租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租
本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革（地租）法案》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）终于在2月8日获得女王的御准，正式立法。不过这项法案目前还未正式生效，英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。
《租赁改革（地租）法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革，最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租！
本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。
首先，我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国，房子的产权分为以下两种：
租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身，不包括该房产所在的那块土地，即您是该房产的业主。
永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地，即您既是业主也是地主。
许多土地永久产权的所有者（大多是房地产开发商）会出售租赁产权，以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”（Ground Rent）。
本次立法的改革背景
在英格兰和威尔士，大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的，同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。
长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础，通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次。
然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者，导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。
以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款，让租赁产权人在购房时难以发现，事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。
高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。
新《租赁改革（地租）法案》的主要内容
本次《租赁改革（地租）法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租，例如别墅（House）、公寓（Apartment）以及养老物业。
该法案还禁止收取与地租有关的管理费用，并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。
该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业（即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅）的规定，生效时间不会早于2023年4月1日。
内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用，此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。
法案生效后，任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪，执法部门可以对其处以500至30000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留，用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。
然而该法案的适用范围也有一定的限制，我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况：
商用租赁物业（Business Leases）
明确用于商业目的，例如出租的物业将不适用该法案的规定。
签订了协议的租赁产权交易（Leases Replacing Pre-commencement Leases）
对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议，“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。
