租房租赁合同注意事项
我们在往期的文章中提到过由于英国疫情限制的解除，大批租房者回到城市，伦敦的租房市场迎来了需求高峰。如今英国的各大高校已经临近毕业季，并且即将在未来的几个月内迎来新的开学季。这意味着将有一大批毕业生需要离开学生宿舍，开始自己租房。同时还有一大批国际留学生为了即将到来的留学之旅，开始寻找在英国的新住处。英国的租房市场也将因此再次迎来一场求租热潮。
陈刘律师事务所的微信和小红书后台经常会收到关于房客与房东之间纠纷的询问。其中绝大部分情况是房客由于没有检查租赁协议，或者不清楚自己身为房客的权利和义务导致被征收额外的费用。作为私人出租房屋的房客，知道自己的权利和义务可以有效避免与房东或中介的纠纷，并且在被不合理征收费用时保护自己的权益。
接下来，我们将向大家介绍一下，在租房时房客应该注意和了解的权利及义务。
首先，租房时最重要的文件就是租赁协议（Tenancy Agreement）。租赁协议是规定房东和房客之间权利和责任的重要文件。如果双方之间产生摩擦，那么房客应该首先参考租赁协议的内容，确认事件的责任所在。陈刘律师事务所总结出了房客在租房以及签订租赁合同时应该注意的要点。
额外费用 （Additional fees ）
2019年《房客费用法（The Tenant Fees Act）》是防止房东向房客收取敲诈性费用的保护性法案。该法案规定房东可以向房客收取租金、租房押金，以及持有押金。根据该法案，房东不允许向房客收取自己的推荐信、警务检查费用、一般管理费或清洁费。
如果房东收取的费用不属于《房客费用法》的规定范围，可能会被处以5000英镑的罚款。如果房东重复违反该规定，那么可能会导致刑事指控或30,000英镑的罚款。对于房东可以收取的某些费用，法律要求必须明确地写进租赁协议中。这些费用列举如下。：
拖欠租金的罚款（Late Rent Fees）
如果房客超过两周没有支付租金，那么房东可以对此收取额外费用。额外费用最高可收取租金的3%，再加上英格兰银行的基准利率。
违约金（Default Fees）
这类费用包括房客丢失钥匙或损坏房屋等情况。只要能提供费用的证据，就只能向房客收取合理的费用。
租约费用的变更 （Changes to Tenancy Fees ）
房东对租赁协议的条款进行修改，最高可以收取50英镑的费用。这包括更改房客的姓名或允许养宠物等情况。
房屋失修（Disrepair）
根据1985年《房东和房客法（Landlord and Tenant Act）》第11条，房东有义务保证房产处于可供房客居住的状态，例如保持暖气、水电的供应等。
如果房客遇到任何失修问题，如发霉、没有暖气、没有热水等，那么他们应该首先向房东报告。
以上事项的维修属于强制性义务，不会被写入租赁协议中的任何条款所改变。房东不能对属于其强制性义务范围内的任何维修向房客收费。如果房东拒绝进行维修或者对其义务内容征收费用，那么房客可以选择向当地议会报告，或对房东提出诉讼。不过大家需要注意的是，房客通常也会负责一部分物业的维护工作，包括换灯泡、疏通水槽、园艺和清洁等。
同样的，如果房客没有履行自己的维护义务，房东也有权利追究房客的责任。
押金 （Deposit）
押金的收取是租房过程中很重要的一部分，也是最容易发生纠纷的环节之一。2004年《住房法（Housing Act）》规定房东有义务将房客的支付的押金放入政府的押金保护计划DPS（Deposit Protection Scheme）中。这一存款保护制度避免了房东因私藏押金而导致纠纷的情况，帮助解决房东和房客之间的押金矛盾。
如果房东没有按规定将押金放入DPS，也没有向房客提供进一步的信息，那么房客可以向法院申请命令，要求房东归还押金或将押金存入DPS中。关于哪些费用可以在退房时从押金中扣除，也是有规定的。一般来说，房东不能收取因房产使用而导致磨损的维修费用。
从押金中可以扣除的费用通常包括：
（1）房产的损坏，或物品的丢失及损坏，
（2）房屋清洁费
（3）未付的租金或账单。
如果房客不同意押金的返还方式，或者房客不同意房东从押金中扣除的一些费用，房客可以要求房东提供从押金中扣除的具体费用明细。如果双方无法达成协议，可以考虑使用DPS提供的免费争端解决服务。使用了争端解决服务后，双方必须接受所做的决定，并且不能将决定提交给法院。如果有一方不同意使用争议解决服务，那么可以将该争端提交到法院。在某下情况下，房东具有额外的义务，而这些义务可能不会体现在租赁协议中，这时就需要房客主动询问。例如，多人居住的房屋许可（HMO）。
多人合住房屋许可证 （House in Multiple Occupation License ）
《住房法（Housing Act）》规定，任何由非亲属关系的五人及以上长期居住的房屋或公寓都需要具备HMO许可证。因此，如果要将房子出租给五名及以上的房客，房东有义务向当地议会申请HMO许可申请。忽视这一规则的房东会有被议会起诉的风险，如果被判有罪，房东可能会留下犯罪记录，并被处以无上限的罚款。
另外，在这种情况下，房客还可以申请租金偿还令，房东可能需要偿还长达12个月的租金收入。如果您在租房纠纷方面需要帮助，请随时联系我们。