”申请
“多套住宅减免”允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税。这一规则使得许多买家声称其住宅的附属建筑也算作一个单独的住宅，甚至花园尽头的室内娱乐区、游泳池和厕所是一个独立的住宅，从而拉低住宅的平均价格且获得“多套住宅减免”。
为了整治上述现象，同时又不影响带有附属建筑的住宅买卖，英国政府考虑以下三种改变规则的方案：
只有以符合条件的商业用途为目的购买的住宅可以使用“多套住宅减免”--符合条件的商业用途是指购买房产用于开发或重建并转售，或购买房产用于出租。如果在购买后三年内或在转售前不满足合格的商业用途评估，则将收回减免。
目前这一方案的两个发展方向有：
- 所有住宅都需要满足商业用途测试才可减免；
- 只对满足测试的住宅提供减免。
引入附属建筑规则--就该减免规则而言，一栋建筑的一部分或住宅院内的附属建筑将不被算作独立的住宅，除非其价值至少达到该房产总价的三分之一。
在至少收购3套住宅的情况下才可进行减免--这将使适用减免的住宅数量从2套增加到3套。
总结
现行的规则已经催生出了许多专门处理印花税减免、退税的专营机构，产生了一系列行业乱象。此次改革有助于整治滥用印花税规则的现象，但对于买家来说购房时可能需要花更多的时间和金钱成本来评估房产的商住比例。
如果您有关于购房以及印花税的相关问题，请联系我们的住宅房产律师，我们的律师精通中文普通话和粤语。
跨国追讨债务可以通过资产冻结令提高索赔机率？
在之前的文章中，我们向大家科普了英国的债务追讨程序，不管是遇到欠债不还的情况，或是受到不公平、不合理的追债的情况，都可以通过诉讼和索赔尝试挽回损失，保护自己的利益。
当涉及到跨国债务追讨时，将资金追回的难度会大幅提升。在博彩行业，需要跨国进行债务追讨的情况并不少见。英国的赌场有时会遇到客人留下的支票无法兑现的情况，即便客人已经离境，赌场还是可以通过律师和诉讼的方式向客人追回欠款。
但由于每个国家对于博彩业的法律规定不同，有时即便拿到了法院的判决，也很难向在海外的客人索赔。陈刘律师事务所就曾处理过一例跨国索赔赌债的案件。
案例背景：一位来自阿联酋的客人2014年在伦敦一家赌场进行了巨额消费后使用了空头支票支付，并离开了英国。该赌场在兑现失败后向该客人索赔2百万英镑。最初该客人陆续偿还了一部分债务，但之后客人停止了支付，赌场也无法成功与该客人取得联系。
案例分析：在离开英国的4年时间里，被告一直没有回到英国，且无视了所有来自索赔方和法院的信息。2018年8月，英国最高法院判决被告在往后14天内支付其欠款以及相关的法庭诉讼费用。但被告依然无视了该判决。12月，最高法院向被告下达了无通知的资产冻结令，并警告被告若不服从，则可能会被视为藐视法庭，并可能面临监禁、罚款或扣押资产。
随后，被告找到陈刘律师事务所，委托我们代理其处理在英的债务事宜。我们与索赔方展开了积极的协商，最终达成了庭外和解，代理被告与索赔方签订了还款协议，解除了被告在英国的资产限制。
在上述案例中，被告利用在海外，索赔方无法正常进行索赔这一点，无视了英国法庭的判决，拖欠债款，最终影响到了自身的利益。在资产冻结令下，被告无法自由处理和支配自己的资产，并且如果被告继续无视法庭判决，当他日后再次入境英国时会面临被抓捕入狱的风险。
在跨国债务追讨案件中，全球资产冻结令（Worldwide Freezing Order）无疑是最有效地措施。由于冻结令对债务人的资产调配、移动具有极强的侵扰性，因此许多跨国索赔的原告都希望能申请到对债务人的全球资产冻结令，促使债务人配合还款。
也因为资产冻结令会对债务人产生很大的影响，法官对冻结令的判决会非常谨慎。一般来说，冻结令申请在满足以下四个条件时才会被批准通过：
- 案件有很高的可论证性。
- 债务人有真正的耗散资产的风险。
- 债务人在冻结令的覆盖区域内持有资产。
- 批准冻结令的目的是公正和便利的。
这四个因素中尤其重要的是第二点，债务人是否有耗散其资产从而避免还债的风险。由于冻结令干涉了一个人对自己的财产自由支配的权利，法院必须确保只有在有足够证据证明存在财产流失风险的情况下才会发出这种命令。
近几年，有两个比较引人注目的跨国追讨赌债案件，在申请对债务人的全球资产冻结令时栽了跟头，两个案件的索赔方是同一家赌场。
案例一
案件背景：该赌场向一位沙特客人索赔2百万英镑以及17张支票无法正常兑现而产生的利息，原因是该客人于2019年9月支付给赌场的支票是空头支票，无法兑现。在通过发送邮件和律师信催促该客人还款失败后，赌场于2020年2月向英国最高法院申请了对该客人的全球资产冻结令，该冻结令在当月得到了批准并执行。该客人随后向最高法院申请了解除该冻结令。
案件分析：索赔方申请继续执行冻结令，理由是有必要防止被告挥霍其资产，维持索赔方向被告追讨赌博债务的能力。而被告申请解除冻结令，理由是被告没有资产耗散的风险，索赔方在没有通知的情况下就申请了冻结令，该冻结令并不公正，以及索赔方没有对冻结令的申请进行充分完整的证据展示。
