在英修建房子需要房屋规划许可证吗？

英国著名唱作型歌手Ed Sheeran制作了很多首家喻户晓的歌曲火遍全球，这些歌曲的著作权费用、演出费用等为他带来了不菲的财富。Ed Sheeran在他的家乡萨福克郡购买了一系列的房产，打造了一个价值370万英镑的乡村庄园，被当地人戏称为‘Sheeranville’。《每日邮报》报道称，他额外花费了300万英镑对这个乡村庄园大兴土木，建造了属于他自己的酒吧、地下音乐室、足球场、池塘以及动物农场等等。2018年，他计划在自己的庄园里加建一个教堂，并向当地规划委员会提交了扩建计划。但是这一计划遭到了当地居民的反对。规划委员会也以该建筑与当地已有的乡村教堂功能重合为由拒绝了该扩建申请。一年之后，Ed Sheeran重新提交了教堂的扩建申请。这一次，他改变了原有的计划。

Ed Sheeran在新的计划中改变了原来的建筑造型和面积，并且在计划中强调该建筑是一个多功能的活动空间。该建筑可以作为私人隐居场所来用于沉思和祈祷，也可以用于举行重要的社交聚会和家庭活动，例如婚礼、洗礼等。新的规划申请根据之前规划委员会提供的拒绝理由，将改造重点放在了体现该建筑的多用途和非教派原则上。随后，该计划成功获得了当地规划委员会的认可，批准通过。这一建设计划也于今年一月正式开始施工。从这一新闻中我们能看出，英国对于房屋扩建改造方面的管理有一套非常严格完整的监管体系。即便是大明星也不能随心所欲地对自己的房产进行扩建改造。

陈刘律师事务所下面就来带大家简单了解一下英国对于房屋扩建（Extension）的法律规定。在英国，扩建是一件非常流行的事情，房东可以通过扩建增加自己的房屋空间，还可以通过扩建来使自己的房屋大大增值。相对来说，永久产权房屋扩建的情况比较普遍。租赁产权的房屋，尤其是公寓类住房很少能够获得扩建的许可。这主要是受到大房东，也就是永久产权人（Freeholder）以及房产地契的约束。一般来说，租赁产权房屋想要扩建，除了要得到市政厅的批准许可，还要经过大房东的同意。然而租赁产权房屋的地契上一般会明确规定，在没有大房东同意的情况下，租赁产权人（Leaseholder）不得擅自改变外部和内部结构，造型和扩建。因此，租赁产权人进行改建扩建计划时，还应注意获得大房东的同意。

如果不需要或者已经获得了大房东的同意，其实英国的大多数房屋都是可以自己进行简单扩建的。但是如果扩建项目超过了一定范围和要求，那就需要向当地政府申请规划许可（Planning Permission）。并非所有的扩建工程都需要规划许可，有一些类型的扩建工程在法律允许的范围内就不需要许可证。不需要许可证的权利被称为许可开发权（Permitted Developments Rights）。2015年英格兰《城乡规划（总体许可发展）令》（GPDO）详细规定了许可开发权的相关内容，您可以参考链接https://www.legislation.gov.uk/uksi/2015/596/contents/made 判断自己的计划是否符合许可开发权的要求。

以下是一些常见的不需要申请规划许可证的改建情况：

1. 在自有的产权范围内，做扩建部分的地面面积（Ground Area）不超过主建筑物总面积（Total Area）的50%。

2. 扩建建筑的任何部分都不高于原建筑物的最高部分，不超出原建筑物面向马路的主立面或者侧立面的墙面。

3. 扩建建筑物如果距离地产的边界不足2米，则高度不超过3米。

4. 对房屋进行侧面扩建，则高度不超过4米，宽不超过原房屋宽度的一半。

5. 在房屋后方进行单层扩建，则独栋房屋的扩建长度不超过4米，联排房屋和半独栋房屋的扩建长度不超过3米；高度都不超过4米；扩建部分需要距离产权边界3.5米以上。

6. 在房屋后方进行多层扩建，则扩建长度不超过3米；扩建部分的屋顶坡度和原房屋的屋顶需保持高度一致；扩建部分需要距离产权边界7米以上。

# 陈刘律师事务所提醒您 #

许可开发权不仅只有房东可以享有，对于租期达到7年以上的租户也同样适用。

许多常见项目的许可开发权不适用于公寓（Flat），独栋公寓（Maisonette）或者是保护性建筑（Listed Building）。如果房产属于保护性建筑，没有相关的规划许可证就进行改建将有可能构成刑事犯罪，会被追究法律责任。无论是否需要申请规划许可，任何扩建工程都必须符合建筑法规。

有房屋扩建计划的业主需要注意以下几点：

l 业主需要确保聘请具有专业资质的工人参与施工（例如，FENSA认证的窗户装配工和受NICEIC监管的电工等）。如果未满足要求，则扩建项目可能会被视为违规建筑而被通知拆除。

l 在取得合法的扩建许可证后，业主必须在3年内完成计划工程。

l 除加建阳光房（Conservatories）外，扩建建筑物需要使用和原建筑物相似的材料，且外观也要相似。

l 一些规划许可可能会需要得到邻居的同意，业主需要考虑对邻近房屋的影响，包括俯视、隐私和遮光等问题。

如果您有关于房屋扩建改造相关的法律问题，或者在房屋改建过程中遇到涉及JCT Contract方面的问题，请联系我们。