如何通过法律程序赶走不良房客
据近期英国《卫报》的报道，国家统计局的数据显示2021年英国的租房成本整体上升了2%，这是5年来英国住房租金的最大涨幅。
随着英国防疫限制的解除，大量包括办公室工作人员和学生在内的租房者正回到城市，租房需求已经超过了供应，与一年前相比，21年12月伦敦租赁市场上的房屋数量减少了71%。
租房需求增加，租金上涨对出租房子的房东来说固然是好事，但大幅增加的租房者数量也使得租房市场变得鱼龙混杂。成功将房子出租，对房东来说并不意味着一劳永逸。
如果房东遇到了无理取闹的房客，并与其产生冲突，那么房东有可能会面临房客拖欠租金、损坏房屋设施，以及强占住房无法收回等问题。在这种情况下，采取合理的法律措施可以帮助房东收回物业，保护自己的权益。
接下来，我们将为您介绍合法收回房屋需要采取的法律程序。
收回物业的法律程序通常有三个阶段：
- 发出通知
- 提出法庭诉讼，以获得占有令
- 法警介入
1 应该发出哪种通知？
因希望收回物业向房客发出的通知有第21节通知和第8节通知。
首先，律师需要知道您和您的房客签订的是什么类型的租约。在英格兰和威尔士，最普遍的住宅租赁类别是有保证的短期租赁（Assured Shorthold Tenancies）。律师还将检查该房客签订的是定期租约还是逐月延长的周期性租约。
根据您与您的房客的租赁类型和您想收回房产的原因，律师会选择最适合您个人情况的通知。虽然这些通知相互独立，且根据不同的原因发出，但它们的目的都为了收回您财产。
第21节通知（Section 21 notice）
使用第21节通知，房东不需要提供任何驱逐的理由，但房东不能因为房客提出任何房屋失修的问题就发出第21节通知。
第21节通知一般是在定期租约即将结束或定期租约期限已过的情况下发出的，您需要在指定房客离开的日期前2个月发出该通知。
在向房客发出有效的第21条通知之前，您需要先满足以下几点要求：
- 拥有能源性能证书（Energy Performance Certificate）--对您的房产能源效率的评级证书
- 在您与房客的租约开始时向房客提供英国政府发布的《如何租房（How To Rent）》手册
- 拥有燃气安全证书（Gas Safety Certificate）
如果您收取了押金，则您需要在规定期限内将押金放入政府的租约存款保障计划（Tenancy Deposit Protection）中。在英格兰和威尔士，租约存款保障计划有以下三种：
- Deposit Protection Service
- MyDeposits
- Tenancy Deposit Scheme
如果您没有在收到押金后的30天内将押金放入租约存款保障计划中，则您发出的第21节通知将不具有法律效力。
第8节通知（Section 8notice）
第8节通知是在房客违反了租赁条款的情况下使用的。要发出该通知必须说明您要求收回该房产的理由。房东通常会在房客拖欠租金的情况下使用第8节通知。
第8节的通知期限从提前2周到2个月之间不等，这取决于您与房客签订的租赁条款以及发出通知的理由。
2 发出诉讼程序以获得占有令
如果房客在收到通知后没有在规定期限内搬出房子，则您可以采取下一个阶段的法律措施，也就是发出收房诉讼，获得占有令。
律师可以代表您准备占有令申请表格，提出诉讼，并在法庭上发布。根据您的收房理由，律师还可以确定是否可以通过加速途径或标准途径为您申请收房，获得您的房产的占有令。
3 法警介入
如果您在律师的帮助下成功地获得了占有令，但房客仍然拒绝搬出或没有在规定日期前离开，那么法警将可以驱逐房客，帮助您争取收回物业。
如果您的物业有因为拖欠租金、滋扰、或因个人原因，例如搬回物业或出售物业等，需要房客搬出。陈刘律师事务所能够协助客户顺利收回房产，发出相关的通知，如果有必要，我们会帮助客户发出占有诉讼，提供法庭代表和寻求法警帮助，请联系我们。
租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租
本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革（地租）法案》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）终于在2月8日获得女王的御准，正式立法。不过这项法案目前还未正式生效，英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。
《租赁改革（地租）法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革，最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租！
本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。
首先，我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国，房子的产权分为以下两种：
租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身，不包括该房产所在的那块土地，即您是该房产的业主。
永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地，即您既是业主也是地主。
许多土地永久产权的所有者（大多是房地产开发商）会出售租赁产权，以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”（Ground Rent）。
本次立法的改革背景
在英格兰和威尔士，大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的，同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。
长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础，通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次。
然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者，导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。
以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款，让租赁产权人在购房时难以发现，事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。
高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。
新《租赁改革（地租）法案》的主要内容
本次《租赁改革（地租）法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租，例如别墅（House）、公寓（Apartment）以及养老物业。
该法案还禁止收取与地租有关的管理费用，并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。
该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业（即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅）的规定，生效时间不会早于2023年4月1日。
内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用，此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。
法案生效后，任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪，执法部门可以对其处以500至30000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留，用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。
然而该法案的适用范围也有一定的限制，我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况：
商用租赁物业（Business Leases）
明确用于商业目的，例如出租的物业将不适用该法案的规定。
签订了协议的租赁产权交易（Leases Replacing Pre-commencement Leases）
对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议，“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。
注意，若在法案生效后，由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定，租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。
共有产权租赁（Shared Ownership Leases）
共有产权租赁是指租赁人可以购买房产（别墅或公寓）的部分份额，并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额，直到他们拥有100%的产权。在法案生效后，租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。
总结
在上议院和下议院审查的过程中，该法案被指出还存在着一些问题，例如：
- 该法案只适用于生效后签订的新租约，对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助；
- 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压，让他们同意自愿延长租约，从而继续收取地租；
- 法案中对 "地租 "的定义广泛等等。
但从目前来看，该法案还是受到了广泛的欢迎，尤其是未来计划购买租赁产权的买家，法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革（地租）法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。
陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革（地租）法案》的最新消息，并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题，请通联系我们。
在英国卖房所得收益需缴纳的资本利得税是什么?
