在 CTS 网络攻击后加强律师事务所的应对措施
各行各业对科技技术的依赖与日俱增，这也使网络攻击造成的影响不断扩大。
上个月，由于英国IT服务供应商 CTS 发生 "网络事件 "导致服务中断，全英约 80 家律所和房产转让公司陷入瘫痪，许多法律案件和房产交易陷入停滞，给他们的业务造成了严重影响。
The Law Society关于 CTS 事件的报告指出，许多房地产交易因公司系统无法访问、交易持续中断或业务连续性受阻而被严重推迟。攻击发生后，CTS 迅速采取了措施以恢复系统，并向客户作出保证将影响降到最低。截至去年12 月底，CTS 宣布其系统已恢复正常。
除了导致业务中断之外，此次事件还引发了关于资讯安全的讨论。
如今，云端服务已成为方便交换和存储信息的常态，各行各业的公司都在使用云端服务储存数据，提高工作效率。
然而此次CTS网络攻击事件凸显了云端存储和服务的脆弱性。虽然云端平台使用便捷，但它们也带来了固有的安全风险。
并且网络攻击是一个持续存在并可能升级的问题。这类攻击造成的影响深远，包括生产力下降、收入损失以及最关键的声誉损害，潜在的数据泄露可能会削弱客户对公司的信任。
所以对律师事务所而言，选择具备强大安全性能的云端服务提供商，并在内部保持严格的访问控制是首要任务。
同时为了保护客户和商业数据的安全，事务所还需要制定更强有力的安全战略来防范未来的网络入侵。
定期检查及升级其网络安全协议，以应对不断变化的网络世界也是非常必要的手段。
CTS 事件不会是昙花一现的单一事件，网络攻击事件每天都在发生。律师事务所需要通过定期更新安全协议、安排全面的数据保险以及对网络风险管理进行前瞻性思考，积极主动地将网络攻击的风险降至最低。这对律师事务所抵御未来网络破坏的影响至关重要。
本文旨在警示律师事务所提高对网络安全的警觉性，分析事务所该如何不断审查自己的网络形象和对于云端技术的依赖问题。
那些拥有财产部门的律师事务所，是网络犯罪分子经常选择的攻击对象。他们会试图窃取数据，以便欺诈客户或代表客户的律师。
本次CTS 网络攻击事件提醒公众不能对网络威胁的持续性和演变性掉以轻心。
在律师事务所应对复杂的数位环境时，从这一事件中汲取的经验教训对于加强其防御能力以应对未来的网络威胁是非常宝贵的。
陈刘律师事务所每年会对我们使用的云端数据服务商进行考核和审查，以评估其安全性和稳定性，保障所有客户的个人及商业信息安全。
本文仅供参考并不能作为法律建议或其他依据。如果您想讨论本文中涉及的任何问题，请使用联系表格与我们联系，或发送电子邮件至 reception@cnsolicitors.com。
在英国贷款买房只能和银行信任的律师合作？！
在英国，贷款是大部分人，尤其是上班族获得足够买房资金的方式。在英国房租水涨船高的情况下，有越来越多的人开始考虑从银行贷款购置房产，给自己一个稳定的住所。
我们通常所熟知的购房流程是在确认预算以及购房offer被卖家接受后，卖家就需要委托一位房产律师来为自己处理整个购房交易过程了。
但是买家是否能够随心所欲地随便委任房产律师来为自己服务呢？答案确是不一定。
什么是银行Panel?
