在英国贷款买房只能和银行信任的律师合作？！
在英国，贷款是大部分人，尤其是上班族获得足够买房资金的方式。在英国房租水涨船高的情况下，有越来越多的人开始考虑从银行贷款购置房产，给自己一个稳定的住所。
我们通常所熟知的购房流程是在确认预算以及购房offer被卖家接受后，卖家就需要委托一位房产律师来为自己处理整个购房交易过程了。
但是买家是否能够随心所欲地随便委任房产律师来为自己服务呢？答案确是不一定。
什么是银行Panel?
不管是首付还是贷款资金都需要经过买家的房产律师统一汇款给卖家。
并且在贷款买房的情况下，房产律师通常还需要同时代表银行，也就是贷款人Lender，遵循他们的要求提供其他额外的法律文件。
所以委托一个值得信任的房产律师对Lender来说也至关重要。
这就意味着买家选择的房产律师需要经过Lender的同意才行，不然贷款银行很有可能会拒绝发放贷款。
为了方便房产买家的选择，绝大多数英国银行都会提前筛选他们认为合格、信誉良好、能够放心委托的律师事务所加入自己的合作清单Panel。
也就是说，银行一般只愿意与在自己Panel上的律师合作。
房产律师需要为Lender做什么？
如果使用按揭贷款的方式购置房产，买家需要向Lender提供房产律师的资料，随后Lender需要把按揭要约（Mortgage Offer）传送给律师。
同时，律师有义务向Lender报告关于买家和房产的相关情况和变动，例如买家购房资金的AML检查结果，房产的价格是否发生变动等。
这些都有可能影响Lender最终贷款给买家的金额。
在房产交割前，律师将提交一份产权证书，按照Lender的提款规定要求提供贷款资金。
那么如果买家不委托银行Panel上的律师行不行呢？
虽然在英国买房没有规定一定需要委托银行Panel上的律师，但如果不这么做的话，除了买家雇佣的律师之外Lender还会再雇佣一位在自己Panel上的律师为贷款交易把关。
那么加上卖家的房产律师就一共会有三位律师参与到房产交易中，各方之间的沟通会花费更长的时间。
同时，Lender委托律师的法律费用一般由买家承担，如果不选择Panel上的律师买家还需要额外多支付一笔法律费用，因此不推荐大家这样操作。
陈刘律师事务所在哪些银行的Panel上？
陈刘律师事务所成立20年来在客户和各类合作机构中积累了良好的口碑和信誉，是值得托付的专业法律机构。
我们是英国超60所银行和金融机构的Panel成员，包括巴克莱银行Barclays、汇丰银行HSBC、劳埃德银行Lloyds、大都会银行Metro以及哈里法克斯银行Halifax等高街银行和其他小型银行或金融机构。
除了在购房交易时同时兼顾买家和银行的法律服务之外，我们的房产律师还能够为您处理交房后所需的手续，其中包括：
- 支付印花税
- 进行房产登记 （Land Registry）
当房产登记完成后，律师将把注册产权 （Registered Title）转交给您，以确认您持有的房产的所有权。与此同时律师也会把房产证的副本发送给您的贷款银行。
如果您有计划通过贷款购买房产，欢迎您通过微信联系陈刘律师事务所，我们的房产律师团队有丰富的本地以及海外买家代理经验，能够为您的安家之旅保驾护航。
人工智能--房产事务律师的朋友还是敌人
几代人以来，技术的影响一直在重塑传统业务。房产过户也不例外，房产事务律师现在不得不面对人工智能（AI）的融入。人工智能正在改变财产转让人的日常工作生活。它正在改变房产经纪人获取搜索结果、开展尽职调查、确保安全和驾驭复杂监管的方式。然而，虽然人工智能的使用可以作为提高行业效率的一种力量，但总有一些人看到了利用技术进行欺诈的机会，人工智能当然也不例外。
人工智能通过对大量数据进行快速扫描和分类，正在改变传统的搜索结果收集过程往往因延迟和繁琐的数据检索而受阻的情况。人工智能加快了提取相关信息的速度，只需过去一小部分时间就能为转让人提供全面的概况。这种加速不仅减少了 等待时间，还能迅速做出决策，这在时间敏感的房产交易领域是至关重要的 。人工智能与房产交易领域的结合不仅加速了搜索结果的获取，还重塑了我们的信息检索方法。