疫情期间，许多行业都或多或少受到影响，而英国的房地产行业却一直水涨船高。除了许多首次购房者希望享受印花税减免优惠而选择购买自住房之外，还有许多购房者在印花税假期期间购买了房产用作投资。当房产增值后他们可能会选择将房产卖出变现。
在英国，出售一处增值的资产所得的利润可能会需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax），但并不是出售所有增值资产都需要缴纳资本利得税。
以下是该项税收的征收范围：
- 价值6,000英镑或以上的大部分个人财产（除了汽车之外）；
- 除主要住所以外的房产；
- 您的主要住房，但用于出租、商业；
- 不在个人储蓄账户ISA（Individual Savings Account）或个人股权计划PEP（Personal equity plan）中的股票；
- 商业资产等。
关于在房产交易中资本利得税的征收范围，以下有一个例子可以供大家参考。
1.案件背景
2006年，Crippin先生在苏格兰购买了一处房产，包括一栋房子（Loaningdale）和一处相邻的附属建筑。他与他的伴侣McKean女士和他们的孩子的主要住在Loaningdale这栋建筑中。Crippin先生于2013年1月将附属建筑单独出售给了McKean女士，并没有支付资本利得税。
英国皇家税务局HMRC根据《1992年应征税收益法（Taxation of ChargeableGains Act 1992）》第222条的规定针对这一笔交易向Crippin先生征收资本利得税，理由是该附属建筑不是他的自主房产，不属于其主要住房的一部分。随后Crippin先生向HMRC提出诉讼。2021年10月，通过法庭的裁决，Crippin先生胜诉。
2.案件分析
2010年至2011年，Crippin先生对附属建筑进行了改造，使其成为一个有三间卧室的公寓，并拥有自己的厨房和浴室设施。该附属建筑有两个入口，一个是附属建筑独立的入口，另一个是与Loaningdale相通的一楼阳台。
从2011年10月起， McKean女士的熟人借住在该附属建筑中，并支付“房租”，但双方没有签署正式的租赁协议。借住期间Crippin先生和McKean女士继续不受限制地进入该附属建筑，并在那里存放他们的私人物品；Crippin先生的父母在熟人离开时也住在附属建筑中。
从2012年10月起，从熟人借住结束后到附属建筑出售期间，该建筑被宣传为可用于带家具的假日出租房产，并实际出租了31天。在其余时间里，该附属建筑一直被该家庭用于个人和家庭目的。
法庭在仲裁时分析指出了三点：
一、首先，鉴于Crippin先生和熟人之间的协议的非正式性质，附属建筑保留了从Loaningdale直接进入的通道，以及将该财产作为客人（业主父母）空间的使用，所以法庭推断，可以将该财产的使用权归于Crippin先生。
二、一个住宅可以由一个以上的建筑物组成，即使其他建筑物本身构成一个独立的住宅。
三、虽然被宣传为可用于假日出租的房产不会被视为个人的唯一或主要住所。但由于《1992年应征税收益法》第223条的规定，该附属建筑被宣传可用于假日出租的时间处于房产所有权最后36个月的一部分（现在已减少到9个月），所以该附属建筑依然属于Crippin先生主要住房的一部分。
法院由以上三点得出的结论是该出售附属建筑的交易不需要缴纳资本利得税。
HMRC从房产交易中获得的收益中征收的资本利得税利率为28%。一般来说，个人每个纳税年度会有£12,300英镑的资本收益免税额，但房产交易产生的收益很容易超过该免税额度，因此被不合理征税的例子也并不少见。
若您有被不合理、不公平征税的情况或者关于您有任何税务问题，陈刘律师团队在处理税务以及诉讼索赔事务方面有丰富的经验，请联系我们。
爱泼斯坦丑闻受害者为何向安德鲁王子提出民事诉讼而非刑事诉讼？
由美国金融家杰弗里·爱泼斯坦（Jeffrey Epstein）进行未成年人性交易牵涉出的一系列事件近期再次得到了全世界的关注。
爱泼斯坦丑闻中的受害者弗吉尼亚·朱弗雷（Virginia Giuffre）去年正式向英国安德鲁王子（约克公爵，英国女王次子）根据该州的《儿童受害者法案》（Child Victims Act）在纽约提出民事诉讼。朱弗雷指控她在17岁时被爱泼斯坦贩卖，与安德鲁王子发生了性关系，并且安德鲁王子对她进行了 "性侵犯和殴打"。
随后，安德鲁王子以爱泼斯坦曾和朱弗雷在2019年签订和解协议保护他的客户免受法律诉讼为由，申请驳回该民事诉讼。但经过昨日（1月12日）的听证会，审理该案的法官拒绝了驳回诉讼的申请。