不管是首付还是贷款资金都需要经过买家的房产律师统一汇款给卖家。
并且在贷款买房的情况下，房产律师通常还需要同时代表银行，也就是贷款人Lender，遵循他们的要求提供其他额外的法律文件。
所以委托一个值得信任的房产律师对Lender来说也至关重要。
这就意味着买家选择的房产律师需要经过Lender的同意才行，不然贷款银行很有可能会拒绝发放贷款。
为了方便房产买家的选择，绝大多数英国银行都会提前筛选他们认为合格、信誉良好、能够放心委托的律师事务所加入自己的合作清单Panel。
也就是说，银行一般只愿意与在自己Panel上的律师合作。
房产律师需要为Lender做什么？
如果使用按揭贷款的方式购置房产，买家需要向Lender提供房产律师的资料，随后Lender需要把按揭要约（Mortgage Offer）传送给律师。
同时，律师有义务向Lender报告关于买家和房产的相关情况和变动，例如买家购房资金的AML检查结果，房产的价格是否发生变动等。
这些都有可能影响Lender最终贷款给买家的金额。
在房产交割前，律师将提交一份产权证书，按照Lender的提款规定要求提供贷款资金。
那么如果买家不委托银行Panel上的律师行不行呢？
虽然在英国买房没有规定一定需要委托银行Panel上的律师，但如果不这么做的话，除了买家雇佣的律师之外Lender还会再雇佣一位在自己Panel上的律师为贷款交易把关。
那么加上卖家的房产律师就一共会有三位律师参与到房产交易中，各方之间的沟通会花费更长的时间。
同时，Lender委托律师的法律费用一般由买家承担，如果不选择Panel上的律师买家还需要额外多支付一笔法律费用，因此不推荐大家这样操作。
陈刘律师事务所在哪些银行的Panel上？
陈刘律师事务所成立20年来在客户和各类合作机构中积累了良好的口碑和信誉，是值得托付的专业法律机构。
我们是英国超60所银行和金融机构的Panel成员，包括巴克莱银行Barclays、汇丰银行HSBC、劳埃德银行Lloyds、大都会银行Metro以及哈里法克斯银行Halifax等高街银行和其他小型银行或金融机构。
除了在购房交易时同时兼顾买家和银行的法律服务之外，我们的房产律师还能够为您处理交房后所需的手续，其中包括：
- 支付印花税
- 进行房产登记 （Land Registry）
当房产登记完成后，律师将把注册产权 （Registered Title）转交给您，以确认您持有的房产的所有权。与此同时律师也会把房产证的副本发送给您的贷款银行。
如果您有计划通过贷款购买房产，欢迎您通过微信联系陈刘律师事务所，我们的房产律师团队有丰富的本地以及海外买家代理经验，能够为您的安家之旅保驾护航。
人工智能--房产事务律师的朋友还是敌人
几代人以来，技术的影响一直在重塑传统业务。房产过户也不例外，房产事务律师现在不得不面对人工智能（AI）的融入。人工智能正在改变财产转让人的日常工作生活。它正在改变房产经纪人获取搜索结果、开展尽职调查、确保安全和驾驭复杂监管的方式。然而，虽然人工智能的使用可以作为提高行业效率的一种力量，但总有一些人看到了利用技术进行欺诈的机会，人工智能当然也不例外。
人工智能通过对大量数据进行快速扫描和分类，正在改变传统的搜索结果收集过程往往因延迟和繁琐的数据检索而受阻的情况。人工智能加快了提取相关信息的速度，只需过去一小部分时间就能为转让人提供全面的概况。这种加速不仅减少了 等待时间，还能迅速做出决策，这在时间敏感的房产交易领域是至关重要的 。人工智能与房产交易领域的结合不仅加速了搜索结果的获取，还重塑了我们的信息检索方法。
尽职调查是任何物业交易的关键阶段，传统上需要通过大量数据进行费力的人工搜索。人工智能通过快速扫描大型数据集来揭示与房产、房产所有者和潜在所有者相关的任何注意点，从而彻底改变了这一过程。通过将这项数据密集型任务自动化，人工智能加快了尽职调查的时间表，并降低了遗漏关键信息的风险。房产经纪人现在可以为客户提供更高效、更全面的尽职调查流程，提高信任度和交易速度。
在错综复杂的监管合规和立法变更中是所有法律专业人士都面临的挑战，对于那些在不断变化的房地产相关法规和立法框架内工作的人来说更是如此。人工智能可以让房产事务律师不断监控修订内容，跟上不断变化的法规和法律要求。房产事务律师可以依靠人工智能了解最新的指导方针和法规，确保每笔交易都符合最高的合法性标准和道德规范。人工智能提供的洞察力为房产事务律师提供了一种保证，确保他们的交易在不断变化的监管环境中始终合规。
将人工智能融入财产转让不仅是为了加快流程，更是为了改善房产事务律师和客户的整体体验。人工智能在收集搜索结果方面的速度、在风险评估方面的预测能力、简化尽职调查的能力以及帮助确保监管合规的能力，都在帮助该行业走向以高效和准确为标志的未来。随着人工智能的不断发展并无缝集成到房产交易实践中，该行业将能够为那些在错综复杂的房产交易世界中穿梭的人们提供更高标准的服务和保证。