注意，若在法案生效后，由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定，租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。
共有产权租赁（Shared Ownership Leases）
共有产权租赁是指租赁人可以购买房产（别墅或公寓）的部分份额，并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额，直到他们拥有100%的产权。在法案生效后，租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。
总结
在上议院和下议院审查的过程中，该法案被指出还存在着一些问题，例如：
- 该法案只适用于生效后签订的新租约，对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助；
- 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压，让他们同意自愿延长租约，从而继续收取地租；
- 法案中对 "地租 "的定义广泛等等。
但从目前来看，该法案还是受到了广泛的欢迎，尤其是未来计划购买租赁产权的买家，法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革（地租）法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。
陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革（地租）法案》的最新消息，并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题，请通联系我们。
海外买家在英购房有哪些注意事项？
了解在英购房时本地与海外买家的差异可以节约不少时间和金钱成本。
提问：海外买家是否可以在英国购房？怎样才算海外买家？
陈刘律所：
海外买家可以在英国购房。
如果您没有英国国籍、永居或者长期居留身份，或者不满足购买房产前12个月在英国连续居住满183天的居住条件，则需要按海外买家的身份交房产印花税。
如果您拥有在英长期居留身份，且满足上述居住条件，即便您持有他国护照，也可以按照本地买家身份交土地印花税。
提问：本地买家与海外买家的房产印花税率有什么不同？
陈刘律所：
通常来说，不管是购买自住房还是投资房，海外买家都需要支付在基础税率（本地买家的印花税率）上加征的额外2%的土地印花税。具体的印花税率我们在之前的文章中有详细的介绍，您可以点击这里进行来了解和回顾。
但是，若海外买家投资的是非住宅物业，或是商住组合的混合物业则不需要支付2%的附加印花税。
除此之外，即便购房当时以海外买家的身份支付了2%的附加印花税，如果买家在交易后满足了在12个月的期限内在英国连续住满183天的居住条件，那么买家可以向皇家税务局HMRC申请退回2%的附加印花税费。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
英国有许多不同的印花税计算方式，且政府允许买家可以以最低的印花税组合支付。例如“多套住宅减免”政策允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税，虽然该政策依然需要海外买家支付2%的附加印花税，但对于希望购买多套住宅的海外买家来说，这可能比其他印花税组合更优惠。
提问：海外买家是否可以在英国贷款买房？
陈刘律所：
可以的。不过海外买家在英国贷款的利率会略高于本地买家，整体来说海外投资客户的利率在1.69到5.04%之间，利率跨度较大。海外贷款3个月左右可以拿下贷款offer。
提问：是否可以在境外申请贷款？
陈刘律所：
按揭贷款不一定要在英国境内办理，申请人可以线上与贷款经纪人取得联系。同时，银行与贷方也拥有在线申请系统，基本文件都可在网上进行提交。
提问：英国贷款一般能申请到多少？
陈刘律所：
针对不同的房产用途，银行有不同的计算方法，如果您购买一套自住房，那么银行通常会把您的年收入当成您可负担的能力，通常可以借贷您年收入的4.5到5.5倍（最高不超过房价的90%）。如果是购买BTL（Buy to Let），租金收入通常会被考虑在负担压力测试内，通常申请人可以借贷到房价的50-75％。
提问：什么时候开始申请贷款比较合适？
陈刘律所：
贷款一般有效期6个月，加上等待贷款申请审批通过的时间，在交房时间截止前9个月左右开始准备贷款申请会比较合适。
# 陈刘律师事务所提醒您 #
在英国购房贷款往往不能覆盖全部房价，因此仍然需要您用现金付一部分款项。那么这个时候您的房产律师就会对这部分资金进行AML反洗钱调查，确保您资金的合法来源。
如您有任何疑问，请联系我们经验丰富的住宅房产律师团队。
土地印花税的改革对在英购房有什么影响？