虽然该诉讼在去年提出，但安德鲁王子参与爱泼斯坦性交易的指控早已出现。安德鲁王子与已故恋童性犯罪者爱泼斯坦的友谊可以追溯到20多年前。2015年，他首次被卷入爱泼斯坦的丑闻中，从那时起朱弗雷就声称她在17岁未成年时被迫与王子发生性关系，但安德鲁王子一直否认她的所有指控。
该事件在往后的几年时间里不断发酵，并在2019年安德鲁王子接受BBC记者采访后达到舆论高潮。2019年11月，伦敦警务处审查了此事，并宣布不打算展开正式的刑事调查，因为该案 "将主要涉及英国以外的活动和关系。
按照朱弗雷的指控，"性侵犯和殴打"属于刑事犯罪的范畴，为什么她提出的是民事诉讼呢？伦敦警务处为什么放弃了对该案的刑事调查呢？接下来，我们将为您介绍刑事诉讼和民事诉讼的区别。（以英格兰及威尔士地区的法律为基准）
刑法（Criminal Law）
刑事诉讼只能由警方或皇家检察署（CPS）发起，且最终以皇家的名义提起，并在治安法庭（Magistrates’ Court）或刑事法庭（Crown Court）审理。
违反刑法的罪行包括但不限于刑事损害、性侵犯、谋杀、诈骗、洗钱和毒品交易等。也有一些罪行可以由英国公民在国外犯下，但随后在英格兰和威尔士根据英国法律进行起诉。
如果被定罪，犯罪者将受到相关法律和判刑准则规定的处罚，通常是监禁、罚款或社区服务命令的形式。
民法（Civil Law）
民事诉讼解决个人和组织之间的纠纷，通常由当事方提出。民事诉讼一般在县法院或高等法院审理，且经常涉及到赔偿的问题。在民事案件中，没有人会被送进监狱，但如果他们被认定负有赔偿责任，他们就需要支付赔偿金。
民事诉讼中的纠纷包括但不仅限于：
- 家庭纠纷，如离婚、解除民事伙伴关系、儿童问题和儿童保育安排等；
- 人身伤害案件，如道路交通事故、医疗和临床过失等；
- 违反合同或承诺，如未支付款项或未履行合同等；
- 保险诉讼，如保费赎回、保险条款纠纷等；
- 税务纠纷，如被税务局不合理征税等；
- 雇佣纠纷，例如雇员遭受歧视，不合理解雇等。
刑法和民法之间的根本区别是什么？
《英国法律导论》（Introduction to English Law）的作者威廉·盖尔达特（William Geldart）在书中总结到：
"民法和刑法的区别在于两种法律追求的是两个不同目标--纠正和惩罚"。
也就是说，刑法寻求的是对犯罪的惩罚，而民法旨在纠正过错方的错误，补偿受害方的损失。
除此之外，在刑事诉讼中，法院的判决是有罪或无罪，在民事诉讼中，则是有责任或无责任。
刑事诉讼的判决基础是，在被证明有罪之前，被告即为无罪。刑事诉讼中采用的是刑事证明标准：检方必须排除合理怀疑，证明被告有罪。如果存在合理怀疑，陪审团或地方法官必须宣告被告无罪。
因此，伦敦警务处放弃对安德鲁王子的指控展开刑事调查也不难理解。由于事件主要发生在海外且年代久远，伦敦警务处即便进行刑事调查也难以证明安德鲁王子在此案中有罪。
在民事诉讼中所需的证据标准并不像保证刑事定罪的 "排除合理怀疑 "的证据要求那样高。如果一方被认定负有责任，就需要给予赔偿。
如果法院认定安德鲁王子"更有可能 "与朱弗雷发生性关系，那么她就可以成功地提出关于被性侵、殴打和精神痛苦的索赔。
一个人可以因为同一个犯罪行为而面临刑事和民事双重诉讼吗？
这个问题的简单答案是肯定的，而且这种情况经常发生。皇家检察署若在刑事案件中起诉一个人，被害者也可以选择对这个人提起民事诉讼。被告方可能在刑事法庭上因各种原因被认定为无罪，但在民事案件中被判定对此事负有责任，然后败诉，并被命令向被害者支付损害赔偿。
这种情况，不仅是在英国，在美国也经常发生。其中最臭名昭著的例子就是美国前演员和橄榄球明星O·J·辛普森的案件。
1997年，在辛普森被宣告其谋杀前妻妮可·布朗·辛普森和她的朋友罗纳德·戈德曼的罪名不成立的一年后，被害者的家人提起民事诉讼，要求辛普森支付民事赔偿。该案的陪审团认为，有足够证据说明辛普森为被害人的死亡负有责任，并判决他支付民事赔偿3350万美元。
回到安德鲁王子的案件中，在驳回诉讼的要求被拒绝后，该案的法官已经制定了一个明确的时间表，争取让案件在秋天得到审判。审理该案的曼哈顿法院可能会被原告方要求向英国发出正式请求，要求伦敦的法官协助获取证据，这是一些国际案件中常见的程序。
在这一过程中，安德鲁王子需要提供一系列证据，以及证人的证词。如果安德鲁王子拒绝遵守，朱弗雷将可以在今年7月末要求自动做出对她有利的判决。
我们将继续关注此案件的发展。如果您有关于刑事诉讼和民事诉讼的咨询需求，请联系陈刘律师事务所。
跨国追讨债务可以通过资产冻结令提高索赔机率？