与目前的许多行业一样，必须谨慎对待人工智能为房产经纪人带来的优势。虽然人工智能已成为一种强大的工具，有可能彻底改变财产转让领域，但它也带来了一系列威胁，必须认真加以考虑。
一个令人担忧的方面是人工智能驱动的诈骗的出现。随着人工智能技术变得越来越复杂，犯罪分子将利用它来制造错综复杂、难以察觉的诈骗活动。人工智能驱动的算法可以生成虚假文件、冒充身份和篡改数据，这给传统的欺诈预防方法带来了巨大挑战。
网络安全的漏洞不容忽视。人工智能系统本身也可能成为网络攻击的目标。如果诈骗者设法破坏人工智能算法或访问关键数据，他们就可以利用该技术来对抗旨在防范欺诈的系统，从而可能暴露敏感的客户信息。
最近，诈骗者能够利用公共数据泄露，使用人工智能算法来梳理涉及泄露的电子邮件账户。犯罪分子的算法会识别出那些含有与房产交易相关关键词的电子邮件的账户。一旦被识别，诈骗者就会将目标锁定在上述账户上，这些账户往往是房产购买者的账户，欺诈者会通过电子邮件诱使购买者向虚假的客户账户汇款。虽然客户可能会意识到这些电子邮件有些不对劲，但个人关系的重要性在这里显而易见。如果客户对自己的交易有充分的了解，知道这可能是一个发送资金的奇怪时间，就会防止他们这样做。
另一个重要的考虑因素是人工监督问题。虽然人工智能擅长处理大量数据并快速识别模式，但它缺乏有经验的转让人所固有的细微判断和直觉。仅仅依靠人工智能系统来预防诈骗可能会导致误报，将合法交易标记为诈骗，或导致误判，忽略真正的欺诈事件。人工智能算法从历史数据中学习，其中可能包含隐含的偏见。这可能会无意中导致歧视性做法，即某些个人或财产可能会被不公平地锁定，或根据历史模式被排除在交易之外。
此外，在采用人工智能预防诈骗的过程中，法律和道德方面的挑战也凸显出来。确定与人工智能相关的欺诈行为的责任和义务可能很复杂，这就提出了当人工智能系统未能防止诈骗活动时由谁来承担责任的问题，这是一个业界尚无明确答案的新问题。
要解决这些问题，必须在发挥人工智能的优势和人类参与的重要性之间取得平衡。将人工智能系统与人类的专业知识和判断力相结合，最终可以提高防诈骗措施的整体有效性。
展望未来，当然存在过度依赖技术的风险。人工智能带来的便利和效率可能会在不经意间让专业人士在发现潜在欺诈行为时变得自满，因为他们过度依赖人工智能系统来处理这项任务。再加上诈骗者本身对人工智能的使用，我们当然有理由谨慎对待人工智能及其对转让流程的影响。
法律工作永远是一个需要人情味的行业。客户依赖于财产转让人的个人经验和亲和力，同样也依赖于他们处理法律事务的技能。将人工智能融入财产转让领域必须是一个有意识的过程，要考虑到所有的利弊、客户的目标和客户的体验将始终是所有法律工作的核心。房产转让也不例外。
交房后, 您还需要做什么？
为了帮助大家了解英国房产交易的细节，我们在往期的文章中为大家详细介绍了在英国买房卖房的流程以及房产律师在这些过程中能够为大家提供的服务。但是顺利交房对于购房者来说并不意味着一切大功告成，要想真正的在新家安顿下来，还有很多细碎的事务需要处理。陈刘律师事务所为大家整理了一些交房完成之后购房者可能会忽略的后续安顿工作。
建筑保险（Buildings Insurance）
如果您是贷款购房，那么您的贷款机构通常在交换合同的时候就会要求您购买建筑保险。即便买家没有贷款，也没有第三方要求购买保险，买家自行建筑保险仍然很有必要。如果您的房产建筑在未来遭受损坏，或者出现房屋质量问题，提前购买的建筑保险能够为您节省很大一笔房产结构损坏修复的费用。
电表读数（Meter Readings）
购买二手房的买家在搬进新家之后，有时可能会忽略家里能源电表的清算。然而如果没有及时向能源公司提交电表读数，那么您的能源账单就很有可能会包括之前的住户留下的欠费。因此，您最好在搬进去的当天就进行读表，以确保您支付的账单是从您搬进去的那天开始计算的，而不是还要支付前任业主的能源使用费。在搬进去之前，您可以向中介询问新家目前使用的能源公司，通过客服电话告知该房产已经跟换了新的业主。除了进行电表清算之外，也不要忘记清算水表和燃气表哦。
更新您的地址（Updating Your Address）
在英国生活的人都知道，不管是工作、学习、就医还是网站购物，我们在进行日常活动的很多时候都需要提供自己的家庭住址作为联系信息。而私人信件如果继续寄到您已经搬离的住址则很有可能造成个人信息的泄露以及重要信件的遗失。所以搬到新家后，在自己登记过住址的网站和机构修改地址也是很有必要的。
地方议会（Local Council）
不管是租房还是购房，在搬到新的地址后都需要在当地政府网站上更新自己的入住信息，以便当地政府更新业主的市政税（Council Tax）账单。除了登记和支付市政税，您还可以在地方政府网站上找到很多有用的信息，例如物业的垃圾收集日程表等等。
