租赁产权迎来重大改革, 租赁产权买家不再需要支付地租
本月英国的房地产市场迎来了一项重大改革。从去年就开始预告的《租赁改革（地租）法案》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）终于在2月8日获得女王的御准，正式立法。不过这项法案目前还未正式生效，英国媒体预测该法案会在未来的6个月内生效。
《租赁改革（地租）法案》的内容是针对长期租赁住宅的租金进行改革，最主要的变动就是购买租赁产权房产的买家不再需要支付地租！
本次改革代表了英国政府所宣称的实现租赁产权更公平、更可负担的目标的第一个阶段。
首先，我们将为您简单介绍一下什么是租赁产权和地租。
在英国，房子的产权分为以下两种：
租赁产权意味着您在租赁期限内只拥有房子本身，不包括该房产所在的那块土地，即您是该房产的业主。
永久产权则意味着您同时拥有了房产和它所在的土地，即您既是业主也是地主。
许多土地永久产权的所有者（大多是房地产开发商）会出售租赁产权，以此每年向租赁产权的所有者收取一定数额的“地租”（Ground Rent）。
本次立法的改革背景
在英格兰和威尔士，大多数业主自住的公寓是以长期租赁的方式拥有的，同时也有一部分别墅以租赁产权的方式出售。
长期租赁通常要求租赁产权人向其“地主”支付地租。租赁协议会规定每年应支付的地租金额以及在租赁期内地租增加的基础，通常地租会每十年或十五年按零售物价指数和通货膨胀情况调整一次。
然而近年来出现了许多不良开发商将永久产权卖给第三方投资者，导致地租在租赁产权人不知情的情况下翻倍增长的现象。
以及不良开发商还会在租赁协议上增添许多隐藏条款，让租赁产权人在购房时难以发现，事后利用这些隐藏条款征收不合理的地租。
高昂且不断攀升的地租使得租赁产权人难以出售或重新抵押他们的房产。苛刻的地租条款也会影响租赁产权人购买其房产永久产权或延长租约的权利。
新《租赁改革（地租）法案》的主要内容
本次《租赁改革（地租）法案》的改革重点在于取消法案生效后在英格兰和威尔士地区新销售的长期租赁产权物业的地租，例如别墅（House）、公寓（Apartment）以及养老物业。
该法案还禁止收取与地租有关的管理费用，并允许租赁产权人通过英格兰的一级法庭或威尔士的租赁评估法庭追回被非法收取的地租。
该法案的主要条款将在相关国务大臣指定的日期生效。但对于养老租赁物业（即只能由55岁或以上的人居住的租赁住宅）的规定，生效时间不会早于2023年4月1日。
内政部对此的解释是因为退休养老行业的地租通常被用来资助提供公共空间和设施的额外费用，此安排可以给退休养老行业提供更多的过渡时间。
法案生效后，任何违反地租限制的行为将是一种民事犯罪，执法部门可以对其处以500至30000英镑的罚款。罚款资金可由当局保留，用于支持执法活动。执法机构可以下令将非法收取的地租及利息偿还给租赁产权人。
然而该法案的适用范围也有一定的限制，我们在下面列举出了不适用于该法案几种情况：
商用租赁物业（Business Leases）
明确用于商业目的，例如出租的物业将不适用该法案的规定。
签订了协议的租赁产权交易（Leases Replacing Pre-commencement Leases）
对于在法案生效前完成的租赁产权交易或者已经签订的租赁协议，“地主”仍然有权向租赁产权人收取地租。
注意，若在法案生效后，由于续约原因需要重新签订的租约将适用于该法案的规定，租赁产权人在续约后也不需要继续支付地租。
共有产权租赁（Shared Ownership Leases）
共有产权租赁是指租赁人可以购买房产（别墅或公寓）的部分份额，并向住房协会保留的那部分房产支付租金。租赁人有权购买更多的房产份额，直到他们拥有100%的产权。在法案生效后，租赁人需要继续向不属于他们的那部分房产份额支付地租。
总结
在上议院和下议院审查的过程中，该法案被指出还存在着一些问题，例如：
- 该法案只适用于生效后签订的新租约，对面临高额和不断上涨地租的现有租户没有帮助；
- 无良的永久产权人可能会在法案完全生效之前向租赁产权人施压，让他们同意自愿延长租约，从而继续收取地租；
- 法案中对 “地租 “的定义广泛等等。
但从目前来看，该法案还是受到了广泛的欢迎，尤其是未来计划购买租赁产权的买家，法案的规定将帮助他们省下数千甚至数万英镑的地租。《租赁改革（地租）法案》也被认为是英国租赁改革进程中迈出的积极的第一步。
陈刘律师事务所会继续跟进《租赁改革（地租）法案》的最新消息，并将在第一时间与大家分享。如您有租赁产权续约、转让、纠纷等相关问题，请通联系我们。