在之前的文章中，我们向大家科普了英国的债务追讨程序，不管是遇到欠债不还的情况，或是受到不公平、不合理的追债的情况，都可以通过诉讼和索赔尝试挽回损失，保护自己的利益。
当涉及到跨国债务追讨时，将资金追回的难度会大幅提升。在博彩行业，需要跨国进行债务追讨的情况并不少见。英国的赌场有时会遇到客人留下的支票无法兑现的情况，即便客人已经离境，赌场还是可以通过律师和诉讼的方式向客人追回欠款。
但由于每个国家对于博彩业的法律规定不同，有时即便拿到了法院的判决，也很难向在海外的客人索赔。陈刘律师事务所就曾处理过一例跨国索赔赌债的案件。
案例背景：一位来自阿联酋的客人2014年在伦敦一家赌场进行了巨额消费后使用了空头支票支付，并离开了英国。该赌场在兑现失败后向该客人索赔2百万英镑。最初该客人陆续偿还了一部分债务，但之后客人停止了支付，赌场也无法成功与该客人取得联系。
案例分析：在离开英国的4年时间里，被告一直没有回到英国，且无视了所有来自索赔方和法院的信息。2018年8月，英国最高法院判决被告在往后14天内支付其欠款以及相关的法庭诉讼费用。但被告依然无视了该判决。12月，最高法院向被告下达了无通知的资产冻结令，并警告被告若不服从，则可能会被视为藐视法庭，并可能面临监禁、罚款或扣押资产。
随后，被告找到陈刘律师事务所，委托我们代理其处理在英的债务事宜。我们与索赔方展开了积极的协商，最终达成了庭外和解，代理被告与索赔方签订了还款协议，解除了被告在英国的资产限制。
在上述案例中，被告利用在海外，索赔方无法正常进行索赔这一点，无视了英国法庭的判决，拖欠债款，最终影响到了自身的利益。在资产冻结令下，被告无法自由处理和支配自己的资产，并且如果被告继续无视法庭判决，当他日后再次入境英国时会面临被抓捕入狱的风险。
在跨国债务追讨案件中，全球资产冻结令（Worldwide Freezing Order）无疑是最有效地措施。由于冻结令对债务人的资产调配、移动具有极强的侵扰性，因此许多跨国索赔的原告都希望能申请到对债务人的全球资产冻结令，促使债务人配合还款。
也因为资产冻结令会对债务人产生很大的影响，法官对冻结令的判决会非常谨慎。一般来说，冻结令申请在满足以下四个条件时才会被批准通过：
- 案件有很高的可论证性。
- 债务人有真正的耗散资产的风险。
- 债务人在冻结令的覆盖区域内持有资产。
- 批准冻结令的目的是公正和便利的。
这四个因素中尤其重要的是第二点，债务人是否有耗散其资产从而避免还债的风险。由于冻结令干涉了一个人对自己的财产自由支配的权利，法院必须确保只有在有足够证据证明存在财产流失风险的情况下才会发出这种命令。
近几年，有两个比较引人注目的跨国追讨赌债案件，在申请对债务人的全球资产冻结令时栽了跟头，两个案件的索赔方是同一家赌场。
案例一
案件背景：该赌场向一位沙特客人索赔2百万英镑以及17张支票无法正常兑现而产生的利息，原因是该客人于2019年9月支付给赌场的支票是空头支票，无法兑现。在通过发送邮件和律师信催促该客人还款失败后，赌场于2020年2月向英国最高法院申请了对该客人的全球资产冻结令，该冻结令在当月得到了批准并执行。该客人随后向最高法院申请了解除该冻结令。
案件分析：索赔方申请继续执行冻结令，理由是有必要防止被告挥霍其资产，维持索赔方向被告追讨赌博债务的能力。而被告申请解除冻结令，理由是被告没有资产耗散的风险，索赔方在没有通知的情况下就申请了冻结令，该冻结令并不公正，以及索赔方没有对冻结令的申请进行充分完整的证据展示。
索赔方的论点基于被告在欠债期间在沙特阿拉伯 "潜水"，并担心被告会将其所有的资产转移到沙特阿拉伯，从而导致索赔无法进行。经过法院分析后，法官发现被告回到沙特的时间与其每年在英国与沙特之间往返的时间相符合，故意“潜水”躲债的结论不成立。
而且被告在英国有一处著名豪宅而非临时住所，与英国联系紧密，此外还在英拥有其他商业资产，数额足够偿还其债务。但索赔方在申请冻结令时，没有将这些情况完整的报告给法院，索赔方的律师没有尽到尽可能地将所有相关因素提交给法院的责任。不管这一行为是非本意还是故意的，这都影响了法院的判决。经过对新的证据分析判断后，法院收回了对被告的全球冻结令。
案例二
案件背景：2018年4月至5月，一位中国客人在同一赌场使用一系列支票购买了价值1900万英镑的筹码，但所有的支票后来都被拒付。双方在同年11月达成了还款协议，但该客人没有按约定支付第一笔欠款。于是赌场在12月向该客人发起了法庭诉讼，该客人在随后的一年里陆续还款将债务缩减到了654万英镑。
但此后，该客人再一次停止支付欠款。2020年8月，赌场重启诉讼程序，并得到了赔偿金额约1千万英镑的判决结果。由于该客人没有在判决后支付，赌场向高等法院申请了全球资产冻结令，但申请被拒绝，随后赌场对拒绝的结果提出了上诉。