尽职调查是任何物业交易的关键阶段，传统上需要通过大量数据进行费力的人工搜索。人工智能通过快速扫描大型数据集来揭示与房产、房产所有者和潜在所有者相关的任何注意点，从而彻底改变了这一过程。通过将这项数据密集型任务自动化，人工智能加快了尽职调查的时间表，并降低了遗漏关键信息的风险。房产经纪人现在可以为客户提供更高效、更全面的尽职调查流程，提高信任度和交易速度。
在错综复杂的监管合规和立法变更中是所有法律专业人士都面临的挑战，对于那些在不断变化的房地产相关法规和立法框架内工作的人来说更是如此。人工智能可以让房产事务律师不断监控修订内容，跟上不断变化的法规和法律要求。房产事务律师可以依靠人工智能了解最新的指导方针和法规，确保每笔交易都符合最高的合法性标准和道德规范。人工智能提供的洞察力为房产事务律师提供了一种保证，确保他们的交易在不断变化的监管环境中始终合规。
将人工智能融入财产转让不仅是为了加快流程，更是为了改善房产事务律师和客户的整体体验。人工智能在收集搜索结果方面的速度、在风险评估方面的预测能力、简化尽职调查的能力以及帮助确保监管合规的能力，都在帮助该行业走向以高效和准确为标志的未来。随着人工智能的不断发展并无缝集成到房产交易实践中，该行业将能够为那些在错综复杂的房产交易世界中穿梭的人们提供更高标准的服务和保证。
与目前的许多行业一样，必须谨慎对待人工智能为房产经纪人带来的优势。虽然人工智能已成为一种强大的工具，有可能彻底改变财产转让领域，但它也带来了一系列威胁，必须认真加以考虑。
一个令人担忧的方面是人工智能驱动的诈骗的出现。随着人工智能技术变得越来越复杂，犯罪分子将利用它来制造错综复杂、难以察觉的诈骗活动。人工智能驱动的算法可以生成虚假文件、冒充身份和篡改数据，这给传统的欺诈预防方法带来了巨大挑战。
网络安全的漏洞不容忽视。人工智能系统本身也可能成为网络攻击的目标。如果诈骗者设法破坏人工智能算法或访问关键数据，他们就可以利用该技术来对抗旨在防范欺诈的系统，从而可能暴露敏感的客户信息。
最近，诈骗者能够利用公共数据泄露，使用人工智能算法来梳理涉及泄露的电子邮件账户。犯罪分子的算法会识别出那些含有与房产交易相关关键词的电子邮件的账户。一旦被识别，诈骗者就会将目标锁定在上述账户上，这些账户往往是房产购买者的账户，欺诈者会通过电子邮件诱使购买者向虚假的客户账户汇款。虽然客户可能会意识到这些电子邮件有些不对劲，但个人关系的重要性在这里显而易见。如果客户对自己的交易有充分的了解，知道这可能是一个发送资金的奇怪时间，就会防止他们这样做。
另一个重要的考虑因素是人工监督问题。虽然人工智能擅长处理大量数据并快速识别模式，但它缺乏有经验的转让人所固有的细微判断和直觉。仅仅依靠人工智能系统来预防诈骗可能会导致误报，将合法交易标记为诈骗，或导致误判，忽略真正的欺诈事件。人工智能算法从历史数据中学习，其中可能包含隐含的偏见。这可能会无意中导致歧视性做法，即某些个人或财产可能会被不公平地锁定，或根据历史模式被排除在交易之外。
此外，在采用人工智能预防诈骗的过程中，法律和道德方面的挑战也凸显出来。确定与人工智能相关的欺诈行为的责任和义务可能很复杂，这就提出了当人工智能系统未能防止诈骗活动时由谁来承担责任的问题，这是一个业界尚无明确答案的新问题。
要解决这些问题，必须在发挥人工智能的优势和人类参与的重要性之间取得平衡。将人工智能系统与人类的专业知识和判断力相结合，最终可以提高防诈骗措施的整体有效性。
展望未来，当然存在过度依赖技术的风险。人工智能带来的便利和效率可能会在不经意间让专业人士在发现潜在欺诈行为时变得自满，因为他们过度依赖人工智能系统来处理这项任务。再加上诈骗者本身对人工智能的使用，我们当然有理由谨慎对待人工智能及其对转让流程的影响。
法律工作永远是一个需要人情味的行业。客户依赖于财产转让人的个人经验和亲和力，同样也依赖于他们处理法律事务的技能。将人工智能融入财产转让领域必须是一个有意识的过程，要考虑到所有的利弊、客户的目标和客户的体验将始终是所有法律工作的核心。房产转让也不例外。