宽带设置（Broadband Setup）
如果房产开发商在交房前没有为您设置宽带，那么您还需要联系宽带公司，选择合适的宽带套餐。由于一部分宽带公司会需要预约上门安装设备才可以正常使用，建议您尽早安排，避免入住之后没有网络信号的情况。如果您的新家有电视，并日常有收看电视节目的习惯，您还需要购买一个电视许可证（TV licence）。
地租/物业费（Ground Rent/Service Charge）
如果您购买的是租赁产权物业（Leasehold Property），在交房之前，您的房产律师就应该已经给您介绍了关于支付地租和物业费要求和细节。交易完成后，您的律师会向有关各方发出通知，告知他们您将搬入该房产。然后，他们会与您联系沟通支付款项的细节。如果您在入住后没有收到任何有关地租和物业费的消息，那么您可以跟律师确认相关通知是否已经送达。
陈刘律师事务所的房产律师团队了解购买和出售房产是一个严谨和繁琐的过程。我们的律师经验丰富，能有效地简化整个过程，为客户提供安心的服务。如果您有任何关于住宅物业、商业物业、买卖物业或有限公司拥有的物业的问题，请联系我们。
经营多人居住房屋的房东必备HMO许可证！
根据Ministry of housing, communities & local Government 下的English housing survey 2019-2020， 在英格兰近1/5的家庭通过私人房东租赁。陈刘律所的诉讼律师团队经常处理房东和房客之间的纠纷。 英国租房，房东和房客各有其责，但是常常房东和房客常因一些细小问题产生纠纷。今天的文章同大家分享HMO许可证， 多人合租时可询问房东是否持有HMO许可证的证书。
自 2018 年 10 月 1 日起实施的新法律，多人居住房屋HMO是指至少有三个人租住的房产，并且这些人来自不同的家庭，在该房产内共享浴室和厨房等设施。 房东出租给多人居住的房屋必须持有HMO许可证。常见的HMO有学生和年轻上班族的合租公寓以及合租住宅等等。
在英格兰或威尔士出租大型HMO，则必须先申请HMO许可证才能出租。如果一套房产符合以下所有条件，那么该房产就会被定义为大型HMO：
- 有五个或以上的租户，这些人来自两个及以上的家庭
- 部分或所有租户共用厕所、浴室或厨房设施
- 至少有一名租户支付租金（或其雇主为其支付租金）
除了大型HMO，一些地方的小型HMO也会被地方政府要求申请HMO许可证，建议房东咨询律师来判断自己的房产是否需要HMO许可证。HMO许可证的有效期最长为5年。房东需要在HMO许可证到期前更新，否则旧的HMO许可证就会作废。
一份HMO许可证只适用于一套房产，如果房东名下经营着多套多人居住房屋，则需要为每套HMO都申请许可证。HMO许可证的具体申请要求也可以像律师咨询。
英国对无证出租多人居住房屋的房东有很严格的惩罚制度。
违反规则的房东会有被地方政府起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。陈刘律所建议所有希望经营多人出租房产的房东一定提前了解自己是否需要申请HMO许可证，避免被起诉和罚款的风险。
如果您希望了解更多关于HMO许可证的信息或者您有任何关于租赁的纠纷，请联系我们。
在英修建房子需要房屋规划许可证吗？
英国著名唱作型歌手Ed Sheeran制作了很多首家喻户晓的歌曲火遍全球，这些歌曲的著作权费用、演出费用等为他带来了不菲的财富。Ed Sheeran在他的家乡萨福克郡购买了一系列的房产，打造了一个价值370万英镑的乡村庄园，被当地人戏称为‘Sheeranville’。《每日邮报》报道称，他额外花费了300万英镑对这个乡村庄园大兴土木，建造了属于他自己的酒吧、地下音乐室、足球场、池塘以及动物农场等等。2018年，他计划在自己的庄园里加建一个教堂，并向当地规划委员会提交了扩建计划。但是这一计划遭到了当地居民的反对。规划委员会也以该建筑与当地已有的乡村教堂功能重合为由拒绝了该扩建申请。一年之后，Ed Sheeran重新提交了教堂的扩建申请。这一次，他改变了原有的计划。
Ed Sheeran在新的计划中改变了原来的建筑造型和面积，并且在计划中强调该建筑是一个多功能的活动空间。该建筑可以作为私人隐居场所来用于沉思和祈祷，也可以用于举行重要的社交聚会和家庭活动，例如婚礼、洗礼等。新的规划申请根据之前规划委员会提供的拒绝理由，将改造重点放在了体现该建筑的多用途和非教派原则上。随后，该计划成功获得了当地规划委员会的认可，批准通过。这一建设计划也于今年一月正式开始施工。从这一新闻中我们能看出，英国对于房屋扩建改造方面的管理有一套非常严格完整的监管体系。即便是大明星也不能随心所欲地对自己的房产进行扩建改造。