案例分析：索赔方认为法官对“实际的耗散风险”（real risk of dissipation）这一概念理解错误，以及针对这一条件的判断是错误的。上诉法院在经过分析后指出，冻结令的目的是确保资产不被挪动用来躲避判决。而在判断是否存在“实际的风险”时，不能只用一个简单的猜测或预判去裁定。
所以，该案中重要的是要区分：被告是有能力支付但拒绝支付债务，直到他被强制执行支付；还是被告决心不支付欠款，并通过转移或隐瞒资产或其他形式的无理耗费来阻挠对债权人应得款项的回收。
在该案中，被告虽然明显不愿支付赌债，但他在英国有公开的资产，以及他曾用香港以及英国的账户支付过赌债，没有证据表明他采取转移资产或向索赔方隐藏资产，来阻挠赔偿判决的执行。由于没有实际行动作为证据支持，上诉法院认为该案中的” 实际的风险“是虚构且不成立的，以及法官在做出判决时采取了正确、细致的分析方法。最终上诉法院维持了拒绝冻结令的判决结果。
从这两个案例中可以看出债务人是否真的有耗散其资产的风险是法院在判决冻结令时非常谨慎考虑的重要因素。冻结令应该是最后的强力措施，不能仅仅因为债务人不愿意满足判决结果而去依赖它。法院也不会允许债权人用它来获得索赔的担保，或被用作确保判决执行的标准手段，就像押记令（charging order）或第三方债务令（third party debt order）一样。
陈刘律师事务所在商业诉讼中对申请冻结令的态度非常严谨，通常在证据十足和有充分把握的情况下我们才会建议申请冻结令。我们曾在一起商业诉讼索赔案件中成功地为我们的客户申请到了针对被告的全球资产冻结令，阻止被告通过公司清算躲避债权人的索赔，维护了客户的利益。
陈刘律师事务所的律师团队有非常丰富的商业诉讼和索赔经验，如果您有向企业或个人追回债务的需要，或者您/您的企业被不合理、不公平的追讨，请联系我们。
在英国进行商业诉讼的法律程序有哪些？
绝大多数英国公司的海外投资者都希望他们的投资可以盈利，或者这些投资可以使他们达到内政部对投资移民的要求。然而，海外投资者成为了一些不择手段的犯罪者的目标，许多人的利益正在不知不觉中受到侵害。
当投资者发现自己的利益被侵害后，通常希望通过商业诉讼将投资款项追回，或者提出索赔。我们一般会对此类客户的现状进行调查，并建议诉讼是否是最佳选择。如果提出诉讼是有必要的，我们会启动索赔，并计划能够取得理想结果的最佳策略。
商业诉讼程序
1 委托律师
向律师提供案件的时间线及文件证据
2 起草诉讼前书
律师起草并把诉讼前书（Letter Before Claim）发送给被告
3 决定是否起诉
客户决定是否开展法庭起诉程序（Issue the Claim）；同时考虑是否需要做诉讼前的特别申请，例如财产冻结令和财产披露令
4 准备起诉文件
包括索赔申请表格，民事诉讼状书（Particulars of Claim）
5 第一次出庭
法庭会按每一个案件，给出适当的法院指示，要求案件各方在限期前准备各样法庭文件，例如提供证人陈述、案件费用明细等
6 准备法庭文件
案件双方按照法院指示准备法庭文件，等待下一次，或最终庭审
7 最终庭审（Final Hearing）及判决(Judgment)
下面是陈刘律师事务所处理过的一个真实案例，我们曾帮助一位投资者和一位无辜的客户成功索赔。我们希望通过这个案例分享提醒来英国投资的各位保护好自己的财产和利益。
案例背景
被告（即 “公司法人”）建议该投资者（“第一原告”），若想达到移民英国的目的，他可以投资一个商业项目并移民英国。并且他可以通过这笔投资成为一家英国有限公司的董事和成为该公司的第2类工作签证的雇员，同时他还将获得其投资的公司股份。
这笔投资数额巨大，在公司法人的要求下这笔钱被支付到了该法人的个人银行账户。一段时间后，第一原告怀疑他投资的资金没有投资到公司内。然而，第一原告无法查看公司的银行账户，因此无法证实他的猜测。期间，公司法人反复向第一原告承诺他将会转让的公司股份给他。
第一原告的一个朋友（“第二原告”）与该公司签订了一份协议，向公司出售他的货物。货物卖出去后，但第二原告没有收到销售货物的款项，而是由公司代为保管。该法人仅向第二原告提供了一个还款计划，但仍然没有任何销售款项被转还给他。这个时候，第一原告从第二原告的情况中，意识到他此前所有的怀疑和猜测都是真的。
处理过程
我们针对案件的特殊性向第一原告和第二原告提供了帮助和法律建议。该案件唯一的出路是通过法律手段收回原告的损失。然而，该法人将该公司进行了清算。该法人认为清算行动可以阻止任何对投资款或销售收入的索赔。