土地印花税(SDLT)是英国政府收入的一个重要来源，在2020-21年英国的印花税收超过86亿英镑。同时，在人们购买住宅和商业投资房时，印花税也是一个需要考虑到的非常重要的因素。为了提供合理且公平的印花税政策，英国政府会不断审查印花税制度，并在有必要的时候提出修改意见。
去年11月30日，英国皇家税务局（HMRC）向税务以及房地产从业人员开放了一项关于“混合住宅”以及“多套住宅”购买的土地印花税征收改革的意见咨询。
本次咨询的目的是为了确保更公平的税收结果和防止滥用印花税立法，特别是"混合住宅（Mixed-property)"交易和"多套住宅减免(Multiple Dwellings Relief)"。由于本次改革的意义重大，且需要向多方从业者征求意见，因此本次改革预计不会在2022年生效。
本次改革中，政府建议改变的具体问题如下：
一、改变购房者购买“混合住宅”（指包括住宅和非住宅房产）时的税收计算方式
二、改革对包括一个以上住宅的房产购买的印花税处理方案（多套住宅减免规则）
针对以上两个具体问题，英国政府的修改意见如下。
1.制止滥用“混合住宅“收购规则
由于商业印花税（最高5%）和住宅印花税（最高17%）之间的差异非常大，且“混合住宅”交易可以按商业印花税征收，所以这项交易的规则漏洞被一些买家和机构利用来不公平地减少印花税。
通常“混合住宅”交易指的是购买商住混用的建筑，或者是住宅和商业房产组合在一起打包出售。但现行的规则中即使物业只有一小部分是商业或非住宅用途的的，也可以按商业税率支付印花税。
这就导致了许多强行把住宅的一部分规划为商用或者非住宅用途以达到降低印花税率目的的行为，例如买家把属于住宅一部分的车库租给一家公司用于存储并声称他们的房子是“混合住宅“交易。
针对上述的现象，政府正在考虑以下两种方案：
分摊印花税--混合物业购买中的住宅部分将按住宅税率征税，其余的商业部分将按商业税率征税，每次交易分摊的商业和住宅比例需要进行专业评估。现有的适用于住宅收购的附加费用将适用于相关的住宅部分，如额外住宅的3%附加税和海外买家的2%附加税。
值得注意的是，允许6套或以上的纯住宅交易享受商业税率的减免仍将适用，所以想要大规模购买投资房或者投资学生公寓的买家可以不用担心会受到新政策的影响。
设置阈值--只有当商业住宅的比例超过这个的阈值，例如超过50%时，“混合住宅”的交易才会以商业税的税率支付。
- 阻止滥用和错误的“多套住宅减免”申请
“多套住宅减免”允许买家在购买2套及以上住宅的情况下按房产的平均价格支付住宅印花税。这一规则使得许多买家声称其住宅的附属建筑也算作一个单独的住宅，甚至花园尽头的室内娱乐区、游泳池和厕所是一个独立的住宅，从而拉低住宅的平均价格且获得“多套住宅减免”。
为了整治上述现象，同时又不影响带有附属建筑的住宅买卖，英国政府考虑以下三种改变规则的方案：
只有以符合条件的商业用途为目的购买的住宅可以使用“多套住宅减免”--符合条件的商业用途是指购买房产用于开发或重建并转售，或购买房产用于出租。如果在购买后三年内或在转售前不满足合格的商业用途评估，则将收回减免。
目前这一方案的两个发展方向有：
- 所有住宅都需要满足商业用途测试才可减免；
- 只对满足测试的住宅提供减免。
引入附属建筑规则--就该减免规则而言，一栋建筑的一部分或住宅院内的附属建筑将不被算作独立的住宅，除非其价值至少达到该房产总价的三分之一。
在至少收购3套住宅的情况下才可进行减免--这将使适用减免的住宅数量从2套增加到3套。
总结
现行的规则已经催生出了许多专门处理印花税减免、退税的专营机构，产生了一系列行业乱象。此次改革有助于整治滥用印花税规则的现象，但对于买家来说购房时可能需要花更多的时间和金钱成本来评估房产的商住比例。
如果您有关于购房以及印花税的相关问题，请联系我们的住宅房产律师，我们的律师精通中文普通话和粤语。
资金来源调查为什么如此重要？
10月28日英国国家犯罪局（National Crime Agency）宣布他们以涉嫌洗钱的名义向一位中国妈妈和两个儿子提出民事索赔，并成功让他们交出价值160万英镑的伦敦房产用于支付赔偿。
国家犯罪局 (NCA) 是英国的一个执法机构，此机构是英国打击犯罪集团的领头机构，主要打击有组织犯罪和经济犯罪，包括贩卖人口、武器和毒品、网络犯罪、跨越区域和国际边界的经济犯罪等。
国家犯罪局也曾调查过一名女士Mrs Hajiyeva，并向她发出“不明财富令”（UWO）要求她解释证明其大量资金的来源。该女士无法解释其资金的合法来源，因此国家犯罪局没收了该女士在伦敦的豪宅。
什么是“不明财富令” (UWO)？
UWO指的是“Unexplained Wealth Order”，是英国法院发布的一个法庭命令，旨在使目标人物披露财富的不明来源。发出“不明财富令”的相关要求是，法院必须确信有合理的理由怀疑目标人物已知的合法收入来源不足以使他/她获得如此大量的资金。在国家犯罪局等执法机构向高等法院成功上诉后，未能说明其财富来源的人的资产可能会被扣押，银行账户会被冻结。
我们在以前的文章中讨论过许多学生账户因通过私人换汇被国家犯罪局以涉嫌洗黑钱的名义冻结。因此我们再次提醒在英留学生慎用私人换汇服务，不要被卷进洗钱调查中，影响学业。想要详细了解因换汇账户被冻结该如何处理可以点击这里查看文章。