陈刘律师事务所下面就来带大家简单了解一下英国对于房屋扩建（Extension）的法律规定。在英国，扩建是一件非常流行的事情，房东可以通过扩建增加自己的房屋空间，还可以通过扩建来使自己的房屋大大增值。相对来说，永久产权房屋扩建的情况比较普遍。租赁产权的房屋，尤其是公寓类住房很少能够获得扩建的许可。这主要是受到大房东，也就是永久产权人（Freeholder）以及房产地契的约束。一般来说，租赁产权房屋想要扩建，除了要得到市政厅的批准许可，还要经过大房东的同意。然而租赁产权房屋的地契上一般会明确规定，在没有大房东同意的情况下，租赁产权人（Leaseholder）不得擅自改变外部和内部结构，造型和扩建。因此，租赁产权人进行改建扩建计划时，还应注意获得大房东的同意。
如果不需要或者已经获得了大房东的同意，其实英国的大多数房屋都是可以自己进行简单扩建的。但是如果扩建项目超过了一定范围和要求，那就需要向当地政府申请规划许可（Planning Permission）。并非所有的扩建工程都需要规划许可，有一些类型的扩建工程在法律允许的范围内就不需要许可证。不需要许可证的权利被称为许可开发权（Permitted Developments Rights）。2015年英格兰《城乡规划（总体许可发展）令》（GPDO）详细规定了许可开发权的相关内容，您可以参考链接https://www.legislation.gov.uk/uksi/2015/596/contents/made 判断自己的计划是否符合许可开发权的要求。
以下是一些常见的不需要申请规划许可证的改建情况：
1. 在自有的产权范围内，做扩建部分的地面面积（Ground Area）不超过主建筑物总面积（Total Area）的50%。
2. 扩建建筑的任何部分都不高于原建筑物的最高部分，不超出原建筑物面向马路的主立面或者侧立面的墙面。
3. 扩建建筑物如果距离地产的边界不足2米，则高度不超过3米。
4. 对房屋进行侧面扩建，则高度不超过4米，宽不超过原房屋宽度的一半。
5. 在房屋后方进行单层扩建，则独栋房屋的扩建长度不超过4米，联排房屋和半独栋房屋的扩建长度不超过3米；高度都不超过4米；扩建部分需要距离产权边界3.5米以上。
6. 在房屋后方进行多层扩建，则扩建长度不超过3米；扩建部分的屋顶坡度和原房屋的屋顶需保持高度一致；扩建部分需要距离产权边界7米以上。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
许可开发权不仅只有房东可以享有，对于租期达到7年以上的租户也同样适用。
许多常见项目的许可开发权不适用于公寓（Flat），独栋公寓（Maisonette）或者是保护性建筑（Listed Building）。如果房产属于保护性建筑，没有相关的规划许可证就进行改建将有可能构成刑事犯罪，会被追究法律责任。无论是否需要申请规划许可，任何扩建工程都必须符合建筑法规。
有房屋扩建计划的业主需要注意以下几点：
l 业主需要确保聘请具有专业资质的工人参与施工（例如，FENSA认证的窗户装配工和受NICEIC监管的电工等）。如果未满足要求，则扩建项目可能会被视为违规建筑而被通知拆除。
l 在取得合法的扩建许可证后，业主必须在3年内完成计划工程。
l 除加建阳光房（Conservatories）外，扩建建筑物需要使用和原建筑物相似的材料，且外观也要相似。
l 一些规划许可可能会需要得到邻居的同意，业主需要考虑对邻近房屋的影响，包括俯视、隐私和遮光等问题。
如果您有关于房屋扩建改造相关的法律问题，或者在房屋改建过程中遇到涉及JCT Contract方面的问题，请联系我们。
英国房产律师在卖房过程中发挥着什么作用？
陈刘律师事务所曾在往期的文章中提到过，一个好的房产律师对于购买或出售任何类型的房产都是必不可少的。在英国，一个房产的买家和卖家都需要委托律师参与到房产交易的过程中来。房产律师的作用根据他们代表的是买方还是卖方而改变。我们此前已经向大家介绍过买方律师的工作职责。今天，我们就来带您了解一下卖方律师在房产交易时会为卖家做些什么？
通常来说，卖方律师的主要任务是向买方的律师提供由其客户提供的证据。在某些信息是不可用的情况下，他们应该协助收集买方律师需要的信息。同时，卖方律师会敦促卖方向买方提供更可能详细的和真实的信息。
如果卖方提供的信息不够详尽，则可能导致交易的延迟；如果卖家主动隐瞒或对房产信息做出虚假陈述，那么买方则有可能向卖方追责并索赔。接下来，我们将按房产交易的时间流程跟大家介绍卖方律师工作的具体内容。
- 起草合同
卖方律师在启动交易过程之初首先要做的就是起草合同，同时准备关于收集房产信息的表格，并发送给买方律师。
收集房产信息的表格包括：
- TA6房产信息表（Property Information Form）
- TA10固定装置表格（Fixtures and Fittings Form）
- TA7租赁信息表（Leasehold Information Form）--如果该房产是租赁产权