通常情况下，公司的债权人必须等候清算人员处理公司的资产及分配他们的赔偿。如果公司没有钱可以赔偿给债权人，他们将会失去一切。
即便在高等法院的法官面前，要论证这一点非常困难，但在我们经验丰富的律师的帮助和法律建议下，索赔人还是成功戳穿了公司清算的谎言，向法人个人索要所欠的款项。
通过花费大量的时间、耐心和对所需文件和证人证据的解释，我们协助两位原告在高等法院获得全球性的冻结令，冻结对该法人个人名下的所有超过一定价值的资产，并对所有欠款和投资提出了全面索赔。高等法院的法官赞同该法人的全球个人资产应被冻结，并对该法人个人作出了判决。
这个结果对原告们来说是一个很大的安慰。他们没有因为一个无良的法人而失去一切，并且阻止了这个法人利用公司结构来逃避他的责任。
我们建议任何潜在的投资者从一开始就委托律师对他们的投资对象和合作伙伴做适当的KYC尽职调查。当投资数额达到几十万英镑，甚至几百万英镑的时候，让律师在投资者投资前提供法律建议和保护是非常有必要的。
虽然上述案例的索赔获得了成功，但不是所有投资受害者都能对不择手段的法人提出有效的索赔。因此，我们认为比起遭遇损失后再索赔，预防损失是更好的解决办法。
我们为许多海外投资者客户提供尽职调查服务，如果您希望获得关于目标投资项目的更多信息，请通过微信联系我们。
如果您发现自己的投资出现了上述类似的情况，也请尽快与我们联系，我们很乐意为您提供一些初步的判断和法律建议。
如何通过律师在英国追讨债务？
欠债不还的情况在日常生活中，尤其是生意场上并不少见。今天我们就来为您介绍一下如果遇到了欠债不还的情况，在英国债务催收（Debt Collection）可以走哪些法律程序将自己的钱要回来。
向个人或企业债务催收的程序
债务催收的第一步是让律师了解债务的内容、欠款的数额以及该数字的全部明细。律师还需要了解任何可能已经支付了的临时或部分欠款，以及是否收到债务人对所欠款项的任何回应。
一旦律师确认债权人对债务人有索赔权，下一步就是起草一份索赔信。索赔信的内容和结构因针对个人或企业的索赔而有所不同。
对个人的索赔
如果客户是向个人追讨欠款，那么索赔信需要包括欠款金额总数、资金明细、欠款利息金额以及如果提起诉讼需支付的费用等。
此外，索赔信还会附上一份答复表和信息表的副本。在债权人采取任何法律行动之前，债务人必须在收到索赔信的30天内作出答复。
如果个人对索赔信作出回应，无论是通过寄回答复表还是通过邮件/电话，律师会优先采取合理和合作的方式处理这些回应。
例如，如果债务人希望偿还债务，但只能在较长的时间内分期偿还，那么律师有义务针对还款期限与债务人进行谈判和合作，促进双方达成协议。如果法院发现债权人没有合作就过早进入法律程序，该索赔就会有被取消的风险。
对企业的索赔
向企业索要债务的规则更为宽松。债权人不必要求企业在30天内作出回应，只需要给企业一个合理的时间段，通常是在债权人启动法律程序的前14天。企业也不需要向债权人发送相关的文件。
发出诉讼程序
如果索赔信被债务人忽视，那么债权人只能通过法律诉讼进行索赔。根据债务人所欠金额的价值，法庭诉讼费用（Issue Fee）和法律费用（律师费）都会有所不同。如果欠款金额超过10,000英镑，那么法律费用就有可能从债务人的债务上收回。
以下是不同类型的债务索赔法律程序，法律程序的选择取决于债务金额的大小。
1．小额诉讼程序
在英格兰和威尔士，低于10,000英镑的索赔需要按照小额索赔程序处理。这一程序是最经济实惠的解决方案之一。然而，通常胜诉方也要承担一部分诉讼费用。
2．快速程序
快速程序处理的是价值在10,000至25,000英镑之间的无争议案件。由于这些程序通常比小额索赔程序需要更多的时间，法院会决定败诉方需要承担多少该程序的诉讼费用。
3．多轨制
对于超过25,000英镑的复杂或者有争议的索赔，应遵循多轨道程序。一般来说，这一程序比小额索赔和快速程序花费的时间更长。在这个程序中，法官还可以决定败诉方必须支付所有诉讼费用。
获得判决后
如果律师帮助债权人成功地获得了听证/审判后的判决，那么债权人一方可以积极寻求在法警的帮助下追回欠款。如果债务人在英国拥有房产，在成功获得判决的前提下，债务人一方可以很轻松地通过申请财产抵押令的方式追回款项。
英国的赌场有时会遇到客人留下的支票无法兑现的情况。即便客人已经离境，赌场一般也会向客人进行债务催收，并且通过律师和诉讼的方式向客人追回欠款。具体的内容我们会在以后的文章中同大家分享。
如果您有向企业或个人追回债务的需要，或者您/您的企业被不合理、不公平的追讨，陈刘律师团队在处理诉讼索赔事务方面有丰富的经验，请联系我们。
谁是完美的监护人?
