房屋拍卖会购房的注意事项

在英国买房卖房除了通过传统的房屋中介或开发商销售部门之外，拍卖房产（Auction House）也是交易的途径之一。通常英国的小型开发商以及个体投资者比较热衷于拍卖房产这一形式，英国各地也时常有房屋拍卖会进行。疫情期间，英国各地的封锁限制了线下房屋拍卖会的举办，因此线上房屋拍卖会在网络上大量涌现，吸引了无数投资者。

参加房屋拍卖会需要的是辨别真假利弊的慧眼。有些房子看似便宜，实则层层地雷，后续问题不断。但是在看好看准的情况下，也有不少买家能够捡个大便宜。陈刘律师事务所经验丰富的房产律师建议，若想通过房屋拍卖会购买房产，一定要提前做好充足的功课，包括完全读懂、钻研透拍卖方提供的法律文件（Legal Pack），以及一定要进行实地考察。

案例分享

最近陈刘律师事务所的一位客人竞拍到了伦敦一区的一处高端房产，虽然竞拍的价钱比较便宜，但是实际的房屋使用年限不到10年。该房产的卖家已经是两年内的第三个转卖该房产的转手人，前两位卖家曾尝试申请延长租赁权（Lease Hold），但没有成功。客人在竞拍前未完全看明白法律文件，没有详细了解该房产的租赁情况，就同意购买了此房产，因此遇到了问题，而且还无法反悔。因为法律规定，拍卖会上的房产一旦决定竞拍下来，买家就必须要购买此次房产（Legally Binding），并且整个交易过程要在28天内完成。

为了避免让各位有兴趣参与房屋拍卖会的买家吃亏，用合适的价格买到心仪的拍卖房，我们的房产律师总结了以下几点建议：

1．仔细阅读法律文件包

拍卖商一般会在拍卖开始前向买家提供一份房产的法律文件包——包括产权证、地方当局的环境调查报告、固定装置和配件清单、卖方信息表，以及任何与房产相关的租赁信息。拍卖商提供的法律文件相当重要，建议您请律师来仔细查看，因为法律文件里可能会有一些只有专业人士才能发现的隐藏契约条款或漏洞，而这些漏洞可能会导致您支付比您的预算更多的费用。

2．实地考察

一般来说，拍卖开始前大约有一个月的时间您可以预约去实地考察房产状况。您考察的时候可以带上一名有经验的建筑师，以便从专业的角度帮您查看一些您可能注意不到的问题。同时，若您有改造房屋的打算，建筑师也可以给您预估一个改造的成本。这样您在竞标的时候，可以把改造的费用考虑进去。您也可以在实地考察的时候聘用特许测量师来测量、评估这处房产，有的房产本身在结构上的问题用肉眼无法查看到，这种时候专业测量师的评估报告会在您衡量房产价值的时候起到很大的帮助。

3．资金准备

如果您准备现金购买，建议您提前让房产律师做好资金来源的检查，这样能保证在竞拍后的28天内顺利完成交易。如果您需要贷款买房，那么你需要提前同您的贷款经济人商量好，拿到按揭本金（Mortgage in Principal）。这样您就知道您在拍卖会上最高能够竞标到多少。而且在竞拍结束后您只有28天（20个工作日）的时间完成交易，而往往贷款申请的时间会超过28天，所以提前准备好购房资金同前面的两个因素一样重要。

最后还有一个小建议就是购买房屋保险，因为一旦您的出价被接受，在房屋交收（completion) 之前，您就要对房产的任何损坏负责，所以建议您购买一份保险保护自己的利益，以防万一。

如果您对购买拍卖房感兴趣或者有任何房产方面的法律咨询需求，请通过微信联系陈刘律师事务所的房产团队。