2.答复询问
在双方都收到合同草案（Draft Contract）、法定所有权（Legal Title）文件和上述房产文件后，卖方律师会需要回答买方律师可能提出的针对房产情况的任何问题。这一步对应的是买方律师职责中的第二步--房产调查。在这个步骤中如果发现卖方提供的资料中缺少了某些文件，卖方则需要及时补充，以免耽误交易进程。
买方可能会要求补充的房产文件包括:
- 任何扩建的规划许可（Planning Permissions）
- 燃气安全证书（Gas Safety Certificate）
- 电气证书（Electrical Certificate）
- 门窗更换声明FENSA证书等等
3.调查问题事项
在及时补充缺失的材料后，面对一些比较难直接回答或取证的问题，卖方律师则需要完成进一步的调查，尽可能给买方一个圆满的答复。如果针对买方要求的细节没有太多信息可以提供，或者没有有效的信息，那么调查的过程对卖方律师来说将是一个挑战。
4.交换合同
在卖方律师完成了所有来自买方律师的询问要求后，双方就可以商定交换合同了！这一步骤使买方在法律上有义务购买该房产。虽然买方仍然可以选择退出，但这可能会造成经济损失。
若是买方没有履行法定购买义务，卖方有权撤销合同并没收定金，并要求其支付相应的利息。
5.交割
在交割当天，卖方律师会收到来自对方律师的成交资金，然后解除抵押贷款（如果需要的话）。卖方律师会用这笔资金向房地产经纪人支付佣金，并扣除他们自己的法律服务费用，最后将售房净销售收入汇给卖方。
6.房屋交割后
房产交易完成后，卖方的律师会收到DS1贷款解除文件，并转交给卖方。如果出售的房产是租赁产权房产，则卖方律师帮助卖方结清地租和服务费等款项。
陈刘律师事务所有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于买卖房产的相关需求和问题，都可以通过联系我们。
租房租赁合同注意事项
我们在往期的文章中提到过由于英国疫情限制的解除，大批租房者回到城市，伦敦的租房市场迎来了需求高峰。如今英国的各大高校已经临近毕业季，并且即将在未来的几个月内迎来新的开学季。这意味着将有一大批毕业生需要离开学生宿舍，开始自己租房。同时还有一大批国际留学生为了即将到来的留学之旅，开始寻找在英国的新住处。英国的租房市场也将因此再次迎来一场求租热潮。
陈刘律师事务所的微信和小红书后台经常会收到关于房客与房东之间纠纷的询问。其中绝大部分情况是房客由于没有检查租赁协议，或者不清楚自己身为房客的权利和义务导致被征收额外的费用。作为私人出租房屋的房客，知道自己的权利和义务可以有效避免与房东或中介的纠纷，并且在被不合理征收费用时保护自己的权益。
接下来，我们将向大家介绍一下，在租房时房客应该注意和了解的权利及义务。
首先，租房时最重要的文件就是租赁协议（Tenancy Agreement）。租赁协议是规定房东和房客之间权利和责任的重要文件。如果双方之间产生摩擦，那么房客应该首先参考租赁协议的内容，确认事件的责任所在。陈刘律师事务所总结出了房客在租房以及签订租赁合同时应该注意的要点。
额外费用 （Additional fees ）
2019年《房客费用法（The Tenant Fees Act）》是防止房东向房客收取敲诈性费用的保护性法案。该法案规定房东可以向房客收取租金、租房押金，以及持有押金。根据该法案，房东不允许向房客收取自己的推荐信、警务检查费用、一般管理费或清洁费。
如果房东收取的费用不属于《房客费用法》的规定范围，可能会被处以5000英镑的罚款。如果房东重复违反该规定，那么可能会导致刑事指控或30,000英镑的罚款。对于房东可以收取的某些费用，法律要求必须明确地写进租赁协议中。这些费用列举如下。：
拖欠租金的罚款（Late Rent Fees）
如果房客超过两周没有支付租金，那么房东可以对此收取额外费用。额外费用最高可收取租金的3%，再加上英格兰银行的基准利率。
违约金（Default Fees）
这类费用包括房客丢失钥匙或损坏房屋等情况。只要能提供费用的证据，就只能向房客收取合理的费用。
租约费用的变更 （Changes to Tenancy Fees ）
房东对租赁协议的条款进行修改，最高可以收取50英镑的费用。这包括更改房客的姓名或允许养宠物等情况。
房屋失修（Disrepair）
根据1985年《房东和房客法（Landlord and Tenant Act）》第11条，房东有义务保证房产处于可供房客居住的状态，例如保持暖气、水电的供应等。
如果房客遇到任何失修问题，如发霉、没有暖气、没有热水等，那么他们应该首先向房东报告。
以上事项的维修属于强制性义务，不会被写入租赁协议中的任何条款所改变。房东不能对属于其强制性义务范围内的任何维修向房客收费。如果房东拒绝进行维修或者对其义务内容征收费用，那么房客可以选择向当地议会报告，或对房东提出诉讼。不过大家需要注意的是，房客通常也会负责一部分物业的维护工作，包括换灯泡、疏通水槽、园艺和清洁等。