什么是反洗钱法规（AML）？
反洗钱法规（Anti-Money Laundering）是一项针对洗钱的违法行为的立法。洗钱指的是将非法获得的资金转化为合法资金，或者掩盖资金非法来源的违法行为。而反洗钱法的目的就是预防通过各种方式掩饰、隐瞒由犯罪，例如毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等，所得收益的洗钱活动。
洗钱的过程通常包括以下3个阶段：
- 放置（Placement）：将 "脏钱 "放入合法的金融系统中，同时隐藏其来源。2. 分层（Layering）：这一步又称为"结构化 "，通过一系列的交易和会计技巧隐藏资金来源，并将资金分解成小型的交易，使洗钱活动难以被发现。3. 整合（Integration）：被洗的钱变成合法资金后从合法账户和真实记录中提取，然后进行大金额消费、投资等。
在英国，公司必须遵守反洗钱法，为避免违反规定，在公司进行业务交易，特别是在国际业务中，公司有义务对其合作伙伴、供应商以及客户进行AML调查，保证交易资金的合法性。
英国的反洗钱条例规定了业务涉及大量资金的行业都必须采取一系列措施防止其业务被用于洗钱或恐怖分子融资的目的。例如博彩业，英国政府对博彩行业实行非常严格的监管，对于没有尽职调查客户资金来源的赌场和线上赌博平台，英国博彩监管机构--英国博彩委员会（UK Gambling Commission）会对违规赌场和平台执行处罚。
处罚案例分享
- 2020年4月，英国博彩委员会（UKGC）对英国凯撒娱乐公司（现已被Silver Point Capital收购）处以1300万英镑的罚款，该处罚是英国最大金额的监管罚款。凯撒娱乐公司被处罚的理由包括，在没有进行资金来源调查的情况下允许一名被登记为高危赌徒的VIP下注，并输掉了79.5万英镑；没有对一位自称是服务员的女士进行资金来源调查，并允许她下注8.7万英镑；允许一位客户通过其赌场转移350万英镑，而没有调查资金的来源和去向等等。除了被处罚巨额罚款，英国凯撒娱乐的三位高级经理还因此被吊销个人执照。
- 今年3月，英国博彩委员会（UKGC）对在线赌场和体育博彩运营商Casumo罚款600万英镑，原因是反洗钱方面的失责。英国博彩委员会规定，当客户的活动可能表明存在问题赌博时，在线赌场运营商必须调查客户的资金。而Casumo在没有调查客户资金来源的情况下让至少5名客户损失了巨额赌资。
除了博彩行业，房地产行业也同样在每笔交易中涉及大量资金，因此英国政府也督促房地产中介和房产交易律师有责任检查客户的每一笔资金。特别是来自国外的资金，包括来自恐怖活动频繁和高风险的地区和贿赂比较严重的地区。海外客户以及从未谋面的买家都是重点防范的对象。
目前英国的反洗钱法对金融服务提供商来说也是越来越严格，例如银行会随时检查您账户内的任何一笔大额资金来源。如果您打算在英国购房，我们建议您提前准备好相关文件和资料，配合律师检查。同时我们也建议您提前同您的银行经理联系，避免银行误会您汇入的大笔购房资金，导致账户冻结。
如果您有关于在英国购房、投资以及AML调查的疑问，请联系我们。我们的团队精通多国语言包括英语、中文、粤语、韩语、俄罗斯语、葡萄牙语等等。
房屋拍卖会购房的注意事项
在英国买房卖房除了通过传统的房屋中介或开发商销售部门之外，拍卖房产（Auction House）也是交易的途径之一。通常英国的小型开发商以及个体投资者比较热衷于拍卖房产这一形式，英国各地也时常有房屋拍卖会进行。疫情期间，英国各地的封锁限制了线下房屋拍卖会的举办，因此线上房屋拍卖会在网络上大量涌现，吸引了无数投资者。
参加房屋拍卖会需要的是辨别真假利弊的慧眼。有些房子看似便宜，实则层层地雷，后续问题不断。但是在看好看准的情况下，也有不少买家能够捡个大便宜。陈刘律师事务所经验丰富的房产律师建议，若想通过房屋拍卖会购买房产，一定要提前做好充足的功课，包括完全读懂、钻研透拍卖方提供的法律文件（Legal Pack），以及一定要进行实地考察。
案例分享
最近陈刘律师事务所的一位客人竞拍到了伦敦一区的一处高端房产，虽然竞拍的价钱比较便宜，但是实际的房屋使用年限不到10年。该房产的卖家已经是两年内的第三个转卖该房产的转手人，前两位卖家曾尝试申请延长租赁权（Lease Hold），但没有成功。客人在竞拍前未完全看明白法律文件，没有详细了解该房产的租赁情况，就同意购买了此房产，因此遇到了问题，而且还无法反悔。因为法律规定，拍卖会上的房产一旦决定竞拍下来，买家就必须要购买此次房产（Legally Binding），并且整个交易过程要在28天内完成。
为了避免让各位有兴趣参与房屋拍卖会的买家吃亏，用合适的价格买到心仪的拍卖房，我们的房产律师总结了以下几点建议：
1．仔细阅读法律文件包
拍卖商一般会在拍卖开始前向买家提供一份房产的法律文件包——包括产权证、地方当局的环境调查报告、固定装置和配件清单、卖方信息表，以及任何与房产相关的租赁信息。拍卖商提供的法律文件相当重要，建议您请律师来仔细查看，因为法律文件里可能会有一些只有专业人士才能发现的隐藏契约条款或漏洞，而这些漏洞可能会导致您支付比您的预算更多的费用。