英国私立学校协会ISC（Independent Schools Council ）2021年针对其1,377所会员私立学校的调查报告数据显示，这些私立学校学生人数为532,237人，其中有65,345名（约12.3%）学生为寄宿生，父母在海外的非英籍学生有24,674名（约4.6%）。
来自中国大陆的私立学校学生共有8,558名，而只有29.5%的学生与父母一起生活在英国，剩余70.5%的大陆学生父母居住在海外。来自中国香港的学生有5,962名，其中只有8.3%的香港学生有父母陪伴在英国。
在英国，法律要求18岁以下的国际寄宿学生或是父母不在英国居住的寄宿生需要在英国境内有一位监护人（Guardian）。T4儿童学生签证有一项“看护安排 （Care Arrangements）”要求 “为所有儿童提供在英国生活期间的安排”，而监护人就是计划和执行这些安排的角色。很多英国寄宿学校也要求国际学生的家长指定一名英国监护人。
监护人需要代表家长和孩子处理有关孩子学习生活的大小事务。出于语言障碍，许多中国家长即使住在英国，他们也会聘请一位监护人与学校进行日常交流和沟f通。
英国法律规定监护人需要在25岁以上，常住英国，并且能在假期间或生病期间为学生提供住宿。除了在生活上为学生提供照顾之外，监护人还要作为父母与学校之间的沟通桥梁，负责学生家长与学校的联系，关注学生在学校的学习生活情况等。
一些居住在海外的父母如果在英国有朋友或亲戚，可以请他们担当孩子在英监护人的角色。除此之外，许多英国监护公司也可为学生在英国逗留期间提供监护服务。不过英国和中国的饮食文化差异较大，英国监护人提供的饮食住宿未必能让孩子适应在英国的生活。
“（换新的监护人）是一个很大的错误。这位新的监护人很急功近利，而且完全不了解英格兰学校的做事方式。”
位于温莎的一间顶级公学的资深舍监老师就关于什么是“完美”的监护人做出了以下回复：
“监护人是英国寄宿学校管理的一个重要部分。不同的监护人在与学校的沟通方法上存在着明显的差异，其实监护人的质量也是如此。与我合作的最好的监护人对孩子的教育进行了充分的付出和服务。他们给予学生和学校极大的支持，当然也很支持家长的想法，确保每一方都有发言权。比较差的监护人往往是那些在学校呆得太少或太频繁的监护人。不去学校是很明显的失职，但去得太多（干预太多），不给男孩（学生）机会享受他们的学校生活，反而削减了去到一个好学校的优势。
最近陈刘律师事务所收到了一位被监护人问题困扰的家长的求助。在该家长发现监护人的收费有问题后，监护人拒绝同家长协商并威胁家长，如果家长不马上支付费用，就要把未支付的“债务”转给孩子，还要找讨债公司去学校向孩子讨债，并且要把孩子告上法庭。
就这类纠纷，英国法律的规定是，家长的债务不能转给小孩，即使是小孩已满18岁，也不能把小孩告上法庭。
为避免此类纠纷的发生，影响到孩子的生活和学习，我们的律师建议家长和监护人签订协议时应该有具体的服务内容以及服务费用，家长虽然居住海外，千万不要心切安排不合格的监护人。
如您有任何疑问，请联系我们的华人团队。我们的团队经验丰富，精通中英文化和法律知识。
小心电话诈骗！
- 留学生中是否有大量的电话诈骗咨询？您或您的律师是否接过电信诈骗的案子？能否请您列举一下并简单谈一下？
- 我们公司收到来自中国社区的一些关于电信欺诈和骗局的咨询。它通常包含电子邮件，电话和微信/ Whatsapp骗局。我们遇到的骗局类型通常是付款欺诈和货币兑换欺诈/洗钱。
- 欺诈者的典型策略是充当值得信赖的第三方，如英国皇家税务局、法院、中国大使馆或你的银行等。
- 税务局 – 骗子可能会说你的退税或未支付的税单有问题，并要求你提供个人资料，包括你的国民保险号码。另一个例子是，人们接到电话，一条据称来自英国皇家税务局的预录信息告诉他们，他们欠了钱，他们必须立即拨打一个不同的电话号码，以阻止对他们采取进一步行动。当客户拨打电话时，他们会得到一个很长的参考号码，并被告知 “如果不转移你欠我们的钱，可能会导致你被捕”。
- 法院 – 骗子假装是法院职员，会通知你，你是刑事诉讼的对象，你必须立即付款才能撤销案件。
- 银行 – 骗子会打电话假装是你的银行，告诉你你的卡或账户被黑客入侵了。他们可以获得有关您的账户、卡和密码的信息。他们还会鼓励你将你的资金转移到一个安全账户，以保证你的存款安全。
- 我知道受害者最关心的是如何追回他们的金钱。被骗后，您也许可以取回您的钱，但这会很困难。您可以做什么以及是否可以退款都取决于具体情况。
- 就我们的案例研究而言，我们已代表包括外国企业和国际学生在内的更广泛的受害者采取了行动。
- 在留学生的案例中，我们公司曾收到一些咨询，例如，学生A一直在协助她在微信上认识的一个 “朋友”。然后，学生A允许她的朋友使用她的个人银行账户作为渠道，将钱（现金存款）转移到不同的第三方账户，而不知道这些钱的来源和转移的目的。随后，警察当局对她的账户下达了账户冻结令。她不知道 “帮助朋友 “可能是非法和欺诈行为。这一切都始于一个电话和一个微信邀请。警察当局和我的客户能够达成庭外和解。