同样的，如果房客没有履行自己的维护义务，房东也有权利追究房客的责任。
押金 （Deposit）
押金的收取是租房过程中很重要的一部分，也是最容易发生纠纷的环节之一。2004年《住房法（Housing Act）》规定房东有义务将房客的支付的押金放入政府的押金保护计划DPS（Deposit Protection Scheme）中。这一存款保护制度避免了房东因私藏押金而导致纠纷的情况，帮助解决房东和房客之间的押金矛盾。
如果房东没有按规定将押金放入DPS，也没有向房客提供进一步的信息，那么房客可以向法院申请命令，要求房东归还押金或将押金存入DPS中。关于哪些费用可以在退房时从押金中扣除，也是有规定的。一般来说，房东不能收取因房产使用而导致磨损的维修费用。
从押金中可以扣除的费用通常包括：
（1）房产的损坏，或物品的丢失及损坏，
（2）房屋清洁费
（3）未付的租金或账单。
如果房客不同意押金的返还方式，或者房客不同意房东从押金中扣除的一些费用，房客可以要求房东提供从押金中扣除的具体费用明细。如果双方无法达成协议，可以考虑使用DPS提供的免费争端解决服务。使用了争端解决服务后，双方必须接受所做的决定，并且不能将决定提交给法院。如果有一方不同意使用争议解决服务，那么可以将该争端提交到法院。在某下情况下，房东具有额外的义务，而这些义务可能不会体现在租赁协议中，这时就需要房客主动询问。例如，多人居住的房屋许可（HMO）。
多人合住房屋许可证 （House in Multiple Occupation License ）
《住房法（Housing Act）》规定，任何由非亲属关系的五人及以上长期居住的房屋或公寓都需要具备HMO许可证。因此，如果要将房子出租给五名及以上的房客，房东有义务向当地议会申请HMO许可申请。忽视这一规则的房东会有被议会起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。
另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。如果您在租房纠纷方面需要帮助，请随时联系我们。
房产律师在交易完成后还能为客户做什么？
陈刘律师事务所曾为大家科普过，在英国，一个房产的买家和卖家都需要委托律师参与到房产交易的过程中来。并且向大家介绍了，买方和卖方的房产律师分别在发起交易到最终交房的过程中发挥什么作用。但是，交房是否意味着房产律师的职责都已经完成了呢？
对于买方的房产律师来说，交房并不意味着工作已经完成。通常，在交房之后买方律师还要为客户做以下几件事情：
1.提交印花税申报表并支付税款
通常在交易完成之前，买方需要将购房的所有资金转给律师，其中除了购房款之外，还包括该房产的印花税费用。
买方律师在交易当天把购房款转给对方律师之后，会将剩下的属于印花税的费用在交易完成后的14天内和印花税申报文件一起提交支付给英国税务局HMRC。即使购买的房产因为价值低于印花税征收门槛而不需要支付印花税，买方律师仍要向HMRC提交印花税申报表。
2.获得转让通知
如果购买的是租赁产权的房产，买方律师会提前向房产的永久产权人（Freeholder），也就是大房东发出通知，告知买方将成为新的租赁产权人。通常情况下，房产地契会包含一些要求，如要从房东那里获得转让通知（Notice of Assignment）。房东通常会对发出转让通知收取一定的费用，在契约中可以看到详细的信息。对于使用抵押贷款购房的买家来说，获得转让通知是一项强制要求。
同时，买家应该遵守契约中的所有规定，因为任何违规行为都可能导致房产无法注册。
3.房屋注册
在提交了印花税表格（并获得转让通知）后，买方律师就可以使用AP1表格在皇家土地注册部门 （HM Land Registry）将买家登记为新业主，也就是登记产权变更。房屋注册是强制性的，这一步骤可以作为所有权的最终证明。如果没有它，买方日后将不能出售或以其他方式处理该物业。
如果该物业在没有进行房屋注册的情况下被转售给另一个买家，并由新的买家进行房屋注册，则可能导致整个交易被撤销。对于通过贷款购买的房产，买方律师还需要在AP1表格上登记该房产的抵押权。在没有登记抵押权的情况下，如果之后有贷款人在该房产上贷款，将导致之前的贷款人失去优先权，成为无担保贷款人。
因此，贷款人通常会仔细地确认他们的贷款得到保护并在土地注册部门登记。目前由于土地注册部门积压了大量申请，所以完成注册可能需要2至6个月的时间。
4.登记信托声明