2．实地考察
一般来说，拍卖开始前大约有一个月的时间您可以预约去实地考察房产状况。您考察的时候可以带上一名有经验的建筑师，以便从专业的角度帮您查看一些您可能注意不到的问题。同时，若您有改造房屋的打算，建筑师也可以给您预估一个改造的成本。这样您在竞标的时候，可以把改造的费用考虑进去。您也可以在实地考察的时候聘用特许测量师来测量、评估这处房产，有的房产本身在结构上的问题用肉眼无法查看到，这种时候专业测量师的评估报告会在您衡量房产价值的时候起到很大的帮助。
3．资金准备
如果您准备现金购买，建议您提前让房产律师做好资金来源的检查，这样能保证在竞拍后的28天内顺利完成交易。如果您需要贷款买房，那么你需要提前同您的贷款经济人商量好，拿到按揭本金（Mortgage in Principal）。这样您就知道您在拍卖会上最高能够竞标到多少。而且在竞拍结束后您只有28天（20个工作日）的时间完成交易，而往往贷款申请的时间会超过28天，所以提前准备好购房资金同前面的两个因素一样重要。
最后还有一个小建议就是购买房屋保险，因为一旦您的出价被接受，在房屋交收（completion) 之前，您就要对房产的任何损坏负责，所以建议您购买一份保险保护自己的利益，以防万一。
如果您对购买拍卖房感兴趣或者有任何房产方面的法律咨询需求，请通过微信联系陈刘律师事务所的房产团队。
谁可以享受首次购房印花税减免优惠？
首次购房者必须是从未在英国或世界其他地方拥有过住宅物业（包括永久产权以及租赁产权），并且打算将该物业作为其主要住所的个人。我们在之前的文章中为您介绍了印花税假期结束后最新的印花税政策，欢迎点击链接进行回顾。这篇文章我们将分析在不同的情况下，谁可以享受首次购房印花税减免的优惠政策。
若首次购房者购买的房产价值在50万英镑以下，不超过30万英镑的部分无需缴纳印花税，剩下大于30万英镑的部分会按5%的税率征收土地印花税。如果首次购房者购买的房产价值超过50万英镑，购房者将无权享受任何减免，需要按正常税率支付土地印花税。
以下问题常常被问到，这里同大家分享。
Q：儿子首次购房且符合首次购房者要求，父亲从银行贷款资助儿子购房，儿子可否享受首次购房印花税减免优惠？
A： 如果父亲名下从未拥有自住房，那么儿子和父亲一起购房可享受首次购房印花税减免优惠； 如果父亲名下有房产，但贷款银行同意父亲的名字不出现在儿子购房的房产证上，那么儿子也可以享受首次购房印花税减免优惠；如果父亲名下有房产，且贷款银行要求父亲的名字必须出现在房产证上，那么儿子则不能享受首次购房印花税减免优惠。
Q：如果我的名下已经拥有商业房产权了，那么是否我就不能享受首次购房印花税减免优惠？
A：如果您从未持有自住房产，即使您持有商业房产，或曾经持有商业房产，您也可以享受首次购房印花税减免优惠。但是如果您的商业房产里有可供人居住的房间，那么您就不能算作是首次购房者，并享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我父母曾经赠予了我一套房产，我现在购房还可以享受首次购房印花税减免优惠吗？
A：首次购房者必须是从未拥有房产（包括永久产权以及租赁产权）的个人。父母赠予的房产，虽然没有经过购买过程，但是这表明您的名下已经拥有房产。即使您从未居住或者已经出售，也不符合首次购房者的条件，无法享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我长期住在男朋友家里，男朋友拥有自己的房产，我的名字未出现在男朋友物业的房产证上。现在我想购买一套房产用于出租，我是否可以享受首次购房印花税减免优惠？
A：首次购房印花税减免只针对自住房，所以以出租为目的首次购房者不能享受首次购房印花税减免优惠。但是如果您购买自住房，然后把房产中的空余房间出租，将可以享受首次购房印花税减免优惠。
Q：我是一名大学学生，持有非英国护照，并且是首次购房，我可以享受首次购房印花税减免优惠吗？
A：如果您在最近一年内有183天以上居住在英国，那么您将可以向本土居民一样享受首次购房印花税减免优惠。
Q：如果我和伴侣或者其他朋友一起购房，能否享受首次购房印花税减免优惠？
A：如果您和伴侣，或者多人一起购房，那么所有购房者都需要满足首次购房者的条件，即从未在英国或世界其他地方拥有过住宅物业，才可以享受首次购房印花税减免优惠。只要有一人不符合首次购房者条件，则不能享受首次购房印花税减免优惠。
如果您有任何疑问，请联系我们，我们的房产交易团队精通中文和粤语。
英国土地印花税最新政策
英国的土地印花税假期（Stamp Duty Holiday）在实行14个月后，于9月30日正式结束。陈刘律师事务所不少的客户自印花税假期开始以来大量购买了英国的房产，享受到了土地印花税减免的大好福利。
如果您购买的房产价格低于500,000英镑，而这个房产是您在全球的首个房产，则您有可能符合首次买家的条件。
要注意的是，如果夫妻想要共同购买房产，两个人都必须同时符合首次买家的条件才可以享受印花税优惠。如果其中一个人的名下有房产，那就不能享受首次买家的印花税优惠，因为英国税务局定义已婚夫妻的资产为一个整体。因此，即使您和配偶的房产是以独立的名义拥有，它也将被视作由您们两位共同拥有的资产。如果您或您的妻子购买了另一个房产，这将被视为一个额外的房产，不但不能享受首次买家的印花税优惠，还要付更高的印花税。