公司没有防止洗钱犯罪发生也要被追责！商业活动中有哪些步骤不可忽视？
今年 4 月，英国政府在即将出台的《经济犯罪与企业透明度法案》中提出了一项新的未预防欺诈罪的建议。
《经济犯罪与公司透明度法案》是半个世纪以来对公司刑事责任最重大的改革，旨在追究公司在涉及经济犯罪时应该承担的责任。
比较值得注意的是该法案建议在已经较为完善的公司 "未能防止......罪行"（例如未能防止贿赂/逃税的罪行等）名单上继续增加更多的犯罪范围。
最近被提议增加的罪行是“未能防止洗钱罪”。这一举动是为了增加公司在监督预防洗钱犯罪的法律责任，以敦促公司在商业活动进行时就更加严格地进行AML检查。
增加公司“未能防止洗钱罪”的提议其实也顺应了英国近年来越来越严格的反洗钱AML趋势。
今年初英国的几家大型博彩公司都被英国博彩委员会开出了天价罚单，理由也正是因为他们客户进行大额消费时没有遵守AML程序。
不只是监管博彩行业的博彩委员会，其他英国官方机构如国家犯罪局NCA和英国金融监管局FCA都会对违反了反洗钱法的相关组织和个人进行处罚。
因此，不管是进行商业合作还是房产买卖，只要涉及到大额资金流动的交易行为进行AML检查都是必不可少的。
反洗钱法规（Anti-Money Laundering）是一项针对洗钱的违法行为的立法。洗钱指的是将非法获得的资金转化为合法资金，或者掩盖资金非法来源的违法行为。
而反洗钱法的目的就是预防通过各种方式掩饰、隐瞒由犯罪，例如毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等，所得收益的洗钱活动。
除了AML检查之外，进行商业合作的双方通常还会进行的一项检查是尽职调查（Due Diligence）。
尽职调查通常被定义为完成潜在的投资而做的事先调查或审计，调查一般由投资者和考虑并购交易的公司进行，其目的是确认卖方信息的准确性并评估其价值。
尽职调查经常涉及投资、房地产、兼并和收购交易、法律等领域。
尽职调查在雇用或考虑潜在的商业伙伴或新的商业关系时尤为重要。在通过可靠的来源进行全面的尽职调查之后，合作双方或者买家会对即将进行的交易更加放心。
尤其是在商业交易中，尽职调查是买方从商业角度分析目标公司的过程。
商业尽职调查的目的是为买方提供目标公司的整体背景，基于它在市场上的定位，以及它在未来几年可能的发展。
不完整或不负责的尽职调查很有可能导致后续商业交易的失败。
一般来说，商业合同或者购买协议中的法律条款会包含尽职调查的范围、要检查的具体项目和起止日期。
通常收集的资料包括公司结构文件，以及有关税收、战略配合、知识产权、重大资产、合同、公司成员、诉讼文件的资料。
尽职调查中的审计任务则一般包括审计财务记录，评估资产和负债，以及评估运营或商业状况等。
如果上述的《经济犯罪与公司透明度法案》最终通过，很可能将在2024 年底生效。
届时对于公司来说AML检查和KYC将变得尤为重要。除了在与合作方交易时需要注意之外，公司日常的运营维护也应该严格按照按法律要求进行。
陈刘律师事务所能够提供从公司注册、商业落地到日常运营的法律服务，协助客户了解英国商业运营规则，有效规避因不理解当地法律而导致的违规行为。
我们的律师以协助数十家英国企业完成注册，并担任常任法律顾问为公司运营把关。如果您有任何相关需求请通过微信联系我们。
英国取消5国免签资格！海外投资移民会受什么影响？
上周英国内政部时隔两天再次对移民规则做出了修改，与17日针对多个签证途径做出的修改不同，本次19日的移民规则更新只宣布了一件事情。
新的声明中英国宣布取消多米尼克、洪都拉斯、纳米比亚、东帝汶和瓦努阿图免签进入英国的资格，从17日下午3点开始对这些国家实行签证制度。
也就是说今后上述国家的国民要想访问或者过境英国都需要提前申请签证，而不能凭护照免签直接入境。
内政大臣苏埃拉·布拉夫曼在向议会提交的书面声明中解释了做出这一决定的原因。
英国在对多米尼克和瓦努阿图的投资入籍计划运作情况进行了仔细研究后认为这两个国家的计划已经被滥用。
不少已知对英国构成风险的个人成功通过投资入籍计划获得了这两个国家的公民身份和免签进入英国的资格。