如果买家是以分权共有（Tenants in Common）的形式购买房产，那么买家则需要一份信托声明（Declaration of Trust），以反映买家持有的房产份额。我们曾经为大家介绍过这一种产权共有形式，每一方都拥有特定的房产份额，如果没有其他安排，房产的任何收益都将按照该份额进行分割。信托声明中会规定房产出售时买家的资金将如何处理，并且作为产权限制的一部分，该份额也必须在土地注册部门登记。有了信托声明，任何产权共同持有人都不能在违背条款的情况下出售该房产。
如果没有登记产权份额，那么在房产出售收益的分配出现分歧时，很有可能会造成冗长而昂贵的纠纷诉讼。
5.向客户发送法律文件
当房产在土地注册部门登记完成后，买方律师会将房产所有权证明以及支付印花税的证据等文件寄给买家，例如产权契约和SDLT5证书。买家应该妥善保管这些文件，如果之后文件丢失需要补办还需要支付额外的费用。
陈刘律师事务所有专业的持牌房产律师团队为您服务，如果您有任何关于买卖房产的相关需求和问题，请联系我们。
因家里的蝙蝠卷入120万英镑的诉讼官司...安置野生动物需要什么许可？
众所周知，英国是一个非常注重生态环境保护的国家，绿地覆盖率非常高。伦敦的绿地覆盖率早在2018年就已经达到了47%，市内随处可见供人们休闲放松的公园。
良好的自然环境同时也促进了英国的物种多样性，相信大家都有在公园喂鸭子、松鼠或者鸽子的经历。为了保护这些动物的生活和安全，英国政府也设立了一系列的法案规定。
我们今天要分享的就是一起由野生动物安置问题引起的诉讼案例。英国《泰晤士报》报道了英国拳击界名人弗兰克·沃伦、其妻子苏珊·沃伦与建筑公司之间价值120万英镑的诉讼纠纷。
这对夫妇拥有一幢建于16世纪的住宅。2015年，两人计划在房子的一侧扩建一个现代化设计的玻璃房，并获得了相关的扩建许可。与普通的扩建计划不一样的是，这个玻璃房扩建计划还包括了一个“蝙蝠屋”，用于重新安置原先住在阁楼里的野生蝙蝠。扩建计划于2017年正式动工，但却在开工4个月后被迫叫停了。原因是虽然扩建计划获得了政府许可，但要想重新安置家里的野生蝙蝠，沃伦夫妇还需要向英格兰自然基金会申请获得野生动物许可证才可以采取相应措施。
虽然沃伦夫妇及时补办了该许可证，但因为那时蝙蝠已经进入了冬眠期，所以在往后的6个月里扩建工程一直处于完全停工的状态。在扩建工程恢复运作后，沃伦女士对工程所花的时间感到不满，并且更换了建筑公司完成剩下的工程。建筑公司的负责人表示沃伦夫妇没有为他们已经进行的工程支付所有的款项，因此向法院提出了诉讼申请，索赔120万英镑。而沃伦女士否认拖欠建筑商任何款项，并对其反诉，索赔40万英镑。与此同时，双方还相互指责，认为是对方造成了工程的延误。
目前，法庭听证会还在进行中。估计业主沃伦父妇没有想到，安置蝙蝠这样一个细小的环节，即便提前有所计划，也可以对整个工程造成这么大的影响。
对于拥有花园的住宅业主来说，在自己家里见到野生小动物应该不是什么稀奇的事。
因此，若是住宅业主想要对房子进行改建，就一定要提前了解清楚是否有野生动物在自己家里居住，以及改建计划是否会需要上文提到的野生动物许可证。
为了方便大家判断，陈刘律师事务所就来带大家了解一下英格兰地区的野生动物许可证。
野生动物许可证（Wildlife Licences）
首先，申请人需要年满18岁才有申请野生动物许可证的资格。
其次，如果申请人计划干扰、移除野生动物或破坏栖息地，则需要向英格兰自然基金会（Natural England）或者环境、食品和乡村事务部Defra申请获得野生动物许可证。
例如，当业主的改建计划会影响到栖息在家中的野生动物，或者改建计划需要将野生动物从家里移除时，就需要向上述的两个部门申请许可证。
除此之外，如果申请人计划从事以下工作，也需要申请野生动物许可证：
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防止野生动物对农业、牲畜、渔业、财产或考古造成损害 -
为了公共安全和健康拆除有野生动物栖息的废弃设施 -
维护或开发自然、农用土地 -
防止物种间的疾病传播 -
饲养或放生非英格兰本地的物种 -
出售、拥有、展览或运输受保护物种 -
为科学、教育研究或保护工作调查土地上是否存在野生动物
如果不申请许可证就进行以上活动的话，当事人可能会面临无上限的罚款以及最多6个月的监禁。
许可证类别
通常来说，野生动物许可证有4种类型：
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一般许可证（General licences） -
类别许可证（Class licences） -
个人许可证（Individual licences） -
组织性许可证（Organisational licences）
您可以参考以下介绍选择符合个人情况的许可证类型。
此外，如果申请人的活动会影响到欧洲的保护动物，则需要申请缓解许可证（Mitigation licence）。
如果您有关于房产改建或者野生动物许可证的法律相关问题和需求，请联系我们。