如果您的房产价格是在300,000英镑或以下，而您又是首次买家，那您就可以享受免印花税的福利。而如果您的房产价格是在300,001英镑到500,000英镑之间，您需要支付房产价格的5%的土地印花税。
请注意，以上税率只适用于本地居民或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家。任何其他不符合居住条件的买家或海外居民都需要支付在基础税率上加征的额外2%的土地印花税。
如果您不符合首次买家的条件，且这个房产将会是您在交房时在全球唯一的房产或替换您现在的主要居所，那您需要支付正常税率的土地印花税。如果您的房产价格是在125,000英镑或以下，那您也可以享受免印花税的福利。
对于房产价格125,000英镑以上的房产，您要支付的土地印花税如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 0% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 2% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 5% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 10% |
| 1,500,000英镑或以上 | 12% |
以上税率，同样只适用于本地居民，或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家，任何其他不符合居住条件的买家或海外居民都需要支付在以上税率上加征的额外2%的土地印花税。
海外适用的税率如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 2% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 4% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 7% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 12% |
| 1,500,000英镑或以上 | 14% |
如果在交房时，这个房产不是您在全球唯一的房产或者不会替换您现在的主要居所，而且是您额外的房产，那您则需要支付税率较高的土地印花税。
如果您是本地居民或在购买房产前12个月在英国连续居住满183天的买家，您则适用与以下税率；
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 3% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 5% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 8% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 13% |
| 1,500,000英镑或以上 | 15% |
如果您不符合居住条件或是海外居民，您则需要支付在以上税率额外2%的土地印花税，税率如下：-
| 房产价格 | 土地印花税率 |
| 125,000英镑或以下 | 5% |
| 125,001英镑到250,000英镑 | 7% |
| 250,001英镑到925,000英镑 | 10% |
| 925,001英镑到1,500,000英镑 | 15% |
| 1,500,000英镑或以上 | 17% |
上述文章只是针对英格兰土地印花税，对于苏格兰、威尔士或北爱尔兰的土地印花税，请联系该地区的房产律师。您有任何关于房产、个人税务或者是土地印花税的疑问，欢迎联系我们。
英国购房中不能忽略的细节 — 房屋注册
为什么要进行房屋注册？
在英格兰和威尔士注册或变更房屋产权时，均需在皇家土地注册部门 （HM Land Registry）进行登记。皇家土地注册部门是一个非内阁政府部门，主要负责注册及登记在英格兰和威尔士范围内土地的所有权。
任何拥有房产所有权的人，无论是购买、抵押、或继承，都必须向土地注册部门申请产权注册及登记，其中包含：
- 新建房产的首次土地注册
- 已注册房产的所有权变更，或
- 任何影响房产利益的变更，如抵押、信托等。
例如，您希望将房产赠予给子女或者将配偶的名字加在现有的房产上，您则需要变更产权。因此，您需要在土地注册部门进行房产注册登记此项变更。如果您用贷款购买的此房产，且贷款并未还清，那么在赠予子女或加上配偶名字时，您需要告知您的贷款公司或银行（Mortgage Provider），征得他们的同意后，您方可进行变更。
如果您的房产是第一次注册，登记房产有利于您：
- 证明自己拥有房屋的产权；
- 保护自己的物业免受欺诈；
- 日后可变更您房产的产权，如出售、赠予或者抵押贷款等。
一旦您的房产注册成功，土地注册部门就会记录之后房产变更的情况，如所有权变化、抵押等。
房屋注册的具体操作步骤是什么？
房屋注册的具体步骤将根据您个人的情况有所不同，以下为三种申请变更房屋注册的的操作步骤。
一、如果您购买的是新建房产，房屋是第一次进行注册，步骤为：
- 确定业主的联系方式，以便于房产有任何变更时，土地注册部门可以联系到业主。其中需包含至少一个通讯地址，最多可填写三个地址，剩下的两个可以为邮箱。
- 填写首次房产注册登记的申请表；
- 计算房产注册费（费用取决于您房产的交易价格）；
- 在土地注册部门的网站上提交填写好的表格、附上土地使用权的合同文件等，并支付注册费。
如果您要申请变更已注册房产的所有权，您需要填写相关表格及提交一份注册产权转让文件（Transfer of Whole of Registered Title）。
二、如果您将房产的所有权转让给第三方，或在产权证上添加或减少业主的名字，那么您需要进行以下操作：
- 下载并填写变更登记的申请表；
- 如果您要完全转让您的房产，请提交完整注册产权转让文件（Transfer of Whole Registered title）；如果您只转让部分产权，您需提交部分注册产权转让文件（Transfer of Part of Registered title）;
- 确定业主的联系方式，以便于房产有任何变更时，土地注册部门可以联系到业主。其中需包含至少一个通讯地址，最多可填写三个地址，剩下的两个可以为邮箱。
- 在土地注册部门的网站上提交注册表格并附上房产转让文件、并支付注册费。
三、如果您是因为被赠予房屋那么也需要进行房产登记。比如此房产只有一位注册业主，并且在遗嘱中将房产留给了您，遗嘱执行人需要填写完整注册产权同意表。
如果您在购买房产的过程中委托了律师处理，那么您的律师会在房屋交收后为您进行房产注册登记。以上的土地登记操作均可以由您的委托律师代理完成。
土地注册部门会保存您房产的哪些信息？
- 产权登记册，包括业主的姓名、为房产支付的价格、抵押状况（如果有的话）、支付的价格/房产标价（如果在2000年4月1日之后登记）；
- 产权图，包括房产边界--路权（无公共路权），或其他影响房产的权利限制，以及大量与房产相关的其他信息；
- 产权摘要，其中包括贷款人的名字，以及该房产是永久产权还是租赁产权；
土地注册部门在网站上会公布业主的以下房产信息：
- 业主的姓名及联系方式
- 房产地址
- 房产的产权图
受疫情的影响，房产注册的周期较以前更长。但在申请房产注册期间并不会影响业主自住或出租。
当房产注册登记完成后，律师会将注册好的产权文件 （Registered Title） 发给您，以确定您持有房产的所有权。如果您是以贷款形式购买的房产，您的律师也会将房产注册的文件发送给您的贷款公司或银行。请注意： 现在的产权文件都以电子版形式发放，而非以往的纸质文件。如果您有任何疑问，请联系我们。
此文章内容只适用于英格兰和威尔士。
英国买房流程，您的律师为您做了什么呢？
在英国购房置业，律师在整个过程中起着至关重要的作用。找好房之后，卖家不管是开发商还是个人，置业者需要给卖家提供自己的律师信息，接下来的购房工作就可以由律师协助办理了。
律师的工作除了保证买卖双方的买卖行为合法合规，为避免买家遇到不良卖家或开发商，律师还能够协助买家搜集卖家的相关背景与资料，调查房屋的产权与背景、拟定与交换合同、房屋售后登记，让买家轻松购得理想中的英国房产。
- 聘用律师，提供您的个人文件以做尽职调查
当你聘用律师后，你会收到来自律师的委托书（Letter of Engagement）。 业务订约里面的条款细则包括：双方同意的费用和涉及的工作范畴。 接着，你的律师就会向你收取保留在客户账户里的资金，以提供律师所需要的搜查开支和其他支出。
你的律师亦必须按照反洗钱条例（Anti-Money Laundering Regulations） 进行身份查核证明，所需要的文件包括：
- 身份证明：你的护照或驾驶执照 （正本或其公证的副本）
- 地址证明：最近三个月的完整银行对帐单或者水电费账单 （正本或其公证的副本）
- 资金证明：银行对帐单（正本或其公证的副本），以证明你用作物业购买的资金已经被存入你的英国银行户口里至少三个月，或者已经存入你的外地银行户口里至少六个月。
如果你有相关物业放售及 /或需要按揭贷款，以提供资金进行物业交易，你必须通知你的律师。
当你使用按揭贷款的方式购买物业，你需要向你的贷款人提供您的律师的资料，因为贷款人需要把按揭要约 （mortgage offer） 传送给你的律师。
此外，你需要向房地产经纪提供你的律师的信息，这样房地产经纪就能够向全部有关人士发送物业出售及购置合约 （Memorandum of Sale）。
然后你的律师会写信给卖方律师确认卖方委托，和要求卖方的合同草案和任何物业文件。对于租赁物业，您的律师通常还会要求卖方律师提供房东或管理代理人的销售管理包。
- 物业搜查和查询
律师收到合约草案之后就会查阅所有文件和开始进行适当的物业调查。 请留意，地方当局（Local Authority） 调查所需的时间取决与相关地方当局，有时候会超过十天。