索赔方的论点基于被告在欠债期间在沙特阿拉伯 "潜水"，并担心被告会将其所有的资产转移到沙特阿拉伯，从而导致索赔无法进行。经过法院分析后，法官发现被告回到沙特的时间与其每年在英国与沙特之间往返的时间相符合，故意“潜水”躲债的结论不成立。
而且被告在英国有一处著名豪宅而非临时住所，与英国联系紧密，此外还在英拥有其他商业资产，数额足够偿还其债务。但索赔方在申请冻结令时，没有将这些情况完整的报告给法院，索赔方的律师没有尽到尽可能地将所有相关因素提交给法院的责任。不管这一行为是非本意还是故意的，这都影响了法院的判决。经过对新的证据分析判断后，法院收回了对被告的全球冻结令。
案例二
案件背景：2018年4月至5月，一位中国客人在同一赌场使用一系列支票购买了价值1900万英镑的筹码，但所有的支票后来都被拒付。双方在同年11月达成了还款协议，但该客人没有按约定支付第一笔欠款。于是赌场在12月向该客人发起了法庭诉讼，该客人在随后的一年里陆续还款将债务缩减到了654万英镑。
但此后，该客人再一次停止支付欠款。2020年8月，赌场重启诉讼程序，并得到了赔偿金额约1千万英镑的判决结果。由于该客人没有在判决后支付，赌场向高等法院申请了全球资产冻结令，但申请被拒绝，随后赌场对拒绝的结果提出了上诉。
案例分析：索赔方认为法官对“实际的耗散风险”（real risk of dissipation）这一概念理解错误，以及针对这一条件的判断是错误的。上诉法院在经过分析后指出，冻结令的目的是确保资产不被挪动用来躲避判决。而在判断是否存在“实际的风险”时，不能只用一个简单的猜测或预判去裁定。
所以，该案中重要的是要区分：被告是有能力支付但拒绝支付债务，直到他被强制执行支付；还是被告决心不支付欠款，并通过转移或隐瞒资产或其他形式的无理耗费来阻挠对债权人应得款项的回收。
在该案中，被告虽然明显不愿支付赌债，但他在英国有公开的资产，以及他曾用香港以及英国的账户支付过赌债，没有证据表明他采取转移资产或向索赔方隐藏资产，来阻挠赔偿判决的执行。由于没有实际行动作为证据支持，上诉法院认为该案中的” 实际的风险“是虚构且不成立的，以及法官在做出判决时采取了正确、细致的分析方法。最终上诉法院维持了拒绝冻结令的判决结果。
从这两个案例中可以看出债务人是否真的有耗散其资产的风险是法院在判决冻结令时非常谨慎考虑的重要因素。冻结令应该是最后的强力措施，不能仅仅因为债务人不愿意满足判决结果而去依赖它。法院也不会允许债权人用它来获得索赔的担保，或被用作确保判决执行的标准手段，就像押记令（charging order）或第三方债务令（third party debt order）一样。
陈刘律师事务所在商业诉讼中对申请冻结令的态度非常严谨，通常在证据十足和有充分把握的情况下我们才会建议申请冻结令。我们曾在一起商业诉讼索赔案件中成功地为我们的客户申请到了针对被告的全球资产冻结令，阻止被告通过公司清算躲避债权人的索赔，维护了客户的利益。
陈刘律师事务所的律师团队有非常丰富的商业诉讼和索赔经验，如果您有向企业或个人追回债务的需要，或者您/您的企业被不合理、不公平的追讨，请联系我们。
PSW毕业生签证申请，两天出签，一周收到BRP卡
PSW签证在政府网站上叫毕业生签证（Graduate Visa)。所有持Student visa或Tier4（普通）学生签证的留学生在完成了学士、硕士或者博士学位的学习后，都有资格申请毕业生签证。毕业生签证有效期一般为两年，博士毕业生签证的有效期为三年。
申请开始前，毕业生同学们需要拿到学校确认你已经完成了学业的邮件。一般所有成绩出来后就可以向学校要求确认邮件了，不必等到拿到毕业证书。
学校的确认邮件内容还应该包括CAS号，这个是申请时必须要填的。有的学校可能会需要学生到学校网站上自行查询CAS号，同学们可以提前向学校咨询。
CAS号、护照和BRP都准备好了就可以开始申请啦！
- 到英国政府官网上搜索Graduate Visa，找到申请入口。
- 根据要求创建UKVI账号。
- 下载UK Immigration: ID Check app，验证身份。
- 验证完成后，回到网站申请页面继续根据要求填写信息。
- 付款--签证申请费用为700镑，IHS费用一年为624镑。一般毕业生签证交两年的IHS费用，一共1948镑；博士毕业生签证交三年的IHS费用，一共2572镑。
完成支付后，只需要等待移民局的确认邮件就好了。
虽然官方说申请处理需要8周，但小编周四晚上提交的申请，周一就收到了申请成功的通知邮件，只花了两个工作日的时间。一周后BRP也顺利邮寄到手。
拿到毕业生签证的同学不要忘记去家附近的警局更新自己的签证信息！另外我们也建议准备找工作的同学提前申请英国社保账号。不管是兼职还是全职工作都会需要，而社保帐号的申请处理时间可长达16周. 因此不管有没有找到工作，都应该尽早申请！陈刘律师事务所的微信公众号上有申请国家保险号的详细介绍，欢迎大家去查看。陈刘律师事务公众号：英伦法宝。 我们定期讲解法律常识，请大家关注我们的公众号。
毕业生想留在英国除了毕业生签证外还有工作签证、创新签证等可以选择，如果有相关签证申请问题欢迎联系我们。 我们的华人移民律师处理各种疑难杂症，多年帮助留学生以及移民客户处理签证和永居问题。