而洪都拉斯和纳米比亚国民在申请庇护的非签证国民中排名第一，并且申请英国庇护的数量还在持续大幅增加，这给英国移民局的业务增加了很大的压力，影响了其他移民途径的处理进度。
同时，其中很多人属于滥用庇护途径，以无签证国民的身份在有限的时间内访问英国后申请庇护。
最后，近年来有越来越多的东帝汶国民假装成游客免签进入英国后最终以Dependant身份申请欧盟定居计划或在英国非法工作从而留在英国。
这些情况导致了英国政府最终决定取消这些国家的免签资格。
不过英国政府也提供了一个过渡期，对于在7月19日下午3点，也就是新政开始实施之前就已经预定了在8月16日之前去往英国的行程（机票、酒店等）的旅客，他们将拥有为期4周的免签过渡期。这些旅客依然可以在8月16日之前免签进入英国。
如果您持有上述国家的护照，并且近期有访问英国的计划，请提前做好签证申请安排。如果您有任何签证申请问题，欢迎联系陈刘律师事务所。
如果您有海外投资计划，同时仍然希望在获得别国公民身份的同时享受免签英国的便利，您还可以考虑以下国家的投资入籍计划。
圣卢西亚
圣卢西亚位于加勒比海东部，面积为617平方公里。由于该国自然风光秀丽，是各大豪华邮轮在加勒比地区航程的必经之地，因此旅游业成为了圣卢西亚的主要就业来源和支柱产业。
英语是圣卢西亚的官方语言和通用语，所以该国护照持有人在申请英国签证时可豁免英语语言要求。
该国作为英联邦和加共体的成员，能够免签前往包括英国在内的146个国家和地区，近期加拿大也把圣卢西亚收录进了ETA电子签免签国家名单。
圣卢西亚投资入籍计划允许海外投资者投资房地产以及商业项目或者基金捐款，满足条件的情况下可直接获得公民身份，通常6-12个月可以拿到护照。
海外投资者除了能够获得圣卢西亚公民身份之外，还有可能因这些项目投资从国家的旅游经济中受益。
圣卢西亚投资入籍项目允许主申请人携带的附属申请人包括：配偶；18 周岁以下未成年子女；18-31 周岁未婚且经济不独立的成年子女；55 周岁以上父母及祖父母；18 周岁以下兄弟姐妹。
圣基茨和尼维斯联邦
圣基茨和尼维斯联邦（简称圣基茨），位于东加勒比海背风群岛北部，由圣基茨岛和尼维斯岛组成。
英语是这个国家的官方语言和通用语，因此该国护照持有人在申请英国签证时可豁免英语语言要求。
圣基茨的投资入籍移民项目自1984 年起实施至今，是全球范围内最古老的投资入籍项目。
该国家护照能够免签前往包括英国在内的155个国家和地区，近期还加入了加拿大ETA电子签免签国家的名单，国际旅行十分便利。
满足移民条件的投资者可以一次性获得公民身份，直接入籍，处理时长6-12个月后可以拿到护照，因此深受各国投资者的欢迎。
圣基茨政府也为投资者提供了包括捐款以及房地产投资在内的各类选择，这些投资项目还伴随着高度优惠的税收制度。
以上项目均允许主申请人携带家属作为附属申请人一起入籍，包括配偶；18 周岁以下未成年子女；18-30 周岁未婚且经济不独立的成年子女；55 周岁以上父母及祖父母。
马耳他
如果您倾向于移民欧洲，在欧洲各国缩紧投资移民通道的大趋势下，不妨考虑一下马耳他。
马耳他是一个位于地中海的岛国，邻近意大利。虽然国土面积只有316平方公里，但确是由国际货币基金组织评选的全球32个发达国家和地区之一。
该国还在2019年被评为世界上第二安全的国家，也是欧洲最安全的国家，社会制度发达，各类产业发展迅速，医疗体系完善，治安良好。
作为欧盟和申根区的成员国，马耳他护照对包括美国在内的全球187个国家和地区免签，排名全球第5位。
马耳他于2014年正式出台入籍法案，接受投资入籍申请，投资入籍方式包括买房/租房和捐款等不同形式。满足投资要求的申请人可以拿到马耳他护照。
马耳他投资入籍计划允许主申请人携带的附属申请人范围是：配偶；未成年子女及未婚、经济不独立的成年子女； 经济依赖于主申请人的双方父母和祖父母；成年子女年龄无限制。
如果您有海外投资的计划，并且有身份规划需求，欢迎您联系陈刘律师事务所。
我们经验丰富的移民律师团队可以为您定制专属移民计划。