- 在国际企业的案例中，我们已经帮助他们追回了他们汇入英国银行的资金，该银行是通过电子邮件诈骗者开设的。在与银行成功谈判后，资金可以被收回。
- 在我们之前采访的案例中，很多留学生表示，他们被骗了钱之后，无论是本国的警察还是英国的警察都帮不上忙，说他们对这个问题无能为力，那么是否存在法律监督的盲点？盲点是什么？
- 我们意识到许多留学生被电信诈骗骗了钱。有一些实际问题，下面将详细介绍:-
- 诈骗者的个人详细信息 – 要针对诈骗者提起诉讼，您需要知道诈骗者的姓名和地址。如果您能记住该骗子的姓名和地址，则可以提出索赔。
- 管辖权 – 电信诈骗和网络钓鱼攻击可能发生在世界任何地方，无论管辖权如何。面临的挑战包括起诉罪犯的不同法律和证据标准，以及需要采取集体合作采取成功的跨司法管辖区行动的挑战。起诉那些处于不同地方的人对于警察而言将是一个挑战。
- 费用-确定律师费是否与索赔额成正比。
- 追踪 – 钱是否还在骗子的银行账户里，如果不是，那么钱去了哪里？如果资金被分配到不同银行账户的各方，要追踪他们就非常困难。这通常是骗子采取的下一步措施，使追踪他们的难度大大增加。
- 英国政府对此问题是否有相关的法律规定来保护留学生？
- 2006年反欺诈法（该法）于2007年1月15日在英格兰，威尔士和北爱尔兰生效。
- 该法废除了以下罪行:-
- 1968年《盗窃法》
- 第15条（通过欺骗手段取得财产）；
- 第15A条（通过欺骗手段获得汇款）；
- 第16条（通过欺骗获得金钱利益）。
- 留学生也许能够以其他方式讨回他们的钱。
- 只有在你知道欺诈者的真实身份时才能考虑这样做。
- 如果留学生遇到类似的问题，应该怎么做，你能给我们提供一些建议吗？
- 以下是留学生可能面临的一些情况:-
- 如果你从你的银行账户收到一笔你不认识的款项，这被称为 “未经授权的交易”；或
- 你使用你的提款卡，它取出的钱比你预期的多；或
- 你的账户被用来向骗子付款。
- 以下是我们建议留学生采取的典型步骤:
- 立即拨打101联系警方。
- 如果诈骗者在你的地区，并且
- 你在过去24小时内曾向骗子汇款。
- 如果你觉得受到威胁或有危险，请拨打999。
- 收集有关该骗局的所有信息，并立即写信给你的银行，说明发生了什么，并询问你是否可以停止付款或获得退款。
- 应将此问题通知英国国家欺诈举报中心 (Action Fraud)。诈骗行为可能会被欺诈举报中心和国家诈骗情报局调查。他们甚至会给你一个犯罪参考号码，如果你需要向银行报告骗局，这个号码会很有用。
- 如果你对银行对你的索赔处理不满意，你可能希望寻求律师的帮助，因为他们在处理类似情况方面更有经验。一开始就聘请律师也可能是有益的，这样我们就可以确保我们的措施和陈述的连续性和透明度。
对于这次面试，我们建议留学生:-
- 不要通过电话或电子邮件提供个人或财务信息。
- 如果你已经回复了可疑信息或提供了个人/银行信息，请立即联系你的银行，停止任何活动，申请一张新卡，如果可能的话，更改安全密码/pin码。
- 如果钱已经寄出去了，这可能是寻求法律援助的时候。
- 我们将能够确定情况，并根据情况看是否有任何其他法律选择。应该采取的措施包括 –
- 向银行提出正式投诉
- 向金融申诉专员投诉
- 地区或全球冻结令
- 向法院起诉
仇恨犯罪
作为一家多元文化的律师事务所，我们努力为仇恨犯罪受害者提供服务和帮助。
仇恨犯罪是一种犯罪，通常涉及暴力，是出于种族、宗教、性取向或其他原因的偏见所致。
在2021年2月，我们的高级合伙人陈律师（Michael Chan）接受了陈世荣先生（前BBC记者）的采访，并在这次采访中提供了一些关键建议，以帮助那些害怕成为受害者或已经是受害者的人。
1）当您受到仇恨犯罪时，尽快将整个事件报告给警察；
2）如果您遭到人身伤害，请去急诊室；
3）记录下他/她对您所做的一切；
4）获取任何证人的联系方式，因为如果您很可能是仇恨犯罪或种族虐待的受害者，这些联系方式可能对警察的调查非常有用；
5）与律师或帮助小组联系以讨论您的情况。作为仇恨犯罪的受害者，您可能有权就人身暴力造成的任何伤害获得赔偿。
自2020年1月疫情开始以来，我们已经看到针对中国和东南亚人的仇恨犯罪和种族主义言论大大增加。
请不要以为人们不在乎，如果您一个人在这个国家，该国有许多支持团体，例如“撒玛利亚会”，会努力帮助任何人。禁止“种族主义”或“仇恨犯罪”破坏您的生活。如果您不确定发生了什么或正在发生的事情，请致电0740883351与我们联系，或发送电子邮件至chinadesk @cnsolicitors.com以查看我们是否可以提供任何初步建议或指导。