在一些必要的情况下，你的律师会向卖方律师提出疑问。
此外，当所需的调查完成后，你的律师会开始商讨交房日期。
- 交房前的程序
你的律师会为你准备一份业权报告（Report on Title），列出物业的详情和一些你需要注意的问题或事项。
如果你想继续这个程序，你的律师便会邀请阁下签合同及其他相关文件，和请求 你转出的订金（大概物业购买价格的一成），以准备交换合同。
除非另有说明，你的事务律师也会建议你先获取物业保险的报价，因为你将会承担交换合同的过程所存在的风险。
- 交换合同
当你的律师接收到你已签署的合同正本和你的订金 （deposit） ，你的律师便会为你交换合同。
交换合同后，你要法律义务去购买这个物业，而先前同意的交房日期会变成最终的。 假若你于交房的那一天不能够履行合同，你须要根据合同条款支付利息和买家一方所承受的额外开支。 如果买家继续延迟履行合同，你有可能损失之前所缴付的订金。
- 交房前的程序
进行交房程序之前，你的律师会为你准备一份交房对账单作为 计算交房日期。 我们建议客户将交房资金转账到你的律师至少一个工作天前 交房，以避免任何延误，这样有可能会影响你在交房那天完成交房程序的能力
另外，你的律师会进行所有必要的交房前的搜查。
你应该预先在交房前跟卖家那方或者房地产经纪人约定交房之的观察，确认物业的状况是可接受的。 如果在这个时候发现有问题，你应该立即通知你的律师。
如果你购买这个物业的时候需要使用按揭贷款，你的律师会提交一份业权证明书，申请向你的贷方提取资金。 请留意大部分贷方需要至少五个工作天去处理资金提取的申请。
- 交房
在交房那天，在合同所定的时间之前（大概从下午十二时到下午二时），你的律师会把交房资金汇到卖方律师，卖方律师在收到资金的时候就会通知你的律师。 然后，卖方律师便会确认交房的步骤，并且通知卖家和 / 或者房地产经纪，让他们把所属物业的钥匙交给你。
你的律师会通知你交房步骤已经完成后，你接着就可以在指定的地方去提取你的钥匙，例如地产经纪公司。
- 交房后的进程
完成交房后，你的律师会处理交房后所需的手续，其中包括：支付印花税、向土地登记处 （Land Registry） 申请你物业的财产权益 。 请记得土地登记处有可能会需要至少数（？？）个月的时间去完成你物业的所有权。
如果你所购入的物业是租赁权 （Leasehold），为了确保你的资料会更新，你的事务律师会把转让通知 （notice of assignment） 发给你的房东或者物业经理人。 如果你正在抵押物业，你需要利用其交易通知（notice of charge），知会你的房东或物业经理人。
在大多的情况下，你需要支付涉及的收通知费用（receipted notices）及其他任何合作（compliance）费用。
当土地登记处的申请完成后，你的律师就会把已登记的财产权益 （registered title） 转记给你，以确认你持有的物业的所有权。 如果你以抵押贷款的形式来购买物业，你的事务律师会把已登记的财产权益的副本发送给你的放贷者，以证明他们的抵押已经被申请。
临时减免房产印花税
从2020年7月8日到2021年3月31日（包括首尾两天），英国政府将房产印花税（SDLT）的税收起征点从125,000英镑提高到500,000英镑，以帮助包括首次购房者，海外购买者，投资者和以公司形式购买者在英格兰和北爱尔兰购买物业。*
陈刘律师事务所的房产交易团队为您总结了房产印花税的最新政策：
1. 房产印花税是政府要求的标准税，由买方在英格兰和北爱尔兰*购买住宅物业时支付。
2. 房产印花税适用于永久业权和租赁业，新建或现有物业，商业和住宅物业。
3. 房产印花税是一个分层的、阈值系统，房产价值越高，您需要支付的印花税越高。
4. 如果您或您的配偶在世界范围内拥有不止一个物业（拥有以您或您的配偶的名字注册的物业），那么您需要在标准的印花税的基础上支付额外3％的附加费。
购买唯一一套物业 印花税
£500,000以下 无
从£500,001 至£925,000之间 5%
从£925,001 至£1,500,000之间 10%
£1,500,000以上 12%
购买不止一套物业 印花税
£500,000以下 3%
从£500,001 至£925,000之间 8%
从£925,001 至£1,500,000之间 13%
£1,500,000以上 15%
购买价值低于500,000英镑的住宅物业的公司和个人都将受益于这些变化，购买任何价值的住宅物业的公司符合免税条件则可享受从原来的15％的印花税到新的印花税政策。
陈刘律师事务所团队愿为客户解决复杂的法律疑问、税收、购房、销售和再融资等等。我们也为客户提供将资金从国外转移到英国的建议。欲了解更多信息，请发送电子邮件至conveyancing@cnsolicitors.com或者微信（微信号：cnsolicitors2020） 热线电话：+4407888 439126 与我们联系。
*在苏格兰，买家支付土地和建筑物交易税，在威尔士，买家支付土地交易税。
陈刘律师事务所由律师监管局授权和监管– SRA第668071号。合作伙伴的完整列表可在www.cnsolicitors